社區(qū)業(yè)委會(huì)的發(fā)展困境及路徑分析

1、<p>　　社區(qū)業(yè)委會(huì)的發(fā)展困境及路徑分析</p><p>　　[摘要]業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)最基層的民主化運(yùn)動(dòng)，具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。它作為社區(qū)自治中的一個(gè)不可或缺的重要主體，在維護(hù)業(yè)主權(quán)益、協(xié)調(diào)社區(qū)矛盾、實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共利益等方面能夠發(fā)揮積極的作用，是社區(qū)自下而上的、真正意義上的自治組織和動(dòng)力。但是在實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)的建立和發(fā)展還面臨著諸多困境，它的前景既取決于官方的態(tài)度和扶持力度，也依賴于業(yè)主們自身維權(quán)意識

2、和組織能力的提高。業(yè)主委員會(huì)如何才能在與各種社區(qū)主體的博弈中良性運(yùn)行，是它能否發(fā)揮其社會(huì)自治作用的關(guān)鍵。 </p><p>　　[關(guān)鍵詞] 業(yè)主委員會(huì)；社區(qū)自治 </p><p>　　中圖分類號：R473.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號： </p><p>　　業(yè)主委員會(huì)是依法成立的，并在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)實(shí)施自治管理的

3、非政府組織。20 世紀(jì) 90 年代，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域深入發(fā)展的同時(shí)，城市化進(jìn)程也迅速展開，過去以單位為單元分割的社會(huì)逐漸瓦解，而開放性的城市社區(qū)卻得到迅速生長蓬勃發(fā)展。特別是90年代中期以來，由于住房制度改革和城市居民的消費(fèi)需要，導(dǎo)致我國城市商品房市場獲得了蓬勃發(fā)展。在房屋產(chǎn)權(quán)私有化為主的商品房住宅社區(qū)，業(yè)主的利益第一次與其居住的社區(qū)緊密結(jié)合起來。同時(shí)，私人業(yè)主們對社區(qū)的物業(yè)管理也必然提出了比以前高得多的質(zhì)量要求，以往那種單一的行政式物業(yè)管理方

4、式再也無力勝任現(xiàn)代私人業(yè)主的物業(yè)管理需求。城市社區(qū)業(yè)主委員會(huì)就是在這種情況下出現(xiàn)的，它的出現(xiàn)既是我國經(jīng)濟(jì)體制和社會(huì)治理結(jié)構(gòu)雙重轉(zhuǎn)型過程中城市社區(qū)發(fā)展變化的客觀反映，也是社區(qū)自治進(jìn)程的客觀要求。 </p><p>　　一、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治的關(guān)鍵 </p><p>　　業(yè)主大會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)是以財(cái)產(chǎn)關(guān)系為紐帶的業(yè)主自我管理和自我服務(wù)組織。它是社區(qū)最基層的民主化運(yùn)動(dòng)，具有廣

5、泛的群眾基礎(chǔ)。經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)完全可以代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)，包括自行建立物業(yè)管理組織或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)日常事務(wù)工作的實(shí)際處理者，也是公共維修基金使用、選招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事務(wù)的工作主持者。財(cái)產(chǎn)的自利本性決定了業(yè)主委員會(huì)具有根本的自治動(dòng)機(jī)和自治傾向，最能夠代表業(yè)主的利益，與開發(fā)商、物業(yè)公司甚至與政府相比，更有維護(hù)業(yè)主和社區(qū)公共權(quán)益的動(dòng)力和意愿。因而，業(yè)主

6、委員會(huì)的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治的關(guān)鍵。 </p><p>　　1、從實(shí)踐上來講，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展是社區(qū)自治的主要方面，是民主管理社會(huì)的基點(diǎn)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治組織，它的產(chǎn)生直接來源于住房產(chǎn)權(quán)的私有化。從產(chǎn)生到管理，業(yè)主委員會(huì)的自治建設(shè)都關(guān)系到我國的基層民主建設(shè)。業(yè)主委員會(huì)這個(gè)名詞早已有之，在房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)的新加坡、香港等國家和地區(qū)，業(yè)主委員會(huì)己經(jīng)發(fā)展的較為成熟。而在大陸地區(qū)，由于房改剛啟動(dòng)不到二十載，業(yè)主委員

