在物業(yè)管理中應(yīng)用項目管理模式的思考

1、<p>　　在物業(yè)管理中應(yīng)用項目管理模式的思考</p><p>　　摘 要：本文主要是研究物業(yè)管理工作中應(yīng)用項目管理模式的幾點思考，為正在發(fā)展中的物業(yè)管理提供參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：項目管理 物業(yè)管理 應(yīng)用 </p><p>　　中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2014）03-0315-01 </p&g

2、t;<p>　　項目管理模式是指把各種系統(tǒng)、方法、人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標范圍內(nèi)完成項目的各項工作。作為一項新興的學(xué)科和行業(yè)，它為組織提供了有力的工具，幫助組織提高進行、實施和控制各種活動的能力，同時也為組織提供了合理使用自身人員和資源的方法。 </p><p>　　一、物業(yè)管理模式中的人力資源管理 </p><p>　　在物業(yè)管理中，人力資源管理在項目管

3、理中起著非常重要的作用。項目負責(zé)人必須使組織的成員成為一支配合默契、具有積極性和責(zé)任心的項目團隊，才能快速高效的完成管理目標。具體應(yīng)從如下幾點著手。 </p><p>　　1.建立一支高素質(zhì)的管理隊伍 </p><p>　　物業(yè)管理是典型的勞動密集型行業(yè)，人員隊伍的管理至關(guān)重要。為此，項目團隊的建設(shè)應(yīng)致力于“管理專業(yè)化”（持證上崗）、“年齡年輕化”（管理人員平均年齡35歲左右，服務(wù)人員平均

4、年齡40歲左右）、“結(jié)構(gòu)多元化”（專業(yè)覆蓋物業(yè)管理、行政管理、法律、中文、計算機、工程建設(shè)等），以抽調(diào)公司骨干、招聘社會人才相結(jié)合，并輔以行之有效的培訓(xùn)手段，形成一支“門類齊全、結(jié)構(gòu)合理、作風(fēng)過硬、管理有效、服務(wù)周到”的高素質(zhì)員工隊伍。 </p><p>　　2.樹立共同認可的、明確的目標 </p><p>　　項目團隊的成員來自于四面八方，進入團隊前每個人都有自己的抱負和愿景，必須樹立共

5、同認可的明確目標，通過統(tǒng)一的價值觀加以維系，否則就會造成成員關(guān)系渙散、隊伍內(nèi)耗嚴重，出現(xiàn)“合群不合力”的現(xiàn)象。因此在項目負責(zé)人在日常工作中應(yīng)致力于團隊氛圍的營造，積極倡導(dǎo)“以人為本”的理念，確立工作人員之間互相信任的關(guān)系，需要充分調(diào)動每個項目成員的工作積極性。 </p><p>　　3.實行科學(xué)的分工與協(xié)作 </p><p>　　將目標分別成若干個子目標、分目標、以崗位職責(zé)的形式明確每個項

6、目成員在組織中的作用，做到“千斤重擔(dān)大家挑，人人肩上有指標”。在分工時要結(jié)合成員的年齡、工作能力和個性特點，因人而異，因崗而異，將最合適的人安排到最需要的崗位，處理好“吃不飽”和“吃不了”兩種情況。 </p><p>　　4.建立良好的信息溝通網(wǎng)絡(luò) </p><p>　　在日常工作中項目成員需要打破各司其職，各自為陣的做法，強調(diào)實施團隊共治共管。實現(xiàn)信息共享，這既減輕了項目管理人員的工作壓

7、力，充分發(fā)揮了各級人員的積極性，創(chuàng)造性，有效的提高了工作效率，也使每一位項目成員獲得了團隊的歸屬感和成就感。 </p><p>　　二、物業(yè)管理中項目質(zhì)量管理模式的應(yīng)用 </p><p>　　質(zhì)量是一個項目最基本的考核內(nèi)容，項目的管理最終是要在進度與成本的約束下，達到項目交付物要求的性能指標，因此項目質(zhì)量管理是項目管理的重要職能。 </p><p>　　1.以業(yè)主為

8、關(guān)注焦點 </p><p>　　物業(yè)項目是應(yīng)業(yè)主的要求進行的，業(yè)主既是項目結(jié)果的需求者，也是項目實施的資金提供者，更是確定、評估和分析項目成功與失敗標準的重要決策者。項目是否實現(xiàn)預(yù)期的功能性要求，首要指標就是判斷提供的服務(wù)是否滿足了業(yè)主的需求，是否達到了物業(yè)合同的規(guī)定目標。因此項目組織和成員在日常工作中必須牢固樹立以業(yè)主為中心的理念，全面地、不斷地了解業(yè)主的需求和期望，并在項目的整個生命周期中與業(yè)主保持充分的溝通

