利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點

1、<p><b>　　附件1</b></p><p>　　沈陽市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房</p><p><b>　　試點工作實施方案</b></p><p>　　為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建租購并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，依據(jù)《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<利用

2、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案>的通知》（國土資發(fā)〔2017〕100號），結(jié)合我市實際，制定本方案。</p><p>　　一、指導(dǎo)思想和基本原則</p><p><b>　　指導(dǎo)思想</b></p><p>　　根據(jù)黨的十九大會議精神，深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益，壯大集體經(jīng)濟，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，準(zhǔn)

3、確把握住房的居住屬性，以構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為主要目標(biāo)，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系，健全房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，讓全體人民住有所居。</p><p><b>　?。ǘ┗驹瓌t</b></p><p>　　尊重農(nóng)民意愿，維護農(nóng)民權(quán)益。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房（以下簡稱“集體租賃住房

4、”），要切實尊重農(nóng)民意愿，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作，使農(nóng)民和農(nóng)村集體通過出租房屋獲得長期穩(wěn)定收益，分享城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展成果。</p><p>　　把握改革方向，提高服務(wù)效能。堅持市場經(jīng)濟方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，落實“放管服”要求，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率。</p><p>　　規(guī)范有序，審慎穩(wěn)妥,封閉運行。嚴(yán)格區(qū)別于小產(chǎn)權(quán)房，集體租賃住房從源頭開始符合規(guī)劃、完備各項手續(xù)

5、、受不動產(chǎn)登記保護。審慎穩(wěn)妥推進試點，保持平穩(wěn)有序，封閉運行，風(fēng)險可控。</p><p>　　強化部門協(xié)作，形成改革合力。注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成合力全面推進改革。</p><p><b>　　二、工作目標(biāo)</b></p><p>　　通過集體租賃住房項目，增加住房的有效供應(yīng)，緩解住房供求矛盾

6、。以項目為抓手，邊試點，邊總結(jié)，邊提升，探索集體租賃住房建設(shè)和運營規(guī)則，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗和做法。</p><p><b>　　三、試點范圍</b></p><p>　　在沈陽市行政范圍內(nèi)選擇試點項目分批開展，地塊從小到大，從易到難，循序漸進，逐步開展，首期試點擬選擇1-2個地塊。重點選擇基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育、交通等公共設(shè)施配套齊全，有較大人口住宿需求的區(qū)域

7、。特別是滿足外來務(wù)工人員等新市民居住需求的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或者是新畢業(yè)大學(xué)生較為集中的產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)新園、自貿(mào)區(qū)等功能園區(qū)附近。</p><p><b>　　四、工作內(nèi)容</b></p><p><b>　?。ㄒ唬╉椖繙?zhǔn)入條件</b></p><p>　　1. 規(guī)劃計劃。市規(guī)劃國土部門統(tǒng)一制定集體租賃住房項目年度實施計劃，

8、報市政府批準(zhǔn)后實施，并可根據(jù)項目具體情況調(diào)整年度實施計劃。適時委托專業(yè)機構(gòu)編制沈陽市集體租賃住房開發(fā)專項規(guī)劃。</p><p>　　2. 符合各類規(guī)劃。集體租賃住房建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及環(huán)境保護等相關(guān)要求。</p><p>　　3. 以存量土地為主。集體租賃住房項目建設(shè)以存量集體建設(shè)用地為主，原則上不得占用耕地，如遇集體建設(shè)用地中插花農(nóng)用地等情況，可采取增減掛鉤的方式對用

9、地布局進行優(yōu)化。</p><p>　　4. 用地規(guī)模及用途。集體租賃住房項目土地用途確定為住宅用地，土地使用年期不得超過70年，用地規(guī)模參照國有建設(shè)用地中住宅用地規(guī)模進行控制，新民市、法庫縣、康平縣不得超過7公頃，其他區(qū)（開發(fā)區(qū)）不得超過20公頃。</p><p>　　5. 權(quán)屬地類認(rèn)定。集體租賃住房項目需在集體土地權(quán)屬無爭議的前提下開展。如歷史從未取得過集體土地使用權(quán)證書，需以地籍部門認(rèn)

