試論廣州地區(qū)農村房地產發(fā)展的思考

1、<p>　　試論廣州地區(qū)農村房地產發(fā)展的思考</p><p>　　摘 要：農村房地產建設是社會主義新農村建設中集約使用農村住房用地，發(fā)展農村集中住房的規(guī)劃。首先從宏觀層面簡要說明農村發(fā)展房地產的意義，然后從實踐調研中分析了當前廣州地區(qū)農村房地產開發(fā)的現(xiàn)狀，并剖析了阻礙其快速發(fā)展的原因，最后給出了發(fā)展農村房地產的一些建議。</p><p>　　關鍵詞：農村房地產；廣州地區(qū)；阻礙因素

2、；建議</p><p>　　三農問題即是農民、農村、農業(yè)問題。其中，農村問題集中表現(xiàn)為農村面貌落后，經濟不發(fā)達。發(fā)展農村房地產有利于改變落后的村容村貌，改善村民生活質量，而且如果農村房地產開發(fā)規(guī)劃合理，落實到位，隨著集中住房的落成和小區(qū)化的管理模式的開展，三農問題便會迎刃而解。其次，發(fā)展農村房地產有利于加快農村城鎮(zhèn)化，解決就業(yè)問題，振興農村經濟，加速城鄉(xiāng)一體化進程及縮小城鄉(xiāng)差距。最后，發(fā)展農村房地產有利于完成現(xiàn)階

3、段保障性住房的目標，穩(wěn)定社會發(fā)展。根據房地產行業(yè)“十二五”規(guī)劃，2011年-2012年兩年保障性住房總量原定為1300萬套。然而，目前已經公布的地方建設計劃，與目標還相距甚遠。以廣東省為例，中央規(guī)劃廣東明年將建44.7萬套保障房，而目前各市報上來的數字匯總只有10萬套。廣東省住建廳住房保障處表示，44.7萬套的數字還要繼續(xù)協(xié)商，我省土地壓力、財政壓力難以承受。而開發(fā)農村土地，發(fā)展農村房地產事業(yè)將大大緩解保障性住房的建設用地壓力。但現(xiàn)階段

4、農村房地產的開發(fā)卻發(fā)展緩慢，因此有必要研究阻礙農村房地產發(fā)展的原因以及其發(fā)展對策。</p><p>　　1 農村房地產開發(fā)現(xiàn)狀分析</p><p>　　1.1 村民對農村房地產缺乏支持</p><p>　　筆者于2010年在廣州市農村地區(qū)3000余份的調查問卷結果得出：45%的村民對于農村房地產發(fā)展模式并不了解，而55%的村民則道聽途說，并沒有深入認識。此外在當前勞

5、動密集型企業(yè)多，外來人口多的經濟背景下，廣州地區(qū)的城郊或城中村的村子里面形成了較大的房屋出租市場，所以對大部分村民來說現(xiàn)在已經很少進行農務勞動了，租房收入是村民們主要的生活收入來源。因此村民都不希望房屋土地被征收來開發(fā)房地產項目，從而斷其收入。另外，祖屋鄉(xiāng)情的情結也是阻礙農村房地產發(fā)展的重要因素。</p><p>　　1.2 農村的建設規(guī)劃不合理</p><p>　　由于政府相關部門及農村

6、基層沒有具體的規(guī)劃，或者在規(guī)劃中存在很大的主觀隨意性，致使農村的建設欠缺合理性。具體表現(xiàn)為村中道路基建雜亂，衛(wèi)生環(huán)境差等，這會使房地產開發(fā)商的投資興趣減弱。另外，村中功能性分區(qū)不明朗，村民房屋建設布局不合理，致使空心村大量遺留，造成土地資源的極大浪費。</p><p>　　1.3 不同農村發(fā)展不一，兩極分化較明顯</p><p>　　農村發(fā)展水平與離市中心距離成反比。據筆者對廣州地區(qū)實地調

7、查發(fā)現(xiàn)，臨近市中心的獵德村、楊箕村等村已經完成改制，其房地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產等規(guī)劃完善。對比較偏遠的郊區(qū)，如番禺的詵敦村等尚未有發(fā)展農村房地產意向。村子位置與其發(fā)展狀況見圖1：</p><p>　　2 阻礙農村房地產開發(fā)的原因剖析1 村民受其教育程度的限制和傳統(tǒng)觀念的影響較大</p><p>　　筆者調查統(tǒng)計，約80%的村民初中畢業(yè)及以下。限于教育程度，農民對發(fā)展房地產的意義認識不足。

