農(nóng)村集體建設(shè)用地管理

1、20121219B,第十四章 農(nóng)村集體建設(shè)用地管理,20121219B,主要內(nèi)容：§14—1 農(nóng)村集體建設(shè)用地管理概述§14—2 農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批§14—3 農(nóng)村集體建設(shè)用地的收回§14—4 農(nóng)村集體建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)與要求 重點：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)問題,20121219B,§14—1 農(nóng)村集體建設(shè)用地管理概述 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的

2、概念農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指由農(nóng)村基層政權(quán)組織或者農(nóng)村各級農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織以及農(nóng)村居民個人投資，依據(jù)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用的農(nóng)村集體土地。是用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括原有的建設(shè)用地和經(jīng)批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。《土地管理法》“建設(shè)用地”中所稱鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)也是指非農(nóng)業(yè)建設(shè)。,20121219B,農(nóng)村集體建設(shè)用地主要是通過集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式取得，不改變土地所有制的性質(zhì)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)所占有的土地為農(nóng)

3、民集體所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地屬于農(nóng)民集體所有，在一般情況下，其所有權(quán)和使用權(quán)是相分離的。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)對其建設(shè)用地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；農(nóng)村居民的住宅用地的所有權(quán)，歸農(nóng)民集體所有，各農(nóng)村的居民只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的所有權(quán)與地上建筑物和其他設(shè)施的所有權(quán)一般也是分離的。,20121219B,從地域范圍來講，農(nóng)村集體建設(shè)用地是城鎮(zhèn)以外，廣大農(nóng)村和集鎮(zhèn)范圍的建設(shè)占用土地的總和。農(nóng)村集體建設(shè)用地量大面廣，一般要占全部建設(shè)

4、用地的60％左右，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中，農(nóng)戶比例大的地區(qū)，其比例可達(dá)70％以上。從前幾年農(nóng)村建設(shè)用地管理情況看，農(nóng)村集體建設(shè)用地主要的存在問題包括：,20121219B,1．土地占用數(shù)量過大，建設(shè)占地失控。農(nóng)民蓋房子互相攀比，比寬比闊；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦廠貪大求洋，在工作中沒有貫徹“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針。2．布局零亂分散。農(nóng)民住宅安排占地過多過散，農(nóng)民不經(jīng)過批準(zhǔn)占地建房，超標(biāo)準(zhǔn)或多處宅基地現(xiàn)象突出；發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不搞規(guī)劃，不履行審批手續(xù)，隨意

5、占用等問題嚴(yán)重。3．土地利用率低下。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的特殊性，往往使得它的上馬帶有盲目性，下馬又帶有隨意性，在產(chǎn)品、原材料、供銷計劃都還沒有多大頭緒的情況下，就先圈地建廠房，“鋪好攤子，筑巢引鳳”，這種情況下其結(jié)果常造成廠房閑置和土地的荒廢。同時由于技術(shù)水平行對落后，經(jīng)濟(jì)效益與土地利用效率低下。,20121219B,4.違法用地多。農(nóng)村中不少干部和群眾有集體土地可以自由支配的錯誤觀念，隨意占地，越權(quán)批地，少批多用，私定協(xié)議、非法買賣土地情況嚴(yán)

6、重。農(nóng)民建房亂占濫用耕地；有的地方名為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實際建造許多永久性建筑；有的地方借搞觀光旅游農(nóng)業(yè)，非法占用耕地建別墅，搞房地產(chǎn)開發(fā)；有的基層政府擅自與村社簽訂“征地協(xié)議”，非法占用土地提供給用地單位或用于自己建設(shè)等等。,20121219B,二、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍 按照《土地管理法》第43條規(guī)定，有3種情況均可以使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。1．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)使用本集體的土地。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))辦企業(yè)、村辦企業(yè)、村民組辦

7、企業(yè)、個人辦企業(yè)均可使用所在農(nóng)民集體組織的土地，而不允許使用其他集體所有的土地。但是農(nóng)民集體組織用本集體所有土地與其他單位或個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，視為使用本農(nóng)民集體所有土地，是允許的。2．村民建住宅使用集體的土地。農(nóng)村集體居民，經(jīng)過批準(zhǔn)回原籍落戶的職工，退伍軍人、離、退休干部以及回家定居的華僑，港澳臺同胞住宅建設(shè)可以使用集體的土地。,20121219B,一般情況下，城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)民集體土地，或農(nóng)民建住宅使用其

