基于成本優(yōu)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理研究

1、<p>　　基于成本優(yōu)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理研究</p><p>　　摘要：本文主要采用定性與定量進(jìn)行結(jié)合分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的設(shè)計(jì)、施工以及竣工驗(yàn)收后的控制工作以及三者之間存在的價(jià)值鏈進(jìn)行深入的剖析，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行價(jià)值鏈數(shù)量模型的建立，為優(yōu)化三者的成本空間進(jìn)行量化作用。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：成本優(yōu)化空間；房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理 </p><p>　　

2、中圖分類號(hào)：F87；F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01 </p><p>　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，成本管理工作能夠?qū)⒊杀?、利?rùn)等進(jìn)行協(xié)調(diào)優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低成本，提高利潤(rùn)，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的發(fā)展空間，具有重要的實(shí)際意義[1]。 </p><p>　　一、成本優(yōu)化下的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈分析 </p><p>　

3、　在正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，主要包括的工作內(nèi)容有：項(xiàng)目的確立、項(xiàng)目可行性報(bào)告的擬定、項(xiàng)目建設(shè)選址意見書的敲定、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、獲得項(xiàng)目土地的使用權(quán)、做好施工項(xiàng)目前的所有準(zhǔn)備、申請(qǐng)并獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工、對(duì)全部工程進(jìn)行驗(yàn)收、將所有房屋進(jìn)行銷售[1]。在部分房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，土地的成本在立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)確定且無法更改，因此成本優(yōu)化的主要工作內(nèi)容就是針對(duì)在項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中的成本進(jìn)行控制，其中施工圖紙的設(shè)計(jì)即為整個(gè)項(xiàng)目成

4、本控制的基礎(chǔ)，而施工過程則是整個(gè)項(xiàng)目的成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)，竣工驗(yàn)收則是成本控制工作是否能夠得到成效的收尾環(huán)節(jié)。這三個(gè)階段的成本控制工作在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中與事前控制、事中控制以及事后控制進(jìn)行互相對(duì)應(yīng)[2]。 </p><p>　　二、成本控制過程價(jià)值鏈的數(shù)量模型 </p><p>　　針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程的價(jià)值鏈?zhǔn)疽鈭D，通過下列數(shù)據(jù)矩陣進(jìn)行表示事前、事中以及事后的成本優(yōu)化環(huán)節(jié)：A=

5、 [a11 a12 a13] </p><p>　　在上述矩陣當(dāng)中，a11代表的是設(shè)計(jì)當(dāng)中的作業(yè)量，a12代表的是施工當(dāng)中的作業(yè)量，a13代表的是竣工后驗(yàn)收時(shí)的作業(yè)量，三種指標(biāo)均以小時(shí)/平方為計(jì)量單位。在這三個(gè)活動(dòng)作業(yè)期間，都會(huì)消耗一定程度上的資源，因此要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作進(jìn)行分析后，得出應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中對(duì)于價(jià)值活動(dòng)的控制工作成本具體在人工、材料、機(jī)械費(fèi)用上進(jìn)行定位的結(jié)論。因此，可以通過對(duì)以下矩

6、陣的建立進(jìn)行表示： </p><p>　　在上述矩陣當(dāng)中，R的橫排行向量表示i類作業(yè)當(dāng)中對(duì)人工、材料、機(jī)械費(fèi)用的消耗數(shù)量，而每個(gè)豎排列向量表示三種活動(dòng)作業(yè)對(duì)某種資源的消耗數(shù)量。C矩陣當(dāng)中所表示的指標(biāo)為人工、材料、機(jī)械費(fèi)用的實(shí)際資源價(jià)格。將這些矩陣進(jìn)行結(jié)合分析后，能夠得出某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)在各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)當(dāng)中消耗成本的總和表示矩陣： </p><p>　　三、實(shí)際驗(yàn)證價(jià)值鏈數(shù)量模型的效果 &

7、lt;/p><p>　　以某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)其中的工業(yè)園項(xiàng)目作為報(bào)表數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)代入到項(xiàng)目的價(jià)值鏈矩陣當(dāng)中，得出： </p><p>　　通過對(duì)上述矩陣數(shù)據(jù)的計(jì)算后能夠得出： </p><p>　　在Ci的矩陣當(dāng)中，Cg表示的是每平方土地的設(shè)計(jì)成本，Cd表示的是每平方土地的施工成本，Ce表示的是每平方土地的竣工成本。 </p><p>　　1.設(shè)計(jì)