10、定的權(quán)屬地類為準(zhǔn)，進行初始登記。</p><p><b>　　（二）項目前期準(zhǔn)備</b></p><p>　　1. 確定實施主體。集體租賃住房項目可以由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營。按照農(nóng)民自愿的原則，集體租賃住房開發(fā)、運營方案由村民會議討論決定，或者在村民會議授權(quán)的前提下，由村民代表會議討論決定。以上兩種方式均須征得村民會議三分之

11、二以上成員或三分之二以上村民代表的同意。</p><p>　　2. 資金籌措準(zhǔn)備。集體經(jīng)濟組織可以利用自有資金及向銀行貸款建設(shè)租賃住房。鼓勵村集體經(jīng)濟組織與鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）合作或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）內(nèi)部村與村之間合作，發(fā)揮各自土地、資金優(yōu)勢。</p><p>　　3. 前期土地整理。優(yōu)先利用集體工礦、學(xué)校等便于土地整理的地塊。如利用農(nóng)民宅基地，需農(nóng)民自愿，按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，采取重

12、新安排宅基地建房、提供安置房及貨幣補償?shù)确绞?，或者多種方式相結(jié)合對農(nóng)民進行公平合理安置補償，保障農(nóng)民居住權(quán)。整理后剩余土地用于建設(shè)集體租賃住房項目。</p><p>　　（三）入股、聯(lián)營合作</p><p>　　1. 合作企業(yè)。國有企業(yè)或民間資本均可以與集體經(jīng)濟組織以入股、聯(lián)營方式建設(shè)運營，以國有企業(yè)投資為主。集體經(jīng)濟組織可自行選擇合作單位，以協(xié)議方式入股、聯(lián)營，入股、聯(lián)營期限不得超過土地

13、用途的使用年限。</p><p>　　2. 地價確定。集體建設(shè)用地使用權(quán)價格通過先評估國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價格，再核減集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地過程中發(fā)生的各類費用的方式進行確定。市地價評審委員會根據(jù)地價評估結(jié)果、土地市場運行情況和區(qū)政府建議價格綜合確定集體建設(shè)用地使用權(quán)價格，為村集體經(jīng)濟組織入股、聯(lián)營提供依據(jù)和參考。</p><p>　　3. 簽訂協(xié)議。在縣（市）、區(qū)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道

14、）的指導(dǎo)下，集體經(jīng)濟組織與合作企業(yè)聯(lián)合制定入股、收益分配方案，并簽訂合作協(xié)議，集體經(jīng)濟組織要有保底分紅，同時約定合作期限、資產(chǎn)歸屬、參與就業(yè)等其他內(nèi)容，方案及協(xié)議必須經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員大會或成員代表大會通過。</p><p>　　4. 成立公司。合作協(xié)議簽訂后，成立新公司，制定公司章程，辦理工商登記等相關(guān)手續(xù)。</p><p>　　5. 收益分配。按照入股、聯(lián)營合作協(xié)議，集體經(jīng)濟組織在新公

15、司收益中，原則上實行按股分配。本集體經(jīng)濟組織成員可以根據(jù)在經(jīng)濟合作社或股份經(jīng)濟合作社中擁有的股份或份額，參加集體收益分配。對集體租賃住房的合作協(xié)議履行、收益分配等重大事項，集體經(jīng)濟組織應(yīng)嚴(yán)格履行民主程序，定期公布賬目，接受集體經(jīng)濟組織成員及董事會的監(jiān)督。</p><p>　　6. 監(jiān)督管理?？h（市）、區(qū)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)對合同執(zhí)行及農(nóng)民利益保障進行監(jiān)管。各級農(nóng)業(yè)主管部門按照國家、省市有關(guān)規(guī)定，對農(nóng)村集體資產(chǎn)管