8、他集體所有的土地是不允許的。3．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共沒施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體的土地。包括農(nóng)村道路、水利設(shè)施、學(xué)校、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委會辦公室，不管是使用本集體所有的土地，還是其他集體的土地都是允許的。主要考慮一些道路、水利設(shè)施及學(xué)校等，在本集體土地內(nèi)無法安排，需要使用其他村民小組土地的實際悄 況。因此，法律不能限制此類項目使用非本集體的土地。如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)因本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)無法安排，可以申請使用國有建設(shè)用地；按

9、國有建設(shè)用地的規(guī)定辦理。,20121219B,三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用的原則鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地都必須遵循以下原則：1．必須是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)項目，方可使用農(nóng)村集體建設(shè)用地。2．必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃是集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地的最高原則，一切建設(shè)都必須服從，對沒有農(nóng)用地計劃指

10、標(biāo)或超過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)新增建設(shè)用地。,20121219B,3.必須依法取得縣級以上人民政府批準(zhǔn)。不論是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)還是農(nóng)民宅基地都必須依法取得批準(zhǔn)。否則都被視為是非法占地，必須依法處理。如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。4.建設(shè)占地與農(nóng)村土地整理掛鉤，嚴(yán)格控制占用耕地。原則上，農(nóng)村建設(shè)用地的規(guī)模不得再擴(kuò)大，如需擴(kuò)大規(guī)模或占用耕地，必須對農(nóng)村土地進(jìn)行整理，增加耕地有效面積。5．農(nóng)民

11、集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建筑，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建沒用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼片等情形致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。,20121219B,四、農(nóng)村集體建設(shè)用地管理 農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，是指國家依法對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)使用土地實施的規(guī)劃、審批、監(jiān)督等行政行為。其主要特征為：1．農(nóng)村集體建設(shè)用地管理是一種行政行為，其形成的法律關(guān)系屬于土地行政法律關(guān)系，而不屬于土地

12、民事法律關(guān)系。農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中，各級政府及其地政部門同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及集體土地使用者的權(quán)利義務(wù)是不對等的，兩者之間是管理者與被管理者、命令與服從的關(guān)系。集體土地的所有者和使用者，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行各級政府及其地政部門做出的土地行政行為，不得無故拒絕；對于拒不執(zhí)行的，做出具體行政行為的部門可以依法強(qiáng)制執(zhí)行，迫使義務(wù)人履行土地行政行為所確定的義務(wù)。,20121219B,2．農(nóng)村集體建設(shè)用地依法實行分級管理。縣級人民政府及其地政部門是行使管理職

13、能的最重要的責(zé)任者。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村各級集體經(jīng)濟(jì)組織僅作為集體土地所有權(quán)主體的代表，行使經(jīng)營管理權(quán)，它不能代行行政管理的職能。3．農(nóng)村集體建設(shè)用地管理的對象是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，既不是對國家建設(shè)用地的管理，也不是對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的管理，而是對農(nóng)村集體土地的用途管制。這是農(nóng)村集體建設(shè)用地管理同國家建設(shè)用地管理的主要區(qū)別所在。,20121219B,4．農(nóng)村集體建設(shè)用地管理的核心內(nèi)容，是集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的管理，主要

14、包括農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬管理、用地規(guī)劃和布局、用地標(biāo)準(zhǔn)及審批以及土地違法查處等。,20121219B,§14—2 農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批 根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，只有縣級以上人民政府有權(quán)對農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行審批。審批時必須嚴(yán)格按照鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途進(jìn)行，符合省級人民政府制訂的用地指標(biāo)和農(nóng)村集體建設(shè)用地計劃用地指標(biāo)的要求。一切擅自審批行為都是無效的，而且對其違法行為者還將追究責(zé)任。,

15、20121219B,一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批權(quán)限 《土地管理法》對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建沒用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，農(nóng)村村民宅基地等農(nóng)村集體建沒用地的審批權(quán)限分別進(jìn)行了規(guī)定，但可以概括為以下兩點： 1．一般情況下，即除涉及占用農(nóng)用地的外，按照省級人民政府規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。其中，農(nóng)村村民宅基地明確規(guī)定由縣人民政府批準(zhǔn)。 2．涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

16、的審批權(quán)限規(guī)定由省級人民政府批準(zhǔn)?？h級或者鄉(xiāng)級人民政府可以提出自己的審查意見，供省級人民政府批準(zhǔn)時考慮。,20121219B,二、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地的審批 (一)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地概念鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，包括鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村兩級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的企業(yè)，農(nóng)民集體聯(lián)辦的企業(yè)，農(nóng)民個體企業(yè)以及農(nóng)民集體與其他單位和個人聯(lián)辦的企業(yè)使用本集體所有的土地。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要盡量不占或少占耕地，節(jié)約使用土地。,20121219B,(二)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)

