我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析.pdf

1、1998年，我國停止了福利分房，住房分配貨幣化拉開了個(gè)人住房貸款快速發(fā)展的序幕。近幾年，隨著城市化進(jìn)程的加快和居民收入的提高，我國居民對(duì)存量住房的需求日趨旺盛，居民個(gè)人住房消費(fèi)市場(chǎng)非?；钴S。個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)成為促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，對(duì)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要．的作用。同時(shí)，商業(yè)銀行也將個(gè)人貸款視作一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和重要的利潤增長點(diǎn)。 按照國際慣例，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)期通常為3～8年，加上我國住房貸款發(fā)展初期

2、粗放管理模式埋下的風(fēng)險(xiǎn)隱患將逐漸顯露，我國個(gè)人住房貸款當(dāng)前正步入較高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中不良貸款的絕對(duì)額與比重兩項(xiàng)指標(biāo)均已開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。商業(yè)銀行迫切需要完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。另一方面，現(xiàn)階段我國過高的商品房價(jià)格和商業(yè)銀行面臨的流動(dòng)性過剩難題，也對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系的完善提出更高的要求。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在基本正常發(fā)展的

3、同時(shí)，非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，表現(xiàn)在部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，其中尤以長三角地區(qū)的中心城市最為明顯。房地產(chǎn)泡沫的存在對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的安全形成現(xiàn)實(shí)的威脅。由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價(jià)持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價(jià)格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局深刻影響到消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對(duì)商業(yè)銀行來說，房地

4、產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來的危險(xiǎn)，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，不良貸款比例會(huì)大幅上升。如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后造成的價(jià)格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽(yù)，存款者會(huì)對(duì)銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對(duì)銀行進(jìn)行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。隨著我國商業(yè)銀行改革的深入進(jìn)行，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營理念和制度管理效果逐漸深化，會(huì)更加關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段最重要的焦點(diǎn)集中于商業(yè)銀行的流動(dòng)性過

5、剩問題。2005年10月全國金融機(jī)構(gòu)貸款余額為20.36萬億元，而存款余額則高達(dá)29.44萬億元，存款增速高出貸款增速4.3個(gè)百分點(diǎn)，存貸差達(dá)到近9萬億元，為2000年的3.7倍。商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩，不僅對(duì)銀行自身的經(jīng)營產(chǎn)生影響，而且威脅到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。流動(dòng)性過剩，將導(dǎo)致銀行業(yè)過度競(jìng)爭(zhēng)，盲目追逐大客戶，非理性降低貸款條件和下浮貸款利率，放大信貸風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。如果過高的流動(dòng)性投向資金和貨幣市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)主要投資工具利率持續(xù)走

6、低，甚至與存款利率倒掛。 面對(duì)新一輪的風(fēng)險(xiǎn)問題，商業(yè)銀行迫切需要完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，本論文的寫作目的就是希望在分析我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系作出建議。 論文的寫作思路分為三個(gè)步驟，首先分析個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，然后探討房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩對(duì)個(gè)人住房貸款的影響，最后根據(jù)分析對(duì)完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系提出建議。 論文的結(jié)構(gòu)和各章的主要內(nèi)容及觀點(diǎn)如下：

7、 第1章為前言部分，敘述論文的選題背景，研究目標(biāo)和研究思路，論文的基本框架，以及論文的創(chuàng)新點(diǎn)和不足。 第2章概述我國個(gè)人住房貸款的基本狀況，論文首先描述我國個(gè)人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，通過近年來商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額的高速增長說明其迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)。接下來對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)展趨勢(shì)作出預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)分為三個(gè)方面：第一是預(yù)測(cè)我國二十世紀(jì)上半葉住房建設(shè)和消費(fèi)趨勢(shì)，結(jié)論是未來50年我國居民對(duì)存量住房的需求仍會(huì)非常巨大；第二是預(yù)測(cè)我國按揭貸

8、款的發(fā)展趨勢(shì)，主要依據(jù)是個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家；第三是分析說明我國銀行零售業(yè)務(wù)將有加速發(fā)展的趨勢(shì)。通過以上三個(gè)方面，論文說明我國個(gè)人住房貸款的發(fā)展空間仍然非常巨大。 要分析個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)個(gè)人住房貸款作全面的了解，因此，論文也將在第2章對(duì)個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)分類，特征和重要意義，以及其業(yè)務(wù)流程作出概述，這對(duì)于了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源是很有必要的。 第3章是本論文的重點(diǎn)章節(jié)，將具體分析