16、理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。</p><p><b>　?。ㄋ模┻\營管理</b></p><p>　　集體租賃住房是一種集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益。運營采取兩種方式：一是納入我市住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺統(tǒng)一運營管理；二是由集體經(jīng)濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司自行運營。對住房租賃企業(yè)進行統(tǒng)一登記管理，經(jīng)營范圍為“住房租賃經(jīng)營”。</p>

17、<p>　　集體租賃住房的出租年期不得超過20年，出租合同到期后，原承租人可優(yōu)先續(xù)租?？梢杂蓚€人租賃或單位包租，單位包租的，只能安排本單位職工家庭住宿，禁止承租人將所承租的租賃住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或改變用途，由房產(chǎn)管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和縣（市）、區(qū)政府負(fù)責(zé)監(jiān)管。</p><p><b>　　（五）資產(chǎn)歸屬</b></p><p>　　集體租賃住房項目中，集體建

18、設(shè)用地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟組織所有。 </p><p>　　集體經(jīng)濟組織應(yīng)嚴(yán)格按照國家、省市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理和《村集體經(jīng)濟組織會計制度》的有關(guān)規(guī)定，管理集體租賃住房等相關(guān)集體資產(chǎn)。</p><p><b>　　（六）項目實施程序</b></p><p>　　1. 試點項目申請。集體經(jīng)濟組織按照本方案的相關(guān)要求擬定試點項目實施方案，方案由集體經(jīng)濟組織

19、成員大會或成員代表大會通過，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府初審?fù)?，報縣（市）、區(qū)政府核準(zhǔn)后，由縣（市）、區(qū)政府正式上報市政府申請試點項目。</p><p>　　2. 試點項目批準(zhǔn)。收到試點項目申請后，市政府組織市規(guī)劃國土、發(fā)改、農(nóng)委、房產(chǎn)、建委等相關(guān)部門對試點項目實施方案進行審查并提出意見，最終由市政府批準(zhǔn)后實施，并報省國土資源廳備案。</p><p>　　3. 相關(guān)手續(xù)報批。試點項目實施方案獲批后

20、，由集體經(jīng)濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司申請辦理立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)及不動產(chǎn)登記等相關(guān)手續(xù)。各類手續(xù)均需注明：“集體租賃住房項目，只租不售”。具體審批流程如下：</p><p>　　項目立項備案等審批手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）發(fā)展改革部門對試點項目的項目性質(zhì)、建設(shè)主體、投資來源、招投標(biāo)方案等方面進行審查，辦理項目批復(fù)文件。</p><p>　　用地預(yù)審手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）規(guī)劃國土部

21、門對項目的用地合規(guī)性、用地標(biāo)準(zhǔn)等進行審查，辦理《建設(shè)項目用地預(yù)審意見》。</p><p>　　（3）項目規(guī)劃手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）規(guī)劃國土部門根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，出具規(guī)劃條件，規(guī)劃條件中應(yīng)包含地塊位置、用地性質(zhì)、規(guī)劃條件和用地范圍，并核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。</p><p>　?。?）項目用地手續(xù)。集體經(jīng)濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司申請使用集體建設(shè)用地。由市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）規(guī)劃國土部

22、門進行初審，根據(jù)《遼寧省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》相關(guān)規(guī)定，0.5公頃以下報縣人民政府審批；0.5公頃以上報市規(guī)劃國土部門審核后，上報市人民政府批準(zhǔn)。市、縣人民政府批準(zhǔn)后，下達集體建設(shè)用地使用批復(fù)，批復(fù)中明確：土地坐落、面積、用途、使用年限，使用權(quán)類型為自用或入股聯(lián)營使用。</p><p>　?。?）項目施工手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）建設(shè)主管部門依據(jù)項目立項、規(guī)劃、用地手續(xù)，辦理項目《建設(shè)