17、)村企業(yè)建設(shè)用地的審批程序鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，要按照經(jīng)批準(zhǔn)的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求，合理布局，適當(dāng)集中，依法辦理用地審批手續(xù)。1．預(yù)申請。申請人持縣級以上人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他文件，向土地所在地的縣級以上政府地政部門提出用地申請。2．選址?？h級地政部門根據(jù)有關(guān)用地計劃控制指標(biāo)，會同規(guī)劃、環(huán)保等部門，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，確定適宜地址。,20121219B,3．正式申請。用地單位持上級主管部門正式批準(zhǔn)的有關(guān)文件和總平面設(shè)計圖

18、，向地政部門正式申請用地，并按規(guī)定填寫《建設(shè)用地申請表》?！督ㄔO(shè)用地申請表》應(yīng)寫明：申請者的名稱、地址和所屬單位；建設(shè)項目的種類；申請用地的面積、種類（原宅基地、荒地、空閑地、耕地或者農(nóng)用地等)，及選址意向；其他有關(guān)事項。,20121219B,在申請的同時，申請者應(yīng)當(dāng)向地政部門提交下列文件：經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件；縣級建設(shè)行政主管部門出具的選址意見書；建設(shè)項目總平面布置圖和地理位置圖；建設(shè)項目資金來源的證明材料及投資

19、計劃；必要時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項目可行性研究報告；環(huán)保等有關(guān)部門簽署的意見；法律規(guī)定或者地政部門要求提供的其他資料(如申請者的身份或者資格證明等)。建設(shè)項目使用其他農(nóng)村集體土地的，還必須附有與該組織簽訂的用地協(xié)議書。,20121219B,以集體所有土地使用權(quán)作價、入股、聯(lián)營等形式與其他單位或者個人共同興辦企業(yè)的，該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過評估。申請時，應(yīng)當(dāng)提交依法成立的評估機(jī)構(gòu)出具的評估證明書。建設(shè)項目用地申請文件、資料報送齊備，地政部門立即承

20、辦審查報批工作。凡未按本規(guī)定報送或所報送的文件、資料不全的，地政部門應(yīng)通知限期補(bǔ)報，逾期不補(bǔ)，原件退回。,20121219B,4．審核?？h級以上人民政府地政部門接到用地申請后，應(yīng)當(dāng)依法對該申請及提交的有關(guān)資料進(jìn)行審查、核實，并提出自己的審查意見。在審核上報文件、材料時，應(yīng)注意以下幾個問題：(1)項目的批準(zhǔn)文件是否有效，即是否存在虛假或越權(quán)審批。凡是新建、改建、擴(kuò)建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，都應(yīng)在縣級以上計劃、設(shè)計等部門的指導(dǎo)或主持下，編制出設(shè)計任

21、務(wù)書并報縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，方可向縣級土地行政主管部門提出用地申請。,20121219B,(2)查看選址是否合理。是否有規(guī)劃部門的選址意見；擴(kuò)建項目的，要考慮充分利用原有基地；占用耕地或者農(nóng)用地的，要從嚴(yán)控制，可調(diào)整使用非耕地或非農(nóng)用地的，要提出新的選址意見。(3)查看用地數(shù)量和生產(chǎn)規(guī)模是否相當(dāng)。省級政府可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)用地定額標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)，要嚴(yán)格執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)；尚無定額標(biāo)準(zhǔn)的地

22、區(qū)，一是要參考同類工業(yè)項目用地定額標(biāo)準(zhǔn)；二是要做好現(xiàn)場勘驗、核實工作。,20121219B,(4)查看總平面圖布置是否合理。廠區(qū)的功能分區(qū)是否合理，車間組織是否恰當(dāng)，廠區(qū)道路是否過寬，建筑密度是否太低等等，仔細(xì)分析后確定報批或令其修改。（5）審查、核實要求上報的報批文件是否齊備。地政部門審核后，應(yīng)分下列情況上報：(1)涉及占用農(nóng)用地的，逐級上報省級人民政府批準(zhǔn)；(2)占用其他土地的。按照省級政府規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，上報有批準(zhǔn)權(quán)限的縣

23、級以上土地方政府批準(zhǔn)。,20121219B,5．批準(zhǔn)。對占用農(nóng)用地的，由有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府依法根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和有關(guān)政策審批；對占用其他土地的，由縣級以上地方人民政府按照法律規(guī)定，依據(jù)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和有關(guān)政策審批。經(jīng)審查符合條件的，予以批準(zhǔn)；否則，不予批準(zhǔn)，并說明原因。,20121219B,6．撥付土地。經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)后，按照批準(zhǔn)之件發(fā)給申請人建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建設(shè)項目所在地的縣級以上地方政府地政部門據(jù)此撥付土

