淺談廈門的“三舊”改造

1、<p>　　淺談廈門的“三舊”改造</p><p>　　摘 要：針對目前日益緊缺的土地資源，廈門出臺了 “三舊”改造的相關(guān)政策，并正式啟動項目改造，旨在通過整合土地資源、化解土地資源緊缺矛盾、提升調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市空間。本文從廈門的城市現(xiàn)狀闡述了實施“三舊”改造的必要性，提出了廈門“三舊”改造所應(yīng)遵循的四項建議：1、多借鑒其他城市的成功經(jīng)驗；2、應(yīng)建立在生態(tài)城市理念的框架下；3、應(yīng)基于更高層次的改造

2、；4、認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗，完善改造政策，加強(qiáng)制度建設(shè)。以真正達(dá)到國家利益、企業(yè)利益和社會效益的集體共贏. </p><p>　　關(guān)鍵詞：土地資源；改造；必要性 </p><p>　　中圖分類號：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A </p><p>　　2013年2月25日上午，廈門首批以“夏商大廈”地塊（原湖濱大飯店）為代表的六個“三舊”改造項目正式舉行奠基儀式，6個地塊總投

3、資超45億，標(biāo)志著廈門的三舊改造在經(jīng)過幾年的政策醞釀后，正式拉開了序幕，打響了令人振奮的第一炮。 </p><p>　　一、廈門“三舊”改造的政策背景 </p><p>　　（一）為貫徹落實省政府出臺的《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》，2010年廈門市國土局聯(lián)合市規(guī)劃局編制了《關(guān)于推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造有關(guān)土地政策的意見》。 </p><p>　?。?/p>

4、二）從2011年起，全市開展有關(guān)“三舊”改造項目前期調(diào)查摸底和規(guī)劃策劃研究，并于2012年啟動集中工業(yè)倉儲區(qū)的片區(qū)改造規(guī)劃。 </p><p>　　（三）結(jié)合廈門實際實況，2012年10月，市國土、規(guī)劃局再次聯(lián)合出臺了“關(guān)于推進(jìn)工業(yè)倉儲國有建設(shè)用地自行改造的實施意見”，決定優(yōu)先推進(jìn)工業(yè)、倉儲國有建設(shè)用地的自行改造工作，在積累經(jīng)驗后再逐步推廣到舊城鎮(zhèn)和舊村莊的改造。該項政策允許我市原有工業(yè)倉儲用地的產(chǎn)權(quán)人在符合規(guī)劃

5、條件的前提下，可申請改變用途，改造為辦公、商業(yè)、酒店等。 </p><p>　?。ㄋ模?012年10月15日經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，向社會公布了首批16個自行改造項目清單，總用地面積21.35萬平方米，建筑面積82.97萬平方米,預(yù)計協(xié)議基準(zhǔn)地價近20億。 </p><p>　　“三舊”改造是城市發(fā)展到一定階段后，在土地集約發(fā)展要求下的提升土地利用效能、化解土地資源緊缺矛盾的一項政策，也是一項推動

6、城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級的重大舉措。改造的模式有三種：拆除重建、政府收儲或用地置換。 </p><p>　　此次批準(zhǔn)改造的16個地塊為倉儲用地自行改造的先行試點，主要形式為“拆除重建”，地價以協(xié)議出讓為主，是廈門調(diào)整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級政策的重要探索，對廈門新一輪發(fā)展具有重大的意義。本人從以下幾方面簡析自己的看法。 </p><p>　　二、“三舊”改造為探索性政策，廈門實施極具必

7、要性 </p><p>　?。ㄒ唬┦峭恋乩糜纱址判拖蚬?jié)約集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求 </p><p>　　隨著全國城市化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，只有彈丸之地的廈門土地資源日益緊缺，土地供需矛盾日益突出，城市發(fā)展空間極其有限，原有的功能結(jié)構(gòu)、物質(zhì)結(jié)構(gòu)和土地資源利用方式已成為廈門可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。如何更好地節(jié)約、集約、高效利用城市土地，充分挖掘城市存量用地潛力、提高土地利用綜合效益，已成為當(dāng)前廈門

8、政府所面對的重大課題。為此廈門市政府這幾年一直致力于土地制度的改革。市委副書記鐘興國2012年在落實土地管理制度綜合配套改革工作調(diào)研時指出：國土部門要向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整爭取土地；向土地整理要土地；向三舊改造要土地，通過三舊改造把原來土地盤活起來；向規(guī)劃調(diào)整要土地，通過規(guī)劃的調(diào)整，不斷優(yōu)化，增減、用好、盤活土地[參考文獻(xiàn)： </p><p>　　1.廈土地政策三年十項改革 通過三舊改造盤活土地（2012、3、29

9、廈門房產(chǎn)資訊）.]。因此，積極開展城市土地整理活動，提高存量土地使用效益，是目前實現(xiàn)我市城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求。 </p><p>　?。ǘ﹥?yōu)化提升城市空間，是實現(xiàn)海灣型現(xiàn)代都市建設(shè)的需要 </p><p>　　1.近幾年來，廈門市政府以“全域廈門”的理念和“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平”的四高原則，確立了全面拓展島外空間，優(yōu)化提升島內(nèi)空間的發(fā)展戰(zhàn)略。隨著海灣型現(xiàn)代

