增量房、存量房、保障房的聯(lián)動關系研究

1、<p>　　增量房、存量房、保障房的聯(lián)動關系研究</p><p>　　【內(nèi)容摘要】自1998年中國開始實行房地產(chǎn)市場化以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)受了松-緊-松-緊的政策作用，逐步走向成熟，自2010年4月起，國家開始大力提倡興建保障型住房，各地政府積極響應中央號召，貫徹政策，使得中國房地產(chǎn)市場逐步走向科學化、正規(guī)化。在保障性住房建設過程中，如何處理好商品房市場與保障型住房，增量房與存量房之間的關系，是維護我

2、國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，也是構建和諧社會的必然要求，本文就商品房市場與保障型住房，增量房與存量房之間的關系，分析市場內(nèi)的競爭機制和聯(lián)系機制，分析了增量商品房的自然壟斷，開發(fā)商的行為約束，并對中國保障型住房建設提出了兩個階段和重點措施的建議。對我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范有相當?shù)闹笇б饬x。 </p><p>　　【關 鍵 詞】商品房 保障房 存量房 房產(chǎn)泡沫 </p><p>　　增量房，即指在

3、某一研究的時間區(qū)間內(nèi)新開發(fā)的商品房和保障房，本文將新開發(fā)的商品房稱為I類增量房，將新開發(fā)的保障型住房稱為II類增量房。存量房，即在研究的時間區(qū)間以前就已經(jīng)開發(fā)完畢，且預計在研究的時間區(qū)間以內(nèi)不會發(fā)生形態(tài)變化的房屋。本文將存量房劃分為兩個大類，一類是將普通存量房改造成的保障型住房，稱為II類存量房，一類是其他的存量房，稱為I類存量房。為了研究方便，本文所涉及的房屋均為房地產(chǎn)市場中用于居住用途或者有居住的使用價值但被用來投資或者投機的住房，

4、不涉及商鋪等形態(tài)的房產(chǎn)，因為只有在用于居住的房地產(chǎn)市場中，才涉及商品房和保障房并存的現(xiàn)象。商品房與保障房、存量房與增量房的關系問題，是我國出臺保障性住房鼓勵措施以后非常值得探討的話題，處理好商品房與保障房，增量房與存量房之間的關系，對我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展又十分重大的意義。 </p><p>　　一、商品房市場I類存量房與I類增量房的關系 </p><p>　　在商品房市場上，I類存量

5、房與I類增量房存在的關系，不是純粹的替代品的關系，在現(xiàn)代經(jīng)濟學的經(jīng)典理論中，某種商品的價格上升必然導致其替代品的價格上升，而改商品價格下降，必然導致替代品價格下降，但是，有些時候，有些地區(qū)，I類增量房和I類存量房并不符合這條規(guī)律，其表現(xiàn)主要有三點，一是在I類增量房的定價的某一鄰域內(nèi)，人們更傾向于購買I類增量房，這就在某種程度上使得I類增量房有自然壟斷的優(yōu)勢；二是在經(jīng)濟不景氣的時候，開發(fā)商可以比較大幅度地降價，而I類存量房持有者由于在單套

6、住房上的成本遠高于開發(fā)商，所以降價空間有限，其持有者往往會選擇等待而不是急于出售，第三點是，區(qū)域因素對房地產(chǎn)的影響非常大，不同地區(qū)的I類增量房和I類存量房的價格甚至會呈現(xiàn)相反的運動形態(tài)，但是，在同一地區(qū)，增量房與存量房的價格的運動趨勢基本相同。下圖反映了天津地區(qū)2010年1-8月I類增量房與I類存量房價格的變化趨勢。我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)，I類增量房與I類存量房價格線中間有一塊“真空地帶”，及前文所說的I類增量房的自然壟斷。同時，我們還發(fā)現(xiàn)

7、，I類增量房的價格波動較大，而I類存量房的價格波動較小，符合上文論述的開發(fā)商與存量房持有者的行為</p><p>　　圖1 天津市2010年I類存量房與I類增量房價格關系 </p><p>　　*本圖根據(jù)天津市國土資源與房屋管理局網(wǎng)站每日數(shù)據(jù)繪制 </p><p>　　根據(jù)上圖中的266日的I類存量房與I類增量房的532個價格數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，可以得出如下表格 <