24、地，并組織現(xiàn)場放線，準(zhǔn)許施工。7．發(fā)證 項目竣工后，縣級以上地方人民政府地政部門要組織驗收。經(jīng)驗收，符合批準(zhǔn)用地要求的，依法辦理登記手續(xù)，發(fā)給集體土地建設(shè)用地使用證。,20121219B,(三)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建沒用地的補(bǔ)償和安置鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建沒用地，必須嚴(yán)格控制。各省、自治區(qū)、直轄市依照鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)使用農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)對被用地單位給予補(bǔ)償，并妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活

25、，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地的補(bǔ)償和標(biāo)準(zhǔn)，按各省、自治區(qū)、盲轄市的具體規(guī)定執(zhí)行。,20121219B,三、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地審批程序 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地是指農(nóng)村基層政權(quán)組織及其農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織為興建各項生產(chǎn)、生活及社會服務(wù)設(shè)施和興辦各項公共福利事業(yè)的需要而依法使用的農(nóng)村集體土地。審批程序為：1．申請。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，建設(shè)單位首先向其所在地的鄉(xiāng)級人民政府提出申請

26、。經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府地政部門正式提出申請。用地單位應(yīng)按規(guī)定填寫《建設(shè)用地用地申請表》。,20121219B,2．審核?？h級地政部門依據(jù)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)計劃控制指標(biāo)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，會同有關(guān)部門安排適宜的地址．并依法對該申請及提交的有關(guān)資料進(jìn)行審查、核實，并提出審查意見。地政部門審核后，應(yīng)分下列情況上報：①涉及占用農(nóng)用地的，逐級上報省級人民政府批準(zhǔn)；②占用其他土地的，按照省級人民政府規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，逐級上報有

27、批準(zhǔn)權(quán)限的地方人民政府批準(zhǔn)。,20121219B,四、農(nóng)村村民宅基地的審批程序 (—)農(nóng)村村民宅基地概念 農(nóng)村村民宅基地用地是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用做住宅基地而占有，利用本集體所有的土地。宅基地通常包括主要建筑物(居住用房)、附屬建(構(gòu))筑物（如廚房、倉庫、廁所、畜禽舍、沼氣池等)以及房屋周圍獨家使用的土地。,20121219B,(二)農(nóng)村村民宅基地的審批程序l．申請。凡是要建房的農(nóng)戶必須按規(guī)定的宅基地限額。提出建設(shè)

28、沒想，向建房所在地的村民小組、村委會或者其他農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請，填寫農(nóng)村宅基地申請表。申請表中由用戶負(fù)責(zé)填寫的內(nèi)容應(yīng)包括：①申請者（即用戶）的姓名、家庭人口數(shù)、原住址和所屬單位；②申請建造房屋的種類（平房、樓房等）間 數(shù)；③申請用地的面積、種類(原宅基地、荒地、空閑地、耕地或者農(nóng)用地等)及選址意向；④申請建房的理由；⑤其他有關(guān)事項。向村民組織提出申請只是初步的，還需依照有關(guān)規(guī)定分別情況向鄉(xiāng)級人民政府或者縣級地政部門正式提出申

29、請?；剜l(xiāng)落戶或其他非農(nóng)業(yè)戶口申請的落戶應(yīng)提供原單位開具的證明。,20121219B,2．村民會議討論。根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃管瑚條例》規(guī)定，農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民代表會議或村民大會討論通過后，方可審批。村民小組或村民委員會，在不突破上級下達(dá)的建房占地控制指標(biāo)的前提下，對用地面積按指標(biāo) 進(jìn)行核定，根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃擬定建房地點，并對用戶的申請?zhí)岢鎏幚硪庖?。村民會議討

30、論后，需要加蓋村民小組和村民委員會的印章。村民會議討論后，用戶應(yīng)將申請表遞交鄉(xiāng)級人民政府。,20121219B,3．審核。①需要使用農(nóng)用地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府初步審查、縣級人民政府建設(shè)行政部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府地政部門申請用地，由縣級人民政府(或者規(guī)定的其他機(jī)關(guān))審核，提出審核意見。逐級上報省級人民政府批準(zhǔn)。②使用非農(nóng)用地，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃進(jìn)審核，提出審核意見，并

