房地產(chǎn)項目前期成本管理及控制的探討

1、<p>　　房地產(chǎn)項目前期成本管理及控制的探討</p><p>　　【摘要】隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)生存和發(fā)展，必須要考慮和深入研究各環(huán)節(jié)控制和優(yōu)化成本。在影響成本的眾多因素中，項目前期開發(fā)對成本影響最大。就此，對管理和控制好前期成本與實施過程中優(yōu)化成本展開探討。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);前期開發(fā) ;目標(biāo)成本;成本控制 </p>

2、;<p>　　近幾年來，由于國家宏觀調(diào)控、房價波動、行業(yè)競爭和市場供求等多方面因素的影響，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，部分城市房價滯漲甚至下跌，在這種復(fù)雜的投資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要生存下去，繼續(xù)保持良好的業(yè)績增長和銷售利潤，只有提高自身的成本管控水平，有效控制項目的開發(fā)成本。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析 </p><p>　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)

3、成 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。 </p><p>　　（2） 房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析 </p><p>　　影響運營目標(biāo)的三大因素包括：1）項目投資運營決策。房地產(chǎn)項目投資規(guī)模

4、大、開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮項目的風(fēng)險性預(yù)測，以及自身把握風(fēng)險的能力。對于同一性質(zhì)的工程項目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險存在差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實力、融資能力、經(jīng)營管理水平等實際情況，進(jìn)一步對項目的風(fēng)險進(jìn)行判斷;2）土地成本。目前，我國規(guī)劃用于建設(shè)住宅及開發(fā)商業(yè)的土地數(shù)量有限，土地成為了稀缺資源，從而進(jìn)一步地抬高了土地的拍賣價格。另外，企業(yè)之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本控制

5、難度加大。3）工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計方案、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、工期、生產(chǎn)要素價格、市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平、項目運作自有資金、房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。 </p><p>　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理和控制方面存在的問題 </p><p>　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，雖然在前期階段的成本費用投入較

6、少，但是其對于項目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。然而，各種主客觀因素使得當(dāng)前很多企業(yè)在前期的成本控制方面存在較多問題。通過一個開發(fā)項目的案例，解釋存在的種種問題。 </p><p>　　某地產(chǎn)項目主要由住宅、辦公樓、酒店及其配套設(shè)施等組成。建筑群包括一棟14層高度53.5米酒店及2層商業(yè)裙房;兩座38層高度123米超高層住宅樓;一座31層高度113米辦公樓;一座51層高度166.9米超高層住宅樓及其4層

7、商業(yè)裙房;一棟下沉半露天會所;地下三層停車和設(shè)備用房;東側(cè)設(shè)有一座12個班幼兒園;總建筑面積約32.5萬平方米。該開發(fā)項目2007年就已經(jīng)取得用地規(guī)劃許可證，由于金融危機和安置補償問題，項目規(guī)劃一直未能夠順利開展，致使土地長期閑置，直到2010年項目才重新啟動。在項目前期決策，公司管理層就把該項目定位成為城市地標(biāo)的豪宅，匯集商業(yè)、休閑和娛樂一身的綜合體開發(fā)項目，但企業(yè)并沒有積累長期開發(fā)經(jīng)驗和結(jié)合周邊其他類似項目開發(fā)模式，只是從單方面出發(fā)

8、做出的研究和分析討論。2011年以后，國家一系列的限購限貸政策，導(dǎo)致項目產(chǎn)品定位發(fā)生重大變化。運營目標(biāo)制定階段，因項目的綜合性和復(fù)雜性，以及公司層對項目的估計不足，在項目前期設(shè)計和開發(fā)過程中大量采用高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和高檔的建筑裝修風(fēng)格，所以政策變化導(dǎo)致成本嚴(yán)重超出正常范圍，市場競爭力由此而下降。最終，不得不在項目實施階段大量修改原有設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和檔</p><p>　　該案例對于認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理和控制方面