7、會(huì)才剛剛在某些地區(qū)零星出現(xiàn)十幾年，因此，對于大多數(shù)人來講，業(yè)主委員會(huì)還比較陌生。社區(qū)中的每一個(gè)私人業(yè)主作為物業(yè)的所有者，是物業(yè)管理市場的主體。成立業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主選擇和監(jiān)督甚至管理物業(yè)公司，是社區(qū)私人業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)得到有力保障、真正實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)自治的前提和基礎(chǔ)。 </p><p>　　2、從理論上講，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展對于探討我國基層民主建設(shè)、政府職能的轉(zhuǎn)變以及公民社會(huì)的發(fā)育都有重要的參考價(jià)值。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生是實(shí)

8、現(xiàn)公民個(gè)人社會(huì)權(quán)利，并通過志愿行動(dòng)形成自由人聯(lián)合體，不經(jīng)代理環(huán)節(jié)而直接提供公共物品的自治化過程。業(yè)主委員會(huì)支持和體現(xiàn)了社會(huì)的“自由”和“多元化”價(jià)值，能夠有效地滿足社會(huì)多元化的需求。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)為業(yè)主提供了自我組織的空間，分散而孤立的個(gè)人組織起來才會(huì)有力量。對于大多數(shù)業(yè)主來說，他們所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)是他們自己最大的私人財(cái)產(chǎn)。為了保障自己的相關(guān)權(quán)益，他們不得不關(guān)心公共物業(yè)的管理，同時(shí)自愿組織起來，進(jìn)行自治管理，維護(hù)自己的利益。業(yè)主委員會(huì)的

9、發(fā)展同時(shí)也反映著公民社會(huì)的發(fā)展，并且是伴隨著現(xiàn)代化進(jìn)程產(chǎn)生的，因此研究業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展對于探討我國基層民主建設(shè)、政府職能的轉(zhuǎn)變以及公民社會(huì)的發(fā)育都有重要的參考價(jià)值。 </p><p>　　3、業(yè)主委員會(huì)的實(shí)踐和研究有助于檢驗(yàn)社會(huì)理論并促進(jìn)社會(huì)科學(xué)的發(fā)展，促使理論更好的解釋和指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)。從整體上看，目前中國的公民社會(huì)理論等社會(huì)科學(xué)研究仍然停留在理論引進(jìn)和概念討論的階段，西方學(xué)術(shù)界的譯語在中國的現(xiàn)實(shí)中很難找到對稱的指稱

10、。所以必須從我國的實(shí)情出發(fā)，并在借鑒西方理論的基礎(chǔ)上發(fā)展出自己的理論。盡管目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些零星的實(shí)證研究工作，但離改革與社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要相去甚遠(yuǎn)。改革和社會(huì)發(fā)展在呼喚實(shí)踐基礎(chǔ)上的社會(huì)理論和社會(huì)科學(xué)的發(fā)展，為社會(huì)主義話語下各領(lǐng)域的持續(xù)良性發(fā)展提供切實(shí)可行的科學(xué)的理論指導(dǎo)。這是中國學(xué)術(shù)界必須回答的問題。從社區(qū)自治的角度探討如何建設(shè)業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該從當(dāng)前的社會(huì)現(xiàn)實(shí)出發(fā)，分析業(yè)主委員會(huì)的生存現(xiàn)狀，探索業(yè)主委員會(huì)可能的發(fā)展路徑，而不是簡單地引

11、進(jìn)西方理論，脫離中國實(shí)際國情，空談應(yīng)該如何建設(shè)業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)自治。 </p><p>　　二、業(yè)主委員會(huì)的生存困境 </p><p>　　1994年建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中對“代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”的業(yè)主委員會(huì)作了原則性規(guī)定。但是現(xiàn)實(shí)中，在符合業(yè)主委員會(huì)設(shè)立條件的住區(qū)中，大多沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有業(yè)主委員會(huì)的，其所發(fā)揮的自治作用也并不理