31、上報縣級人民政府批準(zhǔn)。,20121219B,4．批準(zhǔn)。接到上報的建房用地申請后，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法根據(jù)土地利用規(guī)劃和有關(guān)政策，對占用農(nóng)用地的申請進(jìn)行審批；或者縣級人民政府根據(jù)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用規(guī)劃和有關(guān)政策，對占用非農(nóng)用地的申請進(jìn)行審批。經(jīng)審查符合條件的予以批準(zhǔn)：不符合條件的不予批準(zhǔn)．并說明原因。經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地，申清人繳清有關(guān)稅費(fèi)后，發(fā)給建設(shè)用地許可證或者其他建設(shè)用地批準(zhǔn)證書。,20121219B,5.撥付土地和核發(fā)土地使用證。核發(fā)建

32、設(shè)用地批準(zhǔn)證明后，地政部門按批準(zhǔn)范圍打樁放線和交地；用戶應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對房屋建設(shè)進(jìn)行設(shè)計，并按要求施工。住宅建設(shè)竣工后，地政部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織驗收，核查實際用地，符合批準(zhǔn)的用地位置、范圍、面積和用途的，到地政部門辦理宅基地登記手續(xù)，由縣級人民政府發(fā)給集體土地建設(shè)用地使用證或者宅基地使用證。在審批后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理員配合有關(guān)人員撥付土地。,20121219B,(三)農(nóng)村村民申請宅基地的條件農(nóng)村居民建房實行一戶—宅基地使用、管理制度。農(nóng)村村民

33、每戶只能有一處宅基地，每戶農(nóng)民建房用地標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市在土地管理地方法規(guī)中規(guī)定，不得超越標(biāo)準(zhǔn)建房。這主要是指新申請宅基地而言，即宅基地已達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就不能再申請新的宅基地，要建新住宅可以在原宅基地改建，或退出原宅基地再申請新宅基地。,20121219B,對由于房產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，原則上不作處理，村民可以出賣等方式處理，也可以維持原狀，但房屋不得翻建。房屋損壞后，退出多余的宅基地。農(nóng)村村民申請宅基地必須符合下列情況之

34、一：①現(xiàn)在住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的；②農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；③纖主管部門批準(zhǔn)，由外地遷入的農(nóng)戶無住房的；④集體組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺羟覒艨谝堰w入的；⑤離休、退休、退職的干部職工，復(fù)退軍人和華僑，僑眷，港澳臺同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而又無宅基地的。,20121219B,有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：①出賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住宅

35、后，再申請宅基地的；②一戶1子(女)有1處以上(含1處)宅基地的；③戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉模虎苣挲g末滿18周歲，又不具備分戶條件的；⑤雖在農(nóng)村居住而戶口未遷來當(dāng)?shù)氐?；⑥其他按?guī)定不應(yīng)建房和安排宅基用地的。,20121219B,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。村民因住房出賣、出租而使宅基地達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，或喪失宅基地的，不得再申請宅基地，但因兩戶的宅基地都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)而相互調(diào)劑，經(jīng)過批準(zhǔn)的可以申請宅基地。嚴(yán)禁利用建住宅為名搞房地產(chǎn)開發(fā)和炒房地產(chǎn)

36、的行為。對將現(xiàn)有住宅改為經(jīng)營場所的，除了不再批準(zhǔn)新的宅基地外，還應(yīng)按其經(jīng)營場所實際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使用費(fèi)。對于戶口已經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人員，應(yīng)適時核減宅基地面積。另外，城鎮(zhèn)職工要求自費(fèi)建房應(yīng)由城建部門統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)地政部門批準(zhǔn)后統(tǒng)一征地、建房，不準(zhǔn)私自到農(nóng)村買地、租地建房。,20121219B,§14—3 農(nóng)村集體建設(shè)用地的收回 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地收回的含義及特征《土地管理法》規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)某種

37、法律實施或原因時，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。收回土地使用權(quán)，是指可以收回農(nóng)村集體的建設(shè)用地使用權(quán)，不包括農(nóng)用地使用權(quán)和農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營權(quán)。,20121219B,由此可以看出，集體建設(shè)用地收回具有以下一些主要特征：1．它是集體土地所有者行使所有權(quán)的一種行為。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，建設(shè)用地者對其建沒占用的土地只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。從法律上講，作為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的所有

38、者，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對其土地使用權(quán)享有處分權(quán)，所有者將其土地使用權(quán)交付給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)單位或者個人使用，也有權(quán)收回已交付使用的土地使用權(quán)。收回集體土地使用權(quán)，正是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織行使土地所有權(quán)的一種行為。,20121219B,2．其適用的對象是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)單位或個人的用地。這里所說的“單位”，是指集體土地所有者之外使用集體土地的其他單位。集體土地所有者自己使用其土地，不存在收回的問題。對于國家建設(shè)已經(jīng)征用的原集體土地，由于該土地已歸國