8、與施工之間的環(huán)節(jié)活動(dòng)關(guān)系 </p><p>　　在任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，設(shè)計(jì)都會(huì)對(duì)施工環(huán)節(jié)起到明確準(zhǔn)備工作的作用，設(shè)計(jì)工作越準(zhǔn)確，施工活動(dòng)的運(yùn)作方向就會(huì)越明確。對(duì)該項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表當(dāng)中對(duì)于施工成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后能夠得出：Cd= Cg2-111Cg+5050 </p><p>　　將這個(gè)公式代入到Ci矩陣當(dāng)中，能夠得到下列公式： </p><p>　　Ct=

9、Cg2-110Cg+Ce+5050 </p><p>　　對(duì)其進(jìn)行求解偏導(dǎo)能夠得出： </p><p>　　如果結(jié)果為0時(shí)，則表示Cg=55元/平方，Cd=1970元/平方 </p><p>　　通過對(duì)該數(shù)據(jù)模型進(jìn)行計(jì)算后能夠得出的結(jié)果表明，設(shè)計(jì)活動(dòng)與施工活動(dòng)當(dāng)中存在著顯著的優(yōu)化空間，對(duì)兩者之間的成本進(jìn)行優(yōu)化后，能夠使得項(xiàng)目當(dāng)中的總成本得到74元/平方的降低，成本優(yōu)

10、化比例為3.4%。 </p><p>　　2.施工與竣工之間的活動(dòng)環(huán)節(jié)關(guān)系 </p><p>　　通過對(duì)該企業(yè)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后，能夠得出：Ce=Cd2-4111Cd+4225128 </p><p>　　將Ce代入到Ci中能夠得出：Ci=Cd2-4111Cd+Cg+4225128 </p><p>　　對(duì)該公式進(jìn)行求解偏導(dǎo)后能夠得出：=2C

11、d-4110 </p><p>　　如果=0時(shí)，則Cd=2055元/平方，Ce=48元/平方 </p><p>　　通過以上公式使得Ce降低至48元/平方，如果Cg能夠保持不變，則總成本將會(huì)下降至2152元/平方。 </p><p>　　四、成本控制與優(yōu)化的聯(lián)系 </p><p>　　施工環(huán)節(jié)當(dāng)中的特性決定其成為了成本控制工作的重點(diǎn)，通過上述

12、的矩陣模型建立進(jìn)行分析，也能夠使得施工過程當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)間優(yōu)化空間進(jìn)行顯現(xiàn)。通常情況下，施工的管理成本主要包括了招投標(biāo)、土建、安裝以及公共設(shè)施當(dāng)中，而作業(yè)成本處人工、材料以及機(jī)械費(fèi)用以外，還包括了水電費(fèi)以及其他各種類型的支出。由此可見，對(duì)施工過程建立價(jià)值鏈數(shù)量模型，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的價(jià)值關(guān)系進(jìn)行對(duì)照比較后，能夠?qū)⑦@五種資源當(dāng)中所存在的優(yōu)化空間進(jìn)行充分利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的路徑與成本控制工作的重點(diǎn)。 </p><p>

13、　　采用價(jià)值鏈分析的方法應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，能夠?qū)⑽覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段在各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中存在的成本優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行徹底展現(xiàn)，還能夠通過多種價(jià)值鏈數(shù)量模型的建立，將其中的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行計(jì)算與統(tǒng)計(jì)，選取相應(yīng)的成本抉擇，進(jìn)而達(dá)到以最低的成本確保項(xiàng)目的質(zhì)量，能夠獲得成本方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還能夠獲取更高的利潤(rùn)。但是值得注意的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制的同時(shí)，對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化的目的是對(duì)各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)所要達(dá)成的目標(biāo)進(jìn)行明確，進(jìn)而達(dá)到最優(yōu)成本水平。這種水平在實(shí)

14、際當(dāng)中如何達(dá)成，還需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本動(dòng)因采取相應(yīng)的細(xì)致分析、控制以及改善，才能夠達(dá)到理想的效果。 </p><p><b>　　結(jié)語 </b></p><p>　　對(duì)價(jià)值鏈當(dāng)中的活動(dòng)環(huán)節(jié)關(guān)系進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)、施工、竣工三者之間都存在著明顯的成本優(yōu)化空間，如果人力、材料、機(jī)械均能夠充足提供的話，可將設(shè)計(jì)與施工當(dāng)中的總成本進(jìn)行有效控制，如果資源有限，則可以對(duì)設(shè)計(jì)