12、想。自從《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年9月1日實(shí)施以來，全國各地的社區(qū)才更多地開始籌備業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的工作。目前，我國的業(yè)主委員會(huì)主要產(chǎn)生于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省市，如北京、上海、深圳、廣州等地。由于業(yè)主委員會(huì)是個(gè)新生事物，尚沒有現(xiàn)成的規(guī)律可循。對于缺乏公共意識和組織能力的人們來說，業(yè)委會(huì)的組建和運(yùn)行相當(dāng)艱澀。從發(fā)育到發(fā)展，業(yè)主委員會(huì)呈現(xiàn)出了不同的模式，在實(shí)際的運(yùn)作過程中，在取得許多成效和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也不可避免地存在著各種各樣的問題和困境

13、，如業(yè)主委員會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)與基層政府組織以及物業(yè)公司等社區(qū)治理主體的惡性互動(dòng)遠(yuǎn)多于良性交流；業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)與法律地位不明確、職權(quán)責(zé)劃分不清晰；業(yè)主參與程度不高、業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部運(yùn)作不規(guī)范等問題，這些問題的存在不僅影響了業(yè)主委員會(huì)的功能發(fā)揮，還阻礙了我國城市社區(qū)自治與社區(qū)建設(shè)的進(jìn)程。 </p><p>　　1、行政干預(yù)是業(yè)主委員會(huì)建立和運(yùn)行的最大外部阻力 </p><p>　　業(yè)主委員會(huì)

14、與街道、居委會(huì)等政府與準(zhǔn)政府組織的共同目標(biāo)是包括社區(qū)利益在內(nèi)的社會(huì)公共利益的最大化，他們之間本來應(yīng)該是一種合作與共贏的關(guān)系，街道和居委會(huì)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主委員會(huì)的組織、管理理工作提供法律、政策、制度、宣傳等方面的支持，然而在現(xiàn)實(shí)中，后者相較于前兩者而言，卻處于完全的弱勢地位。行政主管部門有權(quán)無責(zé)，容易導(dǎo)致行政越位或行政錯(cuò)位。街道和居委會(huì)作為實(shí)際上的基層政府，很容易把自己放在高高在上的“管理者”的位置，不能正確認(rèn)識與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系，更多的是

15、將其放在自己的管轄范圍之內(nèi)，與上級政府的直轄關(guān)系使他們更意識不到雙方是平等的居民自治性組織，甚至擔(dān)心業(yè)主委員會(huì)會(huì)對其自身工作造成潛在的威脅，一些街道、居委會(huì)干涉、操控轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的成立、換屆，對業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的維權(quán)活動(dòng)不僅不支持、還進(jìn)行阻撓，甚至侵害業(yè)主的權(quán)益。這種變相的行政滲透妨礙了社區(qū)自治的發(fā)展空間，干擾了業(yè)主委員會(huì)的正常工作，也導(dǎo)致了業(yè)主對政府主導(dǎo)下的形式選舉和假性自治漠不關(guān)心，從而積累了矛盾。 </p>&l

16、t;p>　　另外，受利益的驅(qū)使，某些物業(yè)公司通常與政府有著不尋常的聯(lián)系，所以政府相關(guān)部門常常在物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)作出不公正的判決，有的甚至阻撓業(yè)主委員會(huì)的成立，將備案視為審批，處處設(shè)置障礙，使得業(yè)主委員會(huì)的成立和維權(quán)行動(dòng)舉步維艱。 </p><p>　　近年來，全國各地出現(xiàn)了一些影響較大的業(yè)主維權(quán)事件，如深圳長城花園、南天一花園等因維權(quán)出名的明星小區(qū)都與有關(guān)政府部門打過官司。通常人們認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)是指