39、家所有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無權(quán)收回。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)單位或者個人，主要包括鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)、農(nóng)村居民和其他集體上地使用者。3．其適用的條件是出現(xiàn)特定的法律事實或者原因。沒有出現(xiàn)該特定事實，不能收回土地使用權(quán)；擅自收回的行為，屬于違法行為，違法者將承擔(dān)其法律責(zé)任。,20121219B,4．在程序上必須經(jīng)過法定的人民政府批準(zhǔn)。雖然收回已交付使用的集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有的一種權(quán)利，但這種權(quán)利是不完全的，受國家管制的限制。只有經(jīng)過法定

40、的人民政府批準(zhǔn)，才能收回集體土地使用權(quán)；未經(jīng)批準(zhǔn)的，不得收回土地使用權(quán)。當(dāng)法定的事實或原因出現(xiàn)時，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回集體土地使用權(quán)，對維護(hù)集體土地公有制，保護(hù)耕地和合理利用土地，具有十分重要的意義。,20121219B,二、收回集體土地使用權(quán)的條件根據(jù)《土地管理法》第65條規(guī)定，有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報經(jīng)批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：（一）為鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用的土地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共和公益事業(yè)建設(shè)項目

41、要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的縣級以上人民政府或其主管部門批準(zhǔn)。公共和公益事業(yè)建設(shè)應(yīng)盡量利用未被其他單位或個人使用的土地，確需利用已為其他單位或個人使用的土地的，才可依法收回土地所有權(quán)。對土地使用權(quán)人造成損失的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，原土地使用者及地上建筑物需要搬遷的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)搬遷。,20121219B,（二）不按照批準(zhǔn)的用途使用的土地單位和個人依法取得農(nóng)村集體土地使用權(quán)后，必須按照其申請建設(shè)用地時被有權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)的土

42、地用途使用土地，這是土地使用者使用土地的法定義務(wù)。只有按照批準(zhǔn)的用途使用土地，才是合法、合理地利用集體土地，才能保證鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村土地利用規(guī)劃的實施。,20121219B,不按照批準(zhǔn)的用途使用土地，就是指單位或者個人取得集體土地使用權(quán)后，擅自改變依法批準(zhǔn)的用途，將土地用于其他建設(shè)項目或者目的。例如，農(nóng)村居民利用政府批準(zhǔn)的宅基地建設(shè)磚廠燒磚，單位或者個人將批準(zhǔn)用于建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)的土地用于建造住宅，將政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地非法出租轉(zhuǎn)讓等等，這些都

43、是土地使用者擅自改變土地用途的違法行為。當(dāng)土地使用者未按照批準(zhǔn)的用途使用土地時，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)依法收回其土地使用權(quán)。這實際上是對違法使用土地行為的一種懲處。當(dāng)然，在出現(xiàn)這種情況時，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者地政部門可以先責(zé)令違法者停止違法行為，采用改正措施，恢復(fù)批準(zhǔn)的土地用途；如果當(dāng)事人不予糾正，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織再依法收回土地使用權(quán)，并不予補(bǔ)償。,20121219B,（三）因撤消、遷移等原因而停止使用的土地因撤消、遷移等原因而停止使用

44、的土地，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)、公共設(shè)施的所有者及其他用地單位和農(nóng)戶因某種原因被撤消、或遷移至其他地方，不再需要使用或違法使用該土地的，可以由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，重新安排使用，但不包括企業(yè)的破產(chǎn)和兼并等情形。需要指出的是，為了保護(hù)集體土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，必須嚴(yán)格限制集體組織行使上述收回土地使用權(quán)的條件。凡是不符合法律規(guī)定的上述條件的，都不得收回土地使用權(quán)；擅自收回的，該行為應(yīng)為無效，并依法追究違法者的法律責(zé)任。

45、,20121219B,三、收回集體建設(shè)用地土地使用權(quán)的審批 （一）審批的權(quán)限根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要收回就噸毫土地使用權(quán)，必須報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。從上述規(guī)定可看出，收回集體土地使用權(quán)既是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織形式土地所有權(quán)的一種行為，實際上也是國家管理集體土地的一種行政行為。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對收回土地使用權(quán)沒有最終決定權(quán)，只有經(jīng)過原配子的政府批準(zhǔn)才能行使收回的權(quán)利。未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得收