9、，測量滿意程度，并不斷改進工作績效，確保項目的各項目標體現(xiàn)業(yè)主的需求和期望，力求業(yè)主滿意。 </p><p>　　2. 用科學(xué)的方法進行管理 </p><p>　　2.1項目的質(zhì)量管理不僅需要正確的領(lǐng)導(dǎo)，還有賴于全員參與的水平。物業(yè)項目的服務(wù)質(zhì)量，是每個部門、每個崗位員工、每個工作環(huán)節(jié)、每個時間節(jié)點、每項具體事件的綜合反映，因此必須全員重視服務(wù)質(zhì)量，認識到服務(wù)質(zhì)量是組織生存和發(fā)展的根本條件

10、。 </p><p>　　2.2過程方法是要識別質(zhì)量管理的關(guān)鍵過程，通過對每個確定的過程，特別是關(guān)鍵活動進行有效的控制，從而提高過程控制的有效性和效率，達到項目管理目標，使業(yè)主滿意。物業(yè)管理過程包括了早期介入、承接查驗、前期管理中的入伙交房、裝飾裝修管理、搬家居住和日常管理等階段，每個階段的時間長短、工作內(nèi)容工作重點不同，服務(wù)質(zhì)量檢查項目也不同，但服務(wù)質(zhì)量工作要貫穿全程。 </p><p>

11、;　　三、項目成本管理方法的應(yīng)用 </p><p>　　項目成本管理是保證項目實際發(fā)生的成本不超過項目預(yù)算所進行的一系列管理過程和活動。這些管理和活動包括：資源計劃編制、項目成本估算、項目成本預(yù)算和項目成本控制等。 </p><p>　　1.人力成本控制――“使用更少更好的人” </p><p>　　物業(yè)公司成本主要包括了工資福利、社會保險、服裝費、保潔耗材費、保安

12、工具費、工程工具費等。其中人員工資在物業(yè)費用支出的比例最大，大概在80%左右，是成本控制的重點。？在實際人員崗位控制應(yīng)以服務(wù)能力的柔性規(guī)劃和實施為主。通過采用的定崗定員制，詳細分析服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，科學(xué)合理地安排服務(wù)運作時間和在崗人員。需要注意的是，人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎(chǔ)，在滿足服務(wù)需求前，不能一味地強調(diào)減少人員數(shù)量。必須提高人員質(zhì)量，對員工進行有計劃、有目的的長期培訓(xùn)和崗

13、位輪換實習(xí)，并將培訓(xùn)成效納入績效考評體系，才能高質(zhì)量地柔性規(guī)劃服務(wù)能力，達到人力成本精益控制的效果。 </p><p>　　2.采購成本控制――“貨比三家，物美價廉” </p><p>　　工具、耗材是物業(yè)成本的另一重要支出，因此要牢把采購關(guān)。采用定向采購的方式，按質(zhì)量、技術(shù)、服務(wù)和價格幾方面的競爭能力來選擇供應(yīng)商，并與之建立長期的、互惠互利的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，實現(xiàn)供應(yīng)渠道的穩(wěn)定和低成本；實施

14、適時采購，縮短提前期、減少物料庫存，從而實現(xiàn)采購成本最低的成本管理目標。項目負責(zé)人要全程參與供應(yīng)商的評審過程，并在采購過程中與材料采購人員及時溝通、協(xié)調(diào)，把好質(zhì)量關(guān)。 </p><p>　　3.庫存控制――“按需采購，實進實出的零庫存管理” </p><p>　　“零庫存”并不是指沒有庫存，而是指組織所追求的最理想的最小庫存狀態(tài)。減少庫存，可以增加資金的周轉(zhuǎn)速度，需要從源頭即采購工作抓起，

15、一般而言，在采購之前首先要做采購計劃，以決定是否要采購、怎樣采購、采購什么、采購多少以及何時采購等。所有物品的購買，都采用計劃采購，提前報批，由材料采購人員申請、項目負責(zé)人批準后方可購買。 </p><p>　　4.工具材料使用控制――“一人一卡，帳卡結(jié)合” </p><p>　　項目組織應(yīng)建立嚴格的材料、工具領(lǐng)用制度，編制專項賬卡，詳細記錄工具材料使用情況。在固定資產(chǎn)及工具管理上，采用責(zé)

16、任到人，專人負責(zé)，若出現(xiàn)丟失、損壞，由責(zé)任人負責(zé)賠償；在低值易耗品和辦公用品的領(lǐng)用上采用定量控制，并進行同期縱向、橫向比較。工具材料的使用要與項目成員的績效工資掛鉤，促進相關(guān)費用的降低。 </p><p>　　物業(yè)管理是一個微利行業(yè)，要想真正實現(xiàn)利潤最大化的目標，還應(yīng)將強化員工成本控制意識作為成本管理工作的重點工作。人人應(yīng)對成本管理和控制有足夠的重視，全員努力把成本控制好，要克服成本控制只是項目經(jīng)理和財務(wù)人員的錯

17、誤思想，對員工進行培訓(xùn)教育，推廣成功經(jīng)驗，對節(jié)約有效者予以經(jīng)濟獎勵。同時把成本控制的管理理念融入到各項管理及財務(wù)制度中，從制度上增強全員提高效益、降低成本的意識。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]祁建銀. 項目管理方法在物業(yè)管理中的應(yīng)用[D].南京理工大學(xué)，2008. </p><p>　　[2]馬麗