17、業(yè)主和開發(fā)商或者物業(yè)公司之間的權(quán)益糾紛，其實(shí)并不僅僅如此。 實(shí)際上政府也有可能成為侵犯業(yè)主房產(chǎn)權(quán)益的主體和業(yè)主維權(quán)的對象。綜上所述，行政干預(yù)已經(jīng)成為業(yè)主委員會(huì)建立和運(yùn)行的最大外部阻力。 </p><p>　　2、業(yè)主委員會(huì)缺乏獨(dú)立的訴訟主體資格，與其他社區(qū)治理主體之間權(quán)責(zé)關(guān)系不明晰 </p><p>　　我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，并未賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立法人資格，這一尷尬的法律地位影響了業(yè)主委員會(huì)

18、的訴訟主體資格，限制了業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)能力。目前，只有物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)相對有限的民事訴訟能力，這就導(dǎo)致司法實(shí)踐中，對于業(yè)主委員會(huì)以原告身份起訴物業(yè)公司侵害業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)之類的案件，通常會(huì)被以“原告主體不適合”為由，駁回起訴。 </p><p>　　目前，在社區(qū)層面，社區(qū)治理的主體有居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司、社區(qū)工作站和業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)組織的多元化有利于形成社區(qū)的自治管理，但是上述組織之間的權(quán)責(zé)關(guān)系相當(dāng)混亂，法

19、律上的規(guī)定不夠明確，其職責(zé)和功能有交叉、重疊甚至沖突的現(xiàn)象。 </p><p>　　就業(yè)主委員會(huì)治理的現(xiàn)實(shí)情況來看，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定過于模糊和原則。業(yè)主委員會(huì)與街道、居委會(huì)等政府和準(zhǔn)政府組織以及物業(yè)公司等市場組織間的多元主體良性互動(dòng)與合作關(guān)系并沒有形成，反而更多地呈現(xiàn)出一種惡性利益競爭態(tài)勢。例如物業(yè)公司不盡責(zé)、服務(wù)質(zhì)量差、甚至把自己當(dāng)成小區(qū)政府等現(xiàn)象屢見不鮮，業(yè)主委員會(huì)想要撤換物業(yè)公司卻障礙重重，一些業(yè)主

20、以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)來抗議物業(yè)公司，卻往往以敗訴而終，物業(yè)問題已經(jīng)成為當(dāng)前我國社區(qū)治理中的難題；另外，業(yè)主委員會(huì)的成員本是一些不拿報(bào)酬的具有公益心腸的熱心人，當(dāng)在管理過程中出現(xiàn)一些類似業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、車輛受損的事件時(shí)，由于責(zé)權(quán)不清，難免會(huì)引發(fā)一些不必要的矛盾，向誰索賠，如何索賠成為了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)間糾纏不清的問題所在。 </p><p>　　3、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度不規(guī)范 </p><p>　

21、　作為一種新興的非政府公民自治組織類型，業(yè)主委員會(huì)面臨著成立、運(yùn)作、管理等相關(guān)法律制度的不規(guī)范、不健全問題。例如根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)選舉中各類小區(qū)規(guī)約的通過需要有 1/2 或 2/3 以上的業(yè)主及附屬面積同意方可。候選人當(dāng)選也需全體業(yè)主 1/2 以上同意及附屬面積超過 1/2 方可，因此，如何保證業(yè)主的合法參與率成為選舉結(jié)果是否合法的硬性要求。這就造成了業(yè)主委員會(huì)的組建在一開始就有不小的難度，僅靠居民自發(fā)啟動(dòng)和完成這個(gè)過程往往

22、會(huì)曠日持久，很容易因難度大半途而廢。顯然，相比行政干預(yù)，業(yè)主要想自發(fā)成立業(yè)主委員會(huì)，完全處于被動(dòng)地位。 </p><p>　　法律法規(guī)制度的不規(guī)范和不健全造成業(yè)主委員會(huì)的外部生存困境，如成立難、法律地位不明確、權(quán)責(zé)不明確、維權(quán)難等問題；而業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部組織與監(jiān)督制度的不規(guī)范和不健全，則造成了業(yè)主委員會(huì)自身的組織和管理問題，其中較為突出的問題主要有：由于缺乏民主監(jiān)督機(jī)制和公開制度，在業(yè)主委員會(huì)選舉成立之后，有可能被