23、工程施工許可證》。</p><p>　?。?）項目竣工手續(xù)。市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）建設(shè)主管部門按規(guī)定辦理竣工驗收備案手續(xù)。</p><p>　?。?）不動產(chǎn)登記手續(xù)。集體經(jīng)濟組織或入股、聯(lián)營成立的新公司在取得集體建設(shè)用地使用權(quán)批復(fù)后，辦理不動產(chǎn)登記。集體租賃住房項目在取得項目竣工驗收手續(xù)后，依法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)權(quán)證書按幢核發(fā)，均不予分割辦理單元、單戶產(chǎn)權(quán)證，同時注明不得轉(zhuǎn)讓、抵押。&

24、lt;/p><p><b>　　五、支持政策</b></p><p>　　（一）規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。集體租賃住房項目應(yīng)符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范，套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H需要，按市場需求進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，實施全裝修成品交房，禁止建設(shè)低密度住宅。項目可設(shè)置一定比例的商業(yè)服務(wù)等配套

25、設(shè)施，建筑面積不超過總建筑面積的15%。</p><p>　?。ǘ┖喕瘜徟鞒谭矫妗?yōu)化項目預(yù)審、立項、規(guī)劃、用地、施工、竣工驗收、項目運營管理等審批程序，建立快速通道。在城鄉(xiāng)控詳規(guī)劃未覆蓋的區(qū)域，規(guī)劃指標(biāo)可以在項目建設(shè)實施方案中同步設(shè)計，方案獲批可作為控詳規(guī)劃的依據(jù)。項目立項、用地預(yù)審、規(guī)劃選址可在方案報批中一并審查，方案批復(fù)可作為立項、用地預(yù)審、規(guī)劃選址審批的同效文件。同步受理工程報監(jiān)和施工許可，勘察和設(shè)計

26、、施工、監(jiān)理同步、一體化招標(biāo)。</p><p>　　（三）財稅金融支持方面。引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對建設(shè)租賃住房的貸款支持力度，鼓勵金融機構(gòu)為符合條件的集體經(jīng)濟組織提供信貸支持。</p><p>　?。ㄋ模┕e金提取方面。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在我市無自有產(chǎn)權(quán)（含尚未取得《房屋所有權(quán)證》）住房且租房自住的，可憑租賃備案證明提取夫妻雙方住房公積金支付房租。</p>

27、;<p>　?。ㄎ澹┕卜?wù)方面?？h（市）、區(qū)政府將承租人納入居住地教育、醫(yī)療管理體系，享受沈陽市醫(yī)療服務(wù)項目及所在地義務(wù)教育，并將符合條件的集體租賃住房承租人納入社保體系。另外，依托基層派出所開展人口居住和治安管理，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的租賃住房合同依法申領(lǐng)居住證；依托街鎮(zhèn)和村（居）委提供計劃生育、勞動就業(yè)、法律援助等人口基本服務(wù)；依托基層黨、團、工會等組織開展社區(qū)文化建設(shè)。</p><

28、p>　　（六）公共事業(yè)性收費方面。集體租賃住房按照居民住宅水、電、氣價格執(zhí)行，非居住功能用房的水、電、氣實行分別計價。</p><p>　?。ㄆ撸┡涮自O(shè)施建設(shè)方面。完善集體租賃住房項目道路、自來水、電、煤氣、排水等綜合管網(wǎng)建設(shè)?？h（市）、區(qū)政府按照城市規(guī)劃盡快落實集體租賃項目周邊必要的醫(yī)療、教育等設(shè)施配套。如需配套建設(shè)城市公共交通設(shè)施，需規(guī)劃相應(yīng)的場地建設(shè)公交場站和辦公用房，并于建設(shè)項目主體工程同步設(shè)計、建

29、設(shè)、驗收，在城市公交設(shè)施竣工后，由交通運輸主管部門參加驗收，驗收合格的，交付交通運輸主管部門配套相應(yīng)的公交線路。</p><p><b>　　六、工作安排</b></p><p>　?。ㄒ唬┰圏c工作啟動階段（2017年9月至10月）</p><p>　　市政府成立集體租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并組織相關(guān)部門召開全市試點工作部署會議。</p&g