8、/p><p>　　表1 I類增量房與I類存量房統(tǒng)計數(shù)據(jù)表 </p><p>　　對表格數(shù)據(jù)進行分析，I類存量房與I類增量房存在中等程度的正線性相關關系，總體來說，I類存量房的波動較小，而I類增量房的波動較大，波動幅度相差約7倍，6727元至9149元的區(qū)間是I類增量房的自然壟斷區(qū)間。自6727元/平方米開始，然們會變的傾向于接受價格更高的I類增量房。但這并不意味著I類增量房的開發(fā)商可以肆無忌憚

9、地抬高價格，從收入效應與替代效應角度分析，如圖2，假設基期人們在處理如何在I類存量房與I類增量房之間分配自己的資金方面達到了均衡，無差異曲線I與預算線L2相切于A點，如果I類增量房漲價，那么根據(jù)收入效應，為保持福利不變，人們會傾向于多買I類存量房，少買I類增量房，A點沿I運動到與新預算線L1相切的B點，而實際上，由于替代效應和I類增量房的自然壟斷優(yōu)勢，消費者們會更傾向于接受I類增量房，而不會接受I類存量房，L1會平行移動到L3的位置，這

10、時候構成的消費集（X1，Y3）會導致實際的需求量損失比開發(fā)商料想的還要多很多。因此，合理的定價對于I類增量房開發(fā)商至關重要。 </p><p>　　圖2 I類存量房與I類增量房的收入效應與替代效應分析 </p><p>　　二、II類增量房對房產(chǎn)市場的影響 </p><p>　　在不考慮尋租行為的情況下，保障型住房對商品房市場的影響是有限的，但是，也并不是說保障型住

11、房不會對商品房市場產(chǎn)生影響。由于保障型住房是稀缺資源，所以當人們拿到購買保障型住房的政策或者批準以后，無疑，他們一定會選擇購買保障型住房。由于保障型住房是政策補助形式的，這就使得消費者的預算線發(fā)生了變化。如圖3，Q’為保障型住房的補給條件，Q*為市場可以達到的房屋飽和狀態(tài)。當消費者收入達到最低補助標準時，政策作用下，他們的預算線會立即移動到住房的飽和位置，此時，無論他們?nèi)绾翁幹檬Ｓ嗟呢敭a(chǎn)，住房將不再會增加供給。如果市場的無差異曲線與預算

12、線相切的于E，即無差異曲線在位于I0位置，那么就說保障房市場與商品房市場是分離的，而當無差異曲線與預算線相切于D，同時又過C點，那么，以其他用處為計價物的收入在（QD，Q’）區(qū)間的人們會覺得政策對他們是不公平的，換句話說，政策作用破壞了帕累托均衡。通常來講，為了達到更高的福利水平，他們往往會選擇降低自己的收入，這樣會使得社會的經(jīng)濟效率降低。因此，政府在考慮保障型住房分配的問題時，有兩種選擇，一種是將保障房標準下調(diào)。使得保障房脫離于商品房

13、市場，二是盡可能縮小Q’和QD的</p><p><b>　　結(jié)論 </b></p><p>　　1.在商品房市場上，I類增量房和I類存量房之間的關系不是簡單的替代品的關系，在價格上的體現(xiàn)是，I類增量房與I類存量房之間有一段“價格真空區(qū)”，這一價格區(qū)間可能形成I類增量房的自然壟斷。 </p><p>　　2.一般而言，I類增量房價格受市場波動影

14、響較大，而I類存量房價格相對穩(wěn)定。I類存量房與I類增量房之間存在著中等程度的正線性相關關系。 </p><p>　　3.在商品房市場上，受I類存量房的制約，I類增量房的開發(fā)商不能肆意提高價格，因為那將會造成相當數(shù)量的客戶流失。 </p><p>　　4.在普及保障型住房過程中，政府在嚴格規(guī)范，避免尋租行為的同時，應該確定分兩步走的路線，在初期應該嚴格限制保障住房的準購標準，當社會福利水平提

15、高以后，適當放松準購標準，但要注意社會公平的實現(xiàn)。在具體操作過程中，更應鼓勵將I類存量房轉(zhuǎn)化為II類增量房的做法。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟學[M].北京：人民大學出版社：288-319 </p><p>　　[2]盛驟等.概率論與數(shù)理統(tǒng)計[M].北京：高等教育出版社，90-

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