46、回土地使用者的土地使用權(quán)。政府批準(zhǔn)，既是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)的比經(jīng)程序，也是國家管理、監(jiān)督農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)的重要手段。,20121219B,（二）審批的程序收回集體土地使用權(quán)的審批程序，與建設(shè)土地原審批程序基本相同，只是應(yīng)提供的具體資料有所區(qū)別。1．申報。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用者使用的土地，應(yīng)當(dāng)依法向鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上土地管理部門申報。申報時，應(yīng)當(dāng)寫明下列情況：現(xiàn)土地使用者的名稱、地址；原批準(zhǔn)文號

47、、土地用途；收回土地使用權(quán)的理由或者原因；集體土地使用證號碼；其他應(yīng)提供的情況。 2．審核。鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上地政部門應(yīng)及時對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的申報進(jìn)行審查、核實，提出審查意見。然后，按規(guī)定報經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。,20121219B,3．批準(zhǔn)。原批準(zhǔn)的人民政府經(jīng)審查符合法律規(guī)定收回條件的，予以批準(zhǔn)；否則不予批準(zhǔn)。 4．收回和銷證。對于批準(zhǔn)收回的，縣級以上人民政府地政部門應(yīng)當(dāng)實施收回工作，依法將原土地返還給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

48、組織，并收回集體土地使用證，予以注銷。原使用土地的單位或者個人應(yīng)當(dāng)交還被依法收回的土地，拒不交付的，地政部門可依法申請強(qiáng)制執(zhí)行。對于為了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而收回土地的，在收回過程中，還應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對土地使用者進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。土地使用者對收回建設(shè)用地使用權(quán)的審批不服的，可依法向上級機(jī)關(guān)申請復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。,20121219B,四、收回閑置土地的利用對因撤消、遷移等原因而停止使用、收回的閑置土地，應(yīng)當(dāng)采取

49、以下方式利用：1．收回土地在規(guī)劃中用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當(dāng)改為其他農(nóng)用地。2．收回土地在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他建設(shè)項目；本集體經(jīng)濟(jì)組織近期無法安排建設(shè)項目的，可以由縣級人民政府地政部門擬訂置換方案，報上一級地政部門批準(zhǔn)后，依法安排其他建設(shè)項目，并對原集體經(jīng)濟(jì)組織給予補(bǔ)償。如果安排的其他建設(shè)項目涉及土地所有權(quán)變更，要按照國家建設(shè)用地征地方法辦

50、理有關(guān)手續(xù)。,20121219B,§14—4 農(nóng)村集體建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)與要求 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)1.農(nóng)村村民宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民宅基地主要包括農(nóng)民的住房、輔助用房（如廚房、蓄禽舍、廁所等）、沼氣池（或太陽灶）和小庭院(或天井)用地，以及房前房后少量的綠化地。宅基地不包括農(nóng)民生產(chǎn)曬場用地，宅基地的用地定額標(biāo)準(zhǔn)各省根據(jù)不同情況可作相應(yīng)的規(guī)定。農(nóng)村村民建設(shè)房屋應(yīng)使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他非耕地。

51、每戶只能有一處住宅。出租、出賣房屋的不再批給宅基地。,20121219B,2．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村其他建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村鎮(zhèn)公共建筑、設(shè)施、道路、綠化以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位的用地限額，由縣(市)根據(jù)現(xiàn)有類似的各種建設(shè)用地規(guī)模，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，擬定方案，報市人民政府批準(zhǔn)，并報省土地行政主管部門備案。,20121219B,二、農(nóng)村集體建設(shè)用地審批與收回注意事項1．撥用宅基地建房戶，應(yīng)與仍在占用的老宅基地的面積合并計算。不得用變相分戶或過早立戶建戶的辦

52、法多占、重占宅基地。凡沒有常住戶口的，不得撥用宅基地。2．農(nóng)村實行計劃生育的獨生子女，如因家庭居住困難，宅基地的面積可照顧增加一人的指標(biāo)，或在同等條件下優(yōu)先安排建房所需宅基地。對不執(zhí)行計劃生育增加的人口，不得撥用宅基地。3．不影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的農(nóng)村住宅，除因國家建設(shè)等特殊情況需要搬遷者之外，一般不要隨意變動。老宅基地較多的農(nóng)戶由于住房緊張，需要分居立戶，應(yīng)充分利用原有宅基地進(jìn)行改建和擴(kuò)建。,20121219B,4．一個單位或一個建設(shè)項目

