投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響研究

1、<p>　　投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響研究</p><p>　　摘要：我國財(cái)政部2006年頒布《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》指出，在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以使用公允價(jià)值計(jì)量。在該文件頒布之后，時(shí)隔7年，房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷上漲，對投資性房地產(chǎn)的估價(jià)準(zhǔn)確性要求更高，上市公司如果采用公允價(jià)值計(jì)量會對上市公司財(cái)務(wù)狀況短期和長期產(chǎn)生不小的影響，這將成為本文討論的重點(diǎn)。

2、</p><p>　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；財(cái)務(wù)影響 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》頒布時(shí)，理論界普遍認(rèn)為采用公允價(jià)值計(jì)量將大大增加擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈資產(chǎn)，從而導(dǎo)致增大利潤操縱空間，影響擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的股價(jià)，增加賬面收益等等。投資性房地產(chǎn)

3、公允價(jià)值計(jì)量模式在上市公司中的應(yīng)用和影響是否會像理論界預(yù)計(jì)的那樣，真的為上市公司盈余管理帶來契機(jī)，真的會改變上市公司的財(cái)務(wù)狀況等等，這些問題對理論界和實(shí)務(wù)界都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。王蕾，于鵬，楊雙和邱建龍（2008）指出，企業(yè)是否選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不是單純的考慮利潤或者資本總額的增長，而是充分考慮公司發(fā)展平穩(wěn)性、政策運(yùn)用效果等多方面因素；王磊（2009）闡述了新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定和影響，以及企業(yè)是否會優(yōu)先

4、選擇公允價(jià)值計(jì)量的困境問題；Harris 與 Muller III （ 2000） 分析了英國投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比較了公允價(jià)值計(jì)量模式和歷史成本計(jì)量模式的異同，分析了兩種計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn)。 </p><p>　　由國內(nèi)的研究現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)一直是理論界關(guān)注的熱點(diǎn)，有支持上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的，也有認(rèn)為公

5、允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)將波動企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，影響穩(wěn)定性等等；國外的研究結(jié)合國際會計(jì)準(zhǔn)則和美國會計(jì)準(zhǔn)則，主要討論集中在企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量的動機(jī)和成本，以及公允價(jià)值模式提供的信息對投資者的決策有用程度上。 </p><p>　　一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對上市公司的財(cái)務(wù)影響 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對上市公司的財(cái)務(wù)影響與我國的房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，近年我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高，

6、尤其突出在大中型城市，雖然宏觀調(diào)控政策不斷出臺，但主要是針對住宅，寫字樓的市場價(jià)格仍然持續(xù)升高，只是幅度放緩，這也勢必對投資性房地產(chǎn)的估價(jià)產(chǎn)生重要的影響。以我國主要大中型城市（北京，上海，廣州，深圳，天津）為例，2007年到2012年期間，寫字樓平均價(jià)格指數(shù)從500點(diǎn)漲到1100點(diǎn)，漲幅非常大。 </p><p>　　在這樣的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動是否也受到相同的影響，也將是本文關(guān)注的重點(diǎn)之

7、一。針對研究的主要問題，筆者選取了25個(gè)上市公司作為觀察樣本，基本涵蓋了全部在深滬兩市上市的使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（津?yàn)I發(fā)展、中航地產(chǎn)等），航空運(yùn)輸業(yè)（海南航空等），銀行業(yè)（交通銀行，中國銀行等）、其他行業(yè)（白云山A等），2010年和2011年新增的變更企業(yè)均為兩家，但是由于變更至今的時(shí)間間隔較短，不便于時(shí)間序列上的觀察，因此本文只選取了在2007年至2009年進(jìn)行變更的25家上市公司作為觀察樣本。

8、</p><p>　?。ㄒ唬麧櫜▌拥挠绊?</p><p>　　通過統(tǒng)計(jì)上市公司年報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表中的“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目和利潤表中的“本年凈利潤”一項(xiàng)，新舊會計(jì)準(zhǔn)則差異調(diào)節(jié)表，追溯調(diào)整以及報(bào)表附注中的相關(guān)項(xiàng)目，整理得到圖1，其中公允價(jià)值變動對凈利潤的影響=報(bào)表附注中投資性房地產(chǎn)當(dāng)年公允價(jià)值的變動額/本年凈利潤*100%（圖中為25家上市公司的平均值），對比系列為2007年我國主要城市寫字