30、t;<p>　?。ǘ┰圏c實施方案編制及報批階段（2017年10至11月）</p><p>　　按照國家方案有關(guān)要求，結(jié)合我市實際，編制利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。11月底前報國土部和住建部批準(zhǔn)。</p><p>　　（三）試點推進實施和評估階段（2017年12月至2019年11月）</p><p>　　市規(guī)劃國土部門對集體建設(shè)用地進行摸

31、底調(diào)查，組織有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織座談，做好政策宣傳，了解經(jīng)濟組織意愿、需求等，上報市政府確定首批試點地塊。研究制定沈陽市集體租賃住房試點工作實施意見及相關(guān)配套政策，全面啟動試點項目實施工作。</p><p>　　相關(guān)縣（市）、區(qū)政府及時進行試點項目跟蹤評估，向市集體租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組書面匯報跟蹤評估情況。2019年下半年，市集體租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組對試點工作情況進行中期評估，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。</

32、p><p>　?。ㄋ模┛偨Y(jié)完善階段（2019年12月至2020年12月）</p><p>　　市集體租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組及時對試點的實施情況、取得成效及存在問題進行全面分析，完善各項規(guī)定，總結(jié)試點經(jīng)驗，并適時向市政府和省國土資源廳報告試點總體情況，提出進一步開展集體租賃住房試點工作的意見。</p><p><b>　　七、保障措施</b></

33、p><p><b>　?。ㄒ唬┙M織領(lǐng)導(dǎo)</b></p><p>　　市政府成立市住房租賃試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，成員包括市發(fā)展改革委分管領(lǐng)導(dǎo)，市教育局、市公安局、市民政局、市財政局、市人力資源社會保障局、市規(guī)劃和國土資源局、市建委、市交通局、市房產(chǎn)局、市農(nóng)委、市環(huán)保局、市衛(wèi)生和計生委、市金融辦、市執(zhí)法局、市法制辦、市工商局、市國稅局、市地

34、稅局、市住房公積金中心、市地鐵集團、沈陽供電公司、市燃氣公司、市水務(wù)集團、市政務(wù)服務(wù)辦、人民銀行沈陽營管部等部門主要領(lǐng)導(dǎo)。</p><p>　　市領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進我市集體租賃住房試點工作，對具體試點項目方案進行審查，研究解決工作中的重大問題，研究制定推進集體租賃住房建設(shè)的相關(guān)配套政策。市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市規(guī)劃國土局，負(fù)責(zé)日常協(xié)調(diào)工作。試點實施項目的縣（市）、區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)。各部門工作任務(wù)分工見

35、附件。</p><p><b>　?。ǘ┍O(jiān)督責(zé)任</b></p><p>　　對于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建設(shè)租賃住房或者將租賃住房銷售的，應(yīng)當(dāng)依法予以查處。嚴(yán)格禁止小產(chǎn)權(quán)房通過試點工作補辦手續(xù)成為集體租賃住房試點，對為以上情形辦理手續(xù)的相關(guān)部門依法追究責(zé)任。對試點工作中違規(guī)、違法的行為和個人依法追究責(zé)任。</p><p>　?。ㄈ┤蒎e糾錯機制保障&l

36、t;/p><p>　　上級部門要加強對地方的分類指導(dǎo)，尊重基層首創(chuàng)精神，啟動糾錯容錯機制，允許地方進行差別化探索，切實做到封閉運行、風(fēng)險可控，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。</p><p>　?。ㄋ模┬麄饕龑?dǎo)，營造輿論氛圍</p><p>　　各級政府和有關(guān)部門要加強輿論正面引導(dǎo)，做好宣傳和動員工作，為集體租賃住房試點工作營造良好的輿論氛圍。</p><p>