9、我國個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)和成因。論文將我國個(gè)人住房貸款分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)三類，其中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括利率風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)包括來自貸款人和來自房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)包括房價(jià)高估的風(fēng)險(xiǎn)，抵押物風(fēng)險(xiǎn)和法律保障的風(fēng)險(xiǎn)，論文對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)做了比較具體的論述。 論文寫作的下一步驟就是分析個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因，同樣采取了分類說明的方式，將風(fēng)險(xiǎn)成因分為了四類，即國家宏觀政策因素，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，個(gè)人誠信因素和銀行

10、內(nèi)控因素。 其中，國家宏觀政策因素包括：(1)政府對(duì)住房抵押貸款的政策調(diào)整使銀行承擔(dān)過多的信用風(fēng)險(xiǎn)；(2)住宅金融往往被賦予實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的政策性任務(wù)：(3)政府的住房福利保障制度欠缺使住宅金融承擔(dān)了部分風(fēng)險(xiǎn)；(4)國家法律制度不健全，缺少對(duì)銀行資產(chǎn)的合理保護(hù)。 社會(huì)環(huán)境因素包括：(1)我國尚不具備成熟規(guī)范的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系；(2)規(guī)范化、社會(huì)化的抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制不健全；(3)社會(huì)化的個(gè)人信用制度和住房金融信息系統(tǒng)不完善

11、。 個(gè)人誠信因素包括：(1)住房投資、投機(jī)行為導(dǎo)致個(gè)人誠信意識(shí)下滑；(2)個(gè)人財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)能力有限。 銀行內(nèi)控因素包括：(1)銀行內(nèi)控管理不嚴(yán)；(2)銀行自身缺乏有效的約束和激勵(lì)機(jī)制。 第4章和第5章將分析現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境中重要的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)流動(dòng)性過剩，這兩個(gè)問題是商業(yè)銀行面臨的新一輪風(fēng)險(xiǎn)的重要構(gòu)成，對(duì)個(gè)人住房貸款也有深刻影響。論文將首先描述這兩種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的表現(xiàn)，然后探討其產(chǎn)生根源。對(duì)于房地產(chǎn)

12、泡沫，論文論述的重點(diǎn)是我國商品房價(jià)格暴漲的原因，分析了國家土地政策，商品房需求和商品房供給因素的影響。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫是否存在的檢驗(yàn)，本文將我國通過主要城市房價(jià)收入比這一指標(biāo)來說明。接下來論文分析了房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國經(jīng)濟(jì)個(gè)各個(gè)層面的影響。 商業(yè)銀行流動(dòng)性過?？梢允俏覈?jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的“新難題”，它是隨著我國商業(yè)銀行改革的深入進(jìn)行，銀行在股份制改革中規(guī)范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)理念和制度管理效果逐漸強(qiáng)化，進(jìn)而出現(xiàn)的對(duì)銀行結(jié)構(gòu)和潛在風(fēng)險(xiǎn)憂患的擔(dān)心。對(duì)于流動(dòng)

13、性過剩的根源，論文歸結(jié)為商業(yè)銀行股份制改革前的國有性質(zhì)。因?yàn)楣煞葜聘母锴般y行有國家財(cái)政的支持和國家“信譽(yù)”的入股，一方面銀行在被動(dòng)地吸收存款，另一方面銀行在一段時(shí)期沒有面臨嚴(yán)格的信貸約束，這些情況導(dǎo)致了流動(dòng)性過剩的產(chǎn)生。論文接下來將分析流動(dòng)性過剩的危害和商業(yè)銀行的應(yīng)對(duì)策略第6章，在分析了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)和成因后，論文將對(duì)完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)體系的提出建議。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范作為一個(gè)極為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，決不是靠金融機(jī)構(gòu)或幾個(gè)部門的

14、努力就能夠獨(dú)立完成的，這就要求在國家的支持下構(gòu)建起一個(gè)由社會(huì)、個(gè)人、政府管理部門、金融機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)共同參與的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。該體系包括社會(huì)征信體系、個(gè)人信用體系、銀行內(nèi)控體系、政府監(jiān)控體系四個(gè)子系統(tǒng)。在此框架內(nèi)，論文提出了如下建議：建立社會(huì)征信體系，建立個(gè)人誠信體系，加強(qiáng)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解渠道。 我國的房地產(chǎn)泡沫和商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩是社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)，本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于結(jié)合