9、樓和辦公樓的房價(jià)走勢（投資性房地產(chǎn)集中的省市），借助此項(xiàng)指標(biāo)直觀的衡量變更后投資性房地產(chǎn)造成的公允價(jià)值變動損益對利潤的影響程度。從圖1中可以發(fā)現(xiàn)，雖然投資性房地產(chǎn)造成的公允價(jià)值變動損益對利潤的影響也在近五年呈現(xiàn)上升趨勢，但是每年的變化趨勢和幅度并與房地產(chǎn)市場不完全一致，這也說明了目前我國的投資性房地產(chǎn)估價(jià)體系存在問題，不能充分反映市場價(jià)格，這也是公允價(jià)值計(jì)量的一大隱患。除此之外，筆者計(jì)算了變更當(dāng)年公允價(jià)值變動對凈利潤的影響，發(fā)現(xiàn)采用公允

10、價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，會給企業(yè)帶來可觀的賬面價(jià)值，尤其在變更當(dāng)年，例如2009年海南航空投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值凈增將近6億，是當(dāng)年凈利潤的1.78倍，金宇東城當(dāng)年的投資性房地產(chǎn)造成的公允價(jià)值變動是凈利潤的8.55倍，2011年勝利股份</p><p>　?。ǘλ姓邫?quán)益的影響 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量對上市公司的另一個(gè)影響，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)換初始時(shí)所有者權(quán)

11、益產(chǎn)生的重大變化。筆者剔除2008年金融危機(jī)時(shí)變更會計(jì)政策的企業(yè)，選取14家上市公司對采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況進(jìn)行分析，主要關(guān)注兩個(gè)數(shù)據(jù)：可采用投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量所導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動額和轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，表1中所有者權(quán)益影響率就是以上兩個(gè)數(shù)據(jù)的比值，利用該指標(biāo)來反映上市公司采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)每百元房地產(chǎn)多產(chǎn)生的所有者權(quán)益變動額，衡量其對所有者權(quán)益的影響程度。表1列

12、示所有者權(quán)益影響率大的4家公司。 </p><p>　　從表1中可以看出，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量對大部分上市公司，都實(shí)現(xiàn)了所有者權(quán)益的可觀增加。在影響的程度上也非?？捎^，中航地產(chǎn)達(dá)到43.66%，白云山A達(dá)到58.79%。所以在采用公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)時(shí)，如果房價(jià)持續(xù)攀升，是能夠在短時(shí)間內(nèi)大幅實(shí)現(xiàn)上市的公司的資本結(jié)構(gòu)改變，使得上市公司融資能力上升。公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量對資本結(jié)構(gòu)的有利影響可能使得資本結(jié)構(gòu)較差的

13、上市公司出于融資目的變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式。在新會計(jì)準(zhǔn)則推出的伊始，2007年的零售行業(yè)為例，擁有投資性房地產(chǎn)超過1億元的上市公司共有17家，其投資性房地產(chǎn)總額將近69億元，而零售行業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)是其經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要組成部分，所以很容易產(chǎn)生轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的動力，觀察ST筑信、ST百花雖然轉(zhuǎn)化了計(jì)量模式，但是對其財(cái)務(wù)影響并不深，零售業(yè)里以昆百大A的影響最為顯著，2008年6月6日改變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式之后，追溯調(diào)整2007年及2008年

14、賬面價(jià)值，使得未分配利潤一項(xiàng)凈增3.17億元，一舉改變了連續(xù)3年未分配利潤為負(fù)值的尷尬局面，使公司的財(cái)務(wù)狀況得到明顯好轉(zhuǎn)，有效降低了公司的資產(chǎn)負(fù)債率，達(dá)到融資的理想狀態(tài)。 　?。ㄈυ偃谫Y與股權(quán)激</p><p>　　在上市公司進(jìn)行會計(jì)變更時(shí)，會將這方面的因素納入決策的考慮范圍。上市公司會盡可能的使自己享受房地產(chǎn)升值帶來的財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化，筆者選取25家上市公司變更前后的會計(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)作為研究樣本來說明此問題。采用

15、公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)對每股收益的影響并沒有像預(yù)期中的那么高，25家上市公司變更前后的平均每股收益增長率為-13.72%，很多公司甚至還出現(xiàn)了負(fù)值，例如新華錦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建設(shè)（-78.54%）。由于公允價(jià)值計(jì)量的引入，凈資產(chǎn)的波動比較大，和預(yù)期的一樣，大部分公司會選擇房價(jià)上漲的時(shí)期進(jìn)行變更，使得大部分公司的每股凈資產(chǎn)都有所上升，每股未分配利潤也有所提高，25家上市公司平均的凈資產(chǎn)增長率為