10、國際都市的建設(shè)，廈門全面擴(kuò)展島外空間，已從原來島內(nèi)的100平方公里向島外拓展到330平方公里。島內(nèi)優(yōu)化提升，即通過對現(xiàn)有土地資源的有效整合、提升，進(jìn)一步推動島內(nèi)土地的二次開發(fā)利用，調(diào)整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，促進(jìn)廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，使島內(nèi)的城市建設(shè)更具生態(tài)性和品質(zhì)性。 </p><p>　　2.由于歷史的沉淀，廈門島內(nèi)的老企業(yè)、舊廠房、舊宿舍還零星地散布在城市的各個區(qū)域，占據(jù)著較大的城市空間；早期的粗放式發(fā)展帶來的諸如工

11、業(yè)低端化，城鎮(zhèn)低效用地等普遍現(xiàn)象，導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，利用效能低下，功能老化，環(huán)境混亂，甚至相當(dāng)一部分土地還長期閑置，造成極大的資源浪費。如：原省四建改制后遺留下的企業(yè)用地達(dá)20萬平，除市土總收儲的土地外，尚余16萬多平的各類企業(yè)用地（島內(nèi)9宗地塊，為舊宿舍、舊廠房，總用地面積為4.6萬平）[2.廈府辦（2008）177號“廈門市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)是國資委市財政局關(guān)于將福建省四建建筑工程有限公司改建為大型工程總呈報公司意見的通知（

12、附件）.]等等，嚴(yán)重影響了廈門的城市形象和發(fā)展環(huán)境。相對于目前寸土寸金的土地市場，造成的資源浪費顯而易見。因此，把這些不具有保留價值的舊廠房等低效能用地，通過政策盤活，改造成為符合城市規(guī)劃要求的高效、新興產(chǎn)業(yè)已迫在眉睫。 </p><p>　　3.實踐證明，三舊改造是提升城市品質(zhì)的重要途徑。早在2008年，廈門就著手陸續(xù)開展了“三舊”改造的實踐，“友豐文創(chuàng)商業(yè)城、廈門牛莊文創(chuàng)園、燦坤文創(chuàng)園、龍山文創(chuàng)園”等多個文化

13、創(chuàng)意園，都是通過舊廠房改造而成的，他們用文化創(chuàng)意提升品質(zhì)、引領(lǐng)生活，用文化的元素和價值觀創(chuàng)造了生機(jī)勃勃、活力無限的園區(qū)，取得了良好的社會效益和環(huán)境效益，通過改造成功實現(xiàn)華麗變身，正如廈大一位教授所說的“通過提升，把城市‘瘡疤’ 變成亮點，化腐朽為神奇?！?</p><p>　　三、廈門“三舊”改造實施應(yīng)更多地借鑒其他城市的成功經(jīng)驗 </p><p>　　盡管這幾年廈門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，

14、且廈門的“三舊”改造亦曾小試牛刀，取得不少成果，但因推進(jìn)力度不夠，許多領(lǐng)域尚屬空白，許多政策和制度的建立尚在醞釀、探索階段，經(jīng)驗不足。 </p><p>　　“三舊”改造是一項涉及多方利益的重大土地制度改革，在“摸著石頭過河”的同時，應(yīng)更多地借鑒別人的成功經(jīng)驗。廣東是國內(nèi)最早進(jìn)行“三舊”改造試點的省份，其對政策的制定、機(jī)制的完善及具體改造方案的實施都具有豐富的經(jīng)驗，特別是佛山市，創(chuàng)造了許多“三舊”改造的經(jīng)典神話。

15、有許多方面均值得借鑒，如：一、在政策思路方面，堅持“政府引導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、屬地實施、市場運(yùn)作、分步推進(jìn)、各方收益”原則，堅持高水平制定“三舊”改造規(guī)劃，與土地總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接；二、在制度建設(shè)和管理方面，重視規(guī)范問題，放得開，更要管得緊，做到“兩個嚴(yán)格”、“四個絕不能”；三、在實踐方面，樹立先進(jìn)典型，以點帶面鋪開改造工作[3.佛山市“三舊”改造的經(jīng)驗總結(jié)與制度創(chuàng)新（李志現(xiàn)代物業(yè).建設(shè)2012年第11卷第8期）.]。因此，應(yīng)善

16、于學(xué)習(xí)、善于分析和吸取，把廈門的“三舊”改造推進(jìn)得更快些，更深入些。讓廈門的舊廠房得以重?fù)Q光彩，讓廈門沉睡的閑置土地早日振作起來。 </p><p>　　其次，廈門具有深厚的歷史淵源和文化傳承，廈門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著自身的社會、經(jīng)濟(jì)、文化和地理背景。因此，在吸取外面成功經(jīng)驗的同時，應(yīng)立足于廈門，結(jié)合地域?qū)嶋H，以廈門的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，以廈門的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人文、地理等為依托，創(chuàng)造出一條延續(xù)廈門歷史文化、提升人居