23、少數(shù)業(yè)主精英所把持和控制，形成“寡頭壟斷”的治理態(tài)勢，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作在很大程度上由某個(gè)業(yè)主精英個(gè)人決定，而當(dāng)業(yè)主精英不只一個(gè)的時(shí)候，在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部還有可能形成不顧業(yè)主公共利益的派系爭斗關(guān)系，影響了業(yè)主委員會(huì)的治理效能與合法性；現(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)制度設(shè)計(jì)，缺少相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，這不僅使業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部管理容易陷于混亂，還提高了業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部出現(xiàn)寡頭壟斷和派系爭斗的可能性，增加了業(yè)主委員會(huì)腐敗行為發(fā)生的可能性，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)的

24、不信任以及抵制態(tài)度。業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部在組織和管理上如果出現(xiàn)不良問題，不但會(huì)損害業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主心目中的合法性和權(quán)威性，甚至還有可能使業(yè)主委員會(huì)偏離社會(huì)自治組織這一本質(zhì)屬性的發(fā)展道路，成為一部分人打著集體的名義謀取私利的工具。相反，一些制度規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)，有例如各項(xiàng)事務(wù)及</p><p>　　三、實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)良序發(fā)展的對策 </p><p>　　業(yè)主委員會(huì)要實(shí)行制度化、規(guī)范化運(yùn)作，要真正成

25、為對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，不可能一繳而就，需要一個(gè)成長過程。 </p><p>　　1、多元社區(qū)治理主體的共治型社會(huì)管理模式，需要逐步形成普遍共識。就我國社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)階段看，毫無疑問，政府是當(dāng)前社區(qū)治理的主導(dǎo)力量。政府相對于社會(huì)的這種絕對優(yōu)勢地位在目前社區(qū)自治和公民社會(huì)遠(yuǎn)未成熟的狀況下，是必然的也是必須的。業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和發(fā)展，必須圍繞這一社會(huì)現(xiàn)實(shí)展開，在這個(gè)宏觀政治背景下，業(yè)主委員會(huì)建立與街道辦、居委會(huì)、物

26、業(yè)公司、業(yè)主等主體的良性互動(dòng)關(guān)系，達(dá)成合作共識。 </p><p>　　業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主對社區(qū)事務(wù)進(jìn)行自我管理，然而社區(qū)公共事務(wù)管理僅僅依靠業(yè)主委員會(huì)是不夠的?，F(xiàn)代治理復(fù)雜性所導(dǎo)致的治理主體多元化以及多元主體間相互依賴與合作所形成的廣泛、松散的組織網(wǎng)絡(luò)，是當(dāng)前我國城市基層社會(huì)治理結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要特征。換句話說，只有以業(yè)主委員會(huì)為代表的社會(huì)組織與政府組織、市場組織等其他治理主體形成良性的互動(dòng)關(guān)系和合作網(wǎng)絡(luò)，才能

27、克服現(xiàn)代社區(qū)治理的復(fù)雜性問題，實(shí)現(xiàn)社區(qū)善治，同時(shí)也能為業(yè)主委員會(huì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造空間。這一發(fā)展路徑既符合轉(zhuǎn)變政府職能的社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，又符合民主治理和社區(qū)自治的方向。 </p><p>　　與多元主義不同，合作主義主張將分化的利益組織引入到現(xiàn)有體制可控制的軌道內(nèi)，構(gòu)建治理主體間有序的制度化伙伴關(guān)系，在確保穩(wěn)定秩序的前提下倡導(dǎo)多元主體的合作，組建最優(yōu)化的社會(huì)組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)公共利益。事實(shí)證明，業(yè)主委員會(huì)的成功運(yùn)