53、所需的建設(shè)用地，必須如實辦理報批，不得化祭為零、弄虛作假和越權(quán)審批。為了防止這種現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生，各地土地行政主管部門必須嚴(yán)格控制用地標(biāo)準(zhǔn)，并且要掌握以下原則：任何建設(shè)項目在正式用地批準(zhǔn)之后的5~10年內(nèi)，一般不得再第2次申請用地（設(shè)計任務(wù)書明確的分期建設(shè)項目分期申請用地的除外）。,20121219B,三、農(nóng)村各項建設(shè)用地的具體要求 1．農(nóng)民建房宅基地用地。農(nóng)村房屋建設(shè)要因地制宜，按規(guī)劃進(jìn)行，并提倡向高空發(fā)展。用地要嚴(yán)格按照限

54、額標(biāo)準(zhǔn)，精打細(xì)算，避免浪費(fèi)，盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地以及其他土地，少占或不占耕地。山區(qū)要提倡依山建村；平原地區(qū)，如無荒地、劣地、廢地可利用的，也要盡量不占耕地，嚴(yán)禁變相占用耕地。經(jīng)過批準(zhǔn)劃拔的宅基地?！瓴皇褂茫瓴唤ǔ傻?，應(yīng)限期收回。,20121219B,2.小集鎮(zhèn)建設(shè)用地。小集鎮(zhèn)建設(shè)用地都要制定總體規(guī)則。規(guī)劃應(yīng)本著改造舊村莊為主的原則，充分利用空地、空間，盡量少占或不占耕地，能建樓房的不要建平房。3．農(nóng)村專業(yè)戶的建用地。

55、專業(yè)戶建沒用地要服從鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，其用地面積不得超過用地定額標(biāo)準(zhǔn)；要盡量利用現(xiàn)有家庭和原有社會企業(yè)的廠房等空閑場地，不要擠占耕地。如確實適應(yīng)不了擴(kuò)大再生產(chǎn)的需要，可占用一定數(shù)量的自留地和空地、荒地、廢地。實在要占用耕地的必須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審查，報縣政府批準(zhǔn)，專業(yè)戶停產(chǎn)后，應(yīng)將所占上地退還集體或由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府轉(zhuǎn)給其他專業(yè)戶使用，不得私自處理，更不得擅自改作生活用地。農(nóng)村專業(yè)戶生產(chǎn)用地，必須遠(yuǎn)離村莊，不得搞永久性建設(shè)。,2012121

56、9B,4．農(nóng)村集中貿(mào)易活動建設(shè)用地。農(nóng)村集中貿(mào)易活動建設(shè)用地要盡量利用舊市場、廢棄的道路、空閑地以及不妨礙交通的街道等。但鑒于農(nóng)村商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種農(nóng)村貿(mào)易大量涌現(xiàn)的新情況，可允許占用—定數(shù)量的耕地，但要納入小城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，從嚴(yán)掌握。5．磚瓦廠用地。磚瓦廠用地要嚴(yán)格控制，充分利用不宜種植的土層深厚的荒山荒坡取土，不得占用耕地、確實需要使用耕地取土的，要提出改造平整土地的方案，交納押金，保存表土，限期還耕，恢復(fù)種植。,201212

57、19B,6．農(nóng)村農(nóng)田水利基本建設(shè)用地。農(nóng)田水利基本建設(shè)用地必須全面規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，使田、渠、林、路相結(jié)合，合理布局，節(jié)約用地，講求實效。因農(nóng)田水利基本建設(shè)需要調(diào)整相鄰鄉(xiāng)、村插花土地時，既要服從全局，合理利用土地資源，又要認(rèn)真貫徹準(zhǔn)收益誰負(fù)擔(dān)和堅持自愿互利的原則，盡量做到等質(zhì)等量。7．農(nóng)村道路建設(shè)用地。農(nóng)村道路建設(shè)用地要結(jié)合農(nóng)田基本建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行，堅持因地制宜、盡量利用舊路的原則，反對道路建設(shè)巾的形式主義。道路改造，要把是否節(jié)約用地，作為

58、選樣改線方案的重要條件，確須改線的道路，要做到新路成形，舊路還田，避免修新路、棄舊路或兩路并行的浪費(fèi)土地現(xiàn)象。,20121219B,8．農(nóng)民開礦用地。農(nóng)民開礦用地須經(jīng)當(dāng)?shù)乜h(市)人民政府審批，取得采礦許可證。凡開礦使用的土地包括使用自己或他人承包的荒山、自留山都必須辦理用地審批手續(xù)；必須遵守有關(guān)環(huán)境保護(hù)和水土保持的法律規(guī)定，防止污染環(huán)境和水土流失。要節(jié)約用地，盡量縮小對地貌或植被的破壞范圍。,20121219B,思考題 1．農(nóng)村集體建