16、99.11%，但如果上市公司的凈利潤的增長不能達(dá)到凈資產(chǎn)的增幅，凈資產(chǎn)收益率也會呈下降趨勢，例如中航地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率從13.44%下降到12.66%。所以可見公允價(jià)值對于凈資產(chǎn)收益率這類指標(biāo)影響變化根本難以預(yù)期和控制，很難成為變更會計(jì)政策決定采用公允價(jià)值計(jì)量的主要?jiǎng)右颉?</p><p>　?。ㄋ模Χ愂粘杀镜挠绊?</p><p>　　采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對上市公司的稅負(fù)也會產(chǎn)

17、生不小的影響。以海南航空為例，在2009年的會計(jì)政策變更公告中披露，瓊海酒店和圣元中心的遞延所得稅負(fù)債分別增加54.1萬元和75.1萬元，然而在成本模式計(jì)量下投資性房地產(chǎn)需要按期攤銷或者計(jì)提折舊，在賬面上的利潤雖然可能減少，但是成功的達(dá)到了抵免稅費(fèi)的目的。在公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，除了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行正常的折舊或攤銷外，還要以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，這會使上市公司喪失了稅前扣除效應(yīng)，并且向海南航空披露的一樣，在

18、房產(chǎn)價(jià)格上升的情況下，追溯增加上市公司的遞延所得稅負(fù)債，雖然數(shù)額較小，但依然成為許多上市公司考慮的因素之一。 </p><p>　　二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)務(wù)中的改進(jìn)設(shè)想 </p><p>　　本文在對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、公允價(jià)值理論探討以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)為公允價(jià)值在我國上市公司中的應(yīng)用應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)。 </p><p>　?。ㄒ唬└?/p>

19、據(jù)我國上市公司的數(shù)據(jù)分析可以得出，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在我國的應(yīng)用仍處在初級階段，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)對上市公司的賬面價(jià)值產(chǎn)生快速的影響，但是在長期應(yīng)用中并未對上市公司產(chǎn)生本質(zhì)性的財(cái)務(wù)影響，并且投資性房地產(chǎn)的估價(jià)技術(shù)也處于初級階段，未能及時(shí)、如實(shí)反應(yīng)市場價(jià)格，其公允程度有待提高。應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)的估值技術(shù)，監(jiān)管部門應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)的估值準(zhǔn)確性提供相應(yīng)的幫助和監(jiān)管。 </p><p>　?。ǘ┕蕛r(jià)值計(jì)量模式在大部分

20、情況下能夠提高會計(jì)信息的相關(guān)性與可比性，又能滿足企業(yè)對財(cái)務(wù)指標(biāo)的需求，能改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)融資能力和利潤分配能力。但是事實(shí)上，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動，是未實(shí)現(xiàn)的利得或損失。在投資性房地產(chǎn)未被處置前，這些收益或者損失只在賬面上顯示，并沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流量。雖然變更能為上市公司帶來短期的良好財(cái)務(wù)指標(biāo)，但是在變更后長期來看對上市公司并沒有本質(zhì)影響，只是從利于公司融資和分配利潤角度，可以避免企業(yè)資金狀況的短期惡化，如果企業(yè)想保持長期良好

21、的財(cái)務(wù)效果，僅僅靠變更會計(jì)政策是行不通的。 </p><p>　?。ㄈ┛紤]到我國的實(shí)際情況，雖然采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)面臨很多困難，但是其對提高會計(jì)信息質(zhì)量功不可沒，值得廣泛推進(jìn)，這需要多方面的共同努力。首先，政府層面應(yīng)加強(qiáng)準(zhǔn)則規(guī)范程度和立法監(jiān)控，完善公允價(jià)值評估理論和應(yīng)用；其次，上市公司層面，應(yīng)適時(shí)選擇計(jì)量模式，不能盲目使用或者出于利潤操控的目的不合規(guī)則地使用公允價(jià)值；最后，在公眾層面，對公允價(jià)值計(jì)量投

22、資性房地產(chǎn)要保持理性態(tài)度，注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀，不能把投資風(fēng)險(xiǎn)完全歸咎與于公允價(jià)值計(jì)量模式，這樣才能促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國的順利良好發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]J. Richard Dietrich， Mary S. Harris， Karl A. Muller III. The reliabilit

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