28、作有利于理順社區(qū)組織之間以及社區(qū)組織與政府部門的關(guān)系；業(yè)主維權(quán)不是給政府添亂，而是在幫助政府建設(shè)和諧社區(qū)。 </p><p>　　2、健全法律法規(guī)，理順各社區(qū)治理主體之間的權(quán)責(zé)關(guān)系。我國業(yè)主委員會(huì)相關(guān)法律法規(guī)的不健全，是造成目前業(yè)主委員會(huì)發(fā)展困境的主要原因，相關(guān)法規(guī)比較模糊，對業(yè)主委員會(huì)的責(zé)、權(quán)、利等缺乏明確的規(guī)定，引發(fā)了很多不必要的矛盾和糾紛。因此，需要盡快完善現(xiàn)有法規(guī)有關(guān)業(yè)主自治的條文，明確自治組織應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的

29、責(zé)任，對自治組織成立的條件、程序以及相關(guān)費(fèi)用的管理做出清晰的界定，同時(shí)擴(kuò)大司法救濟(jì)途徑，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)各個(gè)地方可以根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，制定符合本地實(shí)際規(guī)章制度，以更好的完善業(yè)主自治制度，保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。在完善法律法規(guī)的同時(shí)，要注重對自治組織進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)揮業(yè)主和政府的積極作用，建立完善的監(jiān)督機(jī)制和罷免機(jī)制，使業(yè)主自治模式能夠得到良好的發(fā)展。 </p><p>　　在業(yè)主委員會(huì)發(fā)展初期，政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主

30、委員會(huì)的成立嚴(yán)格按照法定程序提供必要的幫助，通過大力宣傳培育業(yè)主的自治意識，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法組建，與業(yè)主委員會(huì)建立和諧共榮的關(guān)系。政府的角色定位只是裁判者，而不是直接或間接插手物業(yè)管理等本應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)這樣的自治組織和市場組織承接的事務(wù)，行政權(quán)力必須依法退出對業(yè)主自治過程的過多干預(yù)，使業(yè)主自治行為能夠按照一定的條件、 程序在符合社會(huì)主義法制的前提下有序、健康的發(fā)展。這一過程與把政府公權(quán)力關(guān)在籠子里的立憲政治改革進(jìn)程是相輔相成、互相促進(jìn)

31、的。 </p><p>　　3、加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的自身建設(shè) </p><p>　　業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著與居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)之間傳遞信息、交流協(xié)商的工作，地位十分重要。但現(xiàn)狀是已成立的業(yè)主委員會(huì)成員復(fù)雜，且多數(shù)是兼職或退休人員，他們有不同的職業(yè)背景和教育水平，對于如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，大多是“摸著石頭過河”。因此，業(yè)主委員會(huì)成員的自身能力也是當(dāng)前限制業(yè)主委員會(huì)發(fā)展的一大

32、瓶頸所在，因此，提高業(yè)主委員會(huì)成員的管理能力刻不容緩。 </p><p>　　首先，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)明確工作定位和具體內(nèi)容，能夠按照規(guī)章制度辦事；其次，應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)濟(jì)法理念和知識，能夠與物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同，細(xì)化合同的具體條款，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的履行情況，比如加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)成員的物業(yè)管理知識和社會(huì)工作知識的專門培訓(xùn)。再次，應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)濟(jì)財(cái)會(huì)知識與技能，能夠?qū)徸h物業(yè)服務(wù)公司的預(yù)算報(bào)表，審核維修基金的使用情況；最后，應(yīng)

33、當(dāng)樹立公共精神，強(qiáng)化民主管理能力，能夠站在公共利益的視角看待社區(qū)問題，與其他主體有效協(xié)作，完善組織內(nèi)部的資源管理，真正做到為業(yè)主負(fù)責(zé)，切實(shí)維護(hù)廣大的業(yè)主的合法權(quán)益，構(gòu)建社區(qū)建設(shè)新格局。 </p><p>　　我國的歷史與現(xiàn)實(shí)，決定了業(yè)主委員會(huì)建設(shè)勢必是一個(gè)長期而艱苦的過程。通過對業(yè)主委員會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，可以不斷發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步引導(dǎo)它走入正軌。與此同時(shí)，還應(yīng)該清楚地認(rèn)識到，雖然在業(yè)主委員會(huì)發(fā)展過