9、存在的問題，有一定的借鑒作用，當(dāng)然，它既有個性也有共性之處。問題共同之處在于首先，體現(xiàn)在重視程度不足。目前許多開發(fā)商都缺少對決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識，造成了項目評估報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經(jīng)常會出現(xiàn)成本估算偏高或偏低的現(xiàn)象，使日后產(chǎn)生了大量的資金浪費或不足問題。與此同時，在項目的可行性研究上也缺乏科學(xué)合理性。對于項目開發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關(guān)系到運營目標(biāo)成本的可控性，如果單純的經(jīng)驗主義或者拿來主義很有可能會面

10、臨失敗。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目成本的測算上也存在較大問題，不能合理準(zhǔn)確的對項目成本進(jìn)行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ)，屬于一項動態(tài)性較強且連續(xù)的工作，估算的結(jié)果雖然并不是項目最終的成本，但是對于成本的控制來說卻具有很強的參考意義，如果估算準(zhǔn)確性較低的話，將會直接影響到整體的成本控制水平。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)項目前期成本管理優(yōu)化的建議 </p><p>　?。?）做好項

11、目前期階段的成本控制工作 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本控制主要受到項目地區(qū)以及項目方案選擇的影響。其中項目地區(qū)的選擇將在很大程度上決定著項目的成本費用，具體表現(xiàn)在土地成本上。前期階段成本管理和控制內(nèi)容主要就是對土地征用費用、拆遷補償費用、前期準(zhǔn)備工作費用的控制。在決策的時候，需要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，并且進(jìn)行可行性評估，利用動態(tài)的理念分析市場發(fā)展情況，進(jìn)而預(yù)測市場、政策、經(jīng)營、資金等方面可能出現(xiàn)

12、的風(fēng)險，結(jié)合實際情況，選擇合適的市場與最佳的進(jìn)入時機。與此同時，在立項過程中，一定要對項目投資與經(jīng)濟效益進(jìn)行完整的估算，并且對投資成本進(jìn)行測算。 </p><p>　　（2）進(jìn)行合理的成本估算 </p><p>　　工程項目的成本估算工作是一項系統(tǒng)性和完整性很強的工作，做好成本估算工作就必須保證項目成本估算的合理性和準(zhǔn)確性。通常情況下，合理的成本估算分為兩大部分，分別是合理劃分工程項目成本

13、科目以及編制目標(biāo)成本估算表。在劃分工程項目成本科目方面，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑產(chǎn)品性質(zhì)（住宅、公寓、會所、寫字樓或酒店）、建筑部位、建安工程專業(yè)、施工合同的內(nèi)容、公攤費用以及施工建設(shè)期內(nèi)相關(guān)費用等具體實際情況，朝著有利于工程項目成本管理和控制目標(biāo)予以劃分確定。對于那些規(guī)模相對較大，并且還有不同施工單位施工的開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)將該項目依照不同的施工單位予以劃分，對其進(jìn)行合約規(guī)劃，將分部（子分部）工程作為成本科目，以便強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本考核制度

14、。而對于單一的工程項目以及那些由單一施工單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算科目。另外，在編制目標(biāo)成本估算表方面，應(yīng)當(dāng)在工程項目成本科目確定后進(jìn)行。要求所有的原始測算記錄都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的成本科目填制。編制目標(biāo)成本估算表的主要目的在于清晰反映各個成本科目所分?jǐn)偟馁M用成本。具體的費用估算包括人工費的估算、材料費的估算、機械使用費的估算、其他直接費用的估算以及間接</p><p>　　綜上所述，

15、成本管理和控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。企業(yè)要生存下去獲得持久的競爭力，還應(yīng)該樹立全員全過程的成本管理理念，建立和完善房地產(chǎn)項目成本監(jiān)控體系，實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)和資金管理的有機結(jié)合，以達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]陳鋒.淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制與管理[J].城市建設(shè)理論研