8、另外，在農民的觀念中，土地是他們的“傳承之寶”，土地對他們來說是無比重要的，因此，“守地”、安逸生活的思想以及其知識水平阻礙著他們對農村改造的接受意愿。2 征地補償沒有合理性的標準</p><p>　　補償問題是農民關于征地問題最關心的問題之一。資金補償是當今征地補償的主要補償方式。很多偏遠郊區(qū)卻把資金補償作為唯一補償方式，按照相關法律法規(guī)實行一次性賠償，賠償金額以土地“原產值”為基準。此方式沒有考慮土地的市場價

9、值以及失地農民往后的生活保障問題。然而，在城市中心的農村，補償方式通常不單一，除了資金補償外，通常還會考慮農民失地后的生活保障問題，如為農民購買社會保險等。但總的來說，征地補償都無法滿足農民永久失地造成的損失。另外，補償制度缺乏透明與監(jiān)督，農民無從得知補償的標準以及相關措施的落實情況。在相關補償落實的工作中，缺乏監(jiān)督制度，農民幾乎無法直接參與到相關措施的討論與監(jiān)督中，從而，很多農民的切身利益無法得到很好的保障。</p>&

10、lt;p>　　3 土地流轉制度不明確不健全，導致土地資源浪費</p><p>　　在現(xiàn)行法律法規(guī)下，宅基地屬于集體土地，宅基地的申請者必須是該集體人員，并且使用權的轉讓也限制在了該集體人員的內部。這是造成土地資源沒有得到充分利用的重要原因。筆者實地走訪調查得知，在很多城郊，一個村里面分成“新村”與“舊村”。所謂的舊村就是上幾輩留下的大面積的舊房子、土地等，這些都是村民們舊的宅基地，而現(xiàn)在已人去樓空，變成了“

11、空心村”，舊宅基地就一直處于閑置狀態(tài)，嚴重浪費土地資源。究其原因有：首先，村民不懂如何能更有效地利用并且也沒有足夠的資金去開發(fā)空閑土地；其次，限于宅基地使用權流轉的限制，宅基地無法流轉給真正“有需要”且能“有效”利用它們的人。</p><p>　　3 農村房地產開發(fā)的相關建議1 提高村民及基層干部的認識水平</p><p>　　政府和村委對村民應做好有關農村房地產開發(fā)政策的宣傳及教育，可針

12、對村內每戶的青年勞力，讓他們明白農村房地產開發(fā)的意義，使其帶動家中其他成員的理解；對基層干部進行必要的相關知識培訓，提高其行政意識，增強法律觀念，加強措施落實力度。2 開創(chuàng)多元的賠償方式</p><p>　　如何補償失地農民的損失，令其不至于失去土地后生活水平下降，則是發(fā)展農村房地產事業(yè)的重要前提。目前我國存在的征地補償方式比較單一，導致失地農民利益沒有得到應有的補償和保障。此外，失地農民安置意愿與政府征地政策之

13、間存在較大差距，現(xiàn)存補償方式也加深農民群眾與相關政府的矛盾。因此，筆者認為若在政府征地轉制的過程中，應發(fā)展多元化的補償方式，除貨幣賠償外，還應加入培訓其技能，安置再就業(yè)，或為其購置合理的社會保險等方式。3 完善相關法律制度</p><p>　　根據現(xiàn)階段的《土地管理法》與《物權法》規(guī)定，農村集體所有的土地不得進入市場，特別是宅基地只能在村集體內部流轉，尚不允許城市居民或者村莊以外的其他居民購買村莊的農民住房而農村

14、集體土地只有被改制，征為國有后才能進入市場。如此一來大大減少了土地的利用率和農村房地產項目的效率。因此，應改善和健全立法制度，允許村集體在一定程度上自由交易土地資源，盡量減少地方政府對農村土地的自由流轉進行過多的行政干預，而更多的是起到監(jiān)管的作用，如村集體與開發(fā)商的交易中政府應加以監(jiān)管，從而保證農民的合法權益不受侵害。4 建設農村房地產項目的金融體系</p><p>　　資金問題是發(fā)展農村房地產最為核心的問題，因

15、此需進一步健全金融體系。首先，對從事農村房地產項目，改造農村環(huán)境的企業(yè)，政府可作出政策性支持，如賦稅優(yōu)惠，簡化融資手續(xù)，甚至放寬其融資方式如發(fā)行債券等。其次，積極引導大金融機構進入農村金融市場，同時鼓勵并支持中小型金融機構形成新的農村金融組織，如民間私營機構，有地方政府參股的當地大企業(yè)等為農村房地產開發(fā)提供融資平臺。</p><p><b>　　4 結語</b></p><