[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)思考

1、中信證券研究部,是繼續(xù)泡沫還是選擇蕭條？,房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)思考,2,房價(jià)上漲和銷售回落的天平,房價(jià)和銷量的平衡,寬裕的資金鏈,房價(jià)無下降壓力,北京一手房,北京二手房,3,房價(jià)上漲和銷售回落的天平,上海一手房,上海單盤銷售,深圳一手房,深圳二手房,,4,房價(jià)上漲和銷售回落的天平,,,中國房地產(chǎn)市場上,銷售向好往往可以刺激房價(jià)上漲,但銷售向下,房價(jià)容易產(chǎn)生粘性。產(chǎn)業(yè)的平衡只能是考驗(yàn)銷售的持續(xù)性。貨幣政策和企業(yè)理性程度是決定銷售持續(xù)性的

2、因素,5,考驗(yàn)銷售持續(xù)性——貨幣政策,房貸和票據(jù)融資,1-7月，貨幣政策未向房貸傾斜,,,房地產(chǎn)的根本問題是購房負(fù)擔(dān)和購房能力，這一問題產(chǎn)生變化的根本，除了居民財(cái)富水平和收入水平變化外，就只有貨幣政策變化。我們不擔(dān)心貨幣政策對行業(yè)結(jié)構(gòu)性控制，但擔(dān)心貨幣整體轉(zhuǎn)向。,6,考驗(yàn)銷售的持續(xù)性——貨幣政策,貨幣周期幾乎和銷售周期同步。（2005變更統(tǒng)計(jì)口徑而已）信貸規(guī)模幾乎必然會(huì)對行業(yè)有所影響，但資金成本的影響通常為方向性。,7,考驗(yàn)銷

3、售的持續(xù)性——新增供應(yīng),仍然是新開工增速慢于銷售,2季度比1季度，投資行為相對銷售更謹(jǐn)慎了!,,,新開工謹(jǐn)慎和企業(yè)資金運(yùn)用謹(jǐn)慎(8、9月份新開工數(shù)據(jù)至關(guān)重要，我們認(rèn)為難以要求行業(yè)在迷茫中超預(yù)期擴(kuò)大開工),企業(yè)謹(jǐn)慎度= 季度出售商品提供勞務(wù)的現(xiàn)金流入/季度購買商品獲得勞務(wù)的現(xiàn)金流出,8,考驗(yàn)銷售的持續(xù)性——土地市場,9,考驗(yàn)銷售的持續(xù)性——土地市場,政府和企業(yè)都變得更理性了,土地成交量并不低，價(jià)格具備指針意義,,,未來土地放量供應(yīng)，

4、有助于地價(jià)維持理性而放量供地是對拉動(dòng)投資和穩(wěn)定房價(jià)都有利的政策，政府將選擇,10,考驗(yàn)銷售的持續(xù)性——資金狀況,經(jīng)營性現(xiàn)金流空前良好,資金寬裕程度也前無古人,11,考驗(yàn)銷售的持續(xù)性——企業(yè)信心,銀行貸款支持,資本市場支持,,,我們想證明，新開工和拿地沒有受到任何的資金約束當(dāng)前的地價(jià)和開工狀況，只是說明企業(yè)的態(tài)度偏于理性。這也消除了行業(yè)資金斷裂和房價(jià)非理性瘋漲的憂慮,12,結(jié)論,銷售面積會(huì)隨著房價(jià)上漲和貨幣政策收緊而下降。但土

5、地成本不會(huì)大幅提升，新開工增長也不會(huì)影響到公司資金壓力，銀行不會(huì)針對個(gè)貸進(jìn)行專門控制。只要貨幣政策變化不大，銷售將具有持續(xù)性，行業(yè)的調(diào)整可以說已經(jīng)到位。對貨幣政策的判斷超越了地產(chǎn)研究員能力范疇。不過如果8月份新增貸款余額確實(shí)只有市場傳言不到2000億（我無法證實(shí)），的確一定會(huì)繼續(xù)對銷售，進(jìn)而對股價(jià)產(chǎn)生影響。,,財(cái)富和收入都難以一夕劇變，房價(jià)高位粘性，只有持續(xù)寬松的貨幣政策，才能保持銷售的穩(wěn)定增長。而銷售的增長,會(huì)刺激房價(jià)上漲,從

6、而需要貨幣繼續(xù)放松。（否則…………）只有銷售穩(wěn)定增長，才有投資和拿地的持續(xù)熱情。如果過冬，地產(chǎn)企業(yè)早已準(zhǔn)備了充裕資金。（傷及的將是…………）貨幣政策并不是沒有繼續(xù)寬松的空間，一切取決于貨幣當(dāng)局的決心,13,盈利預(yù)測,14,榮盛發(fā)展——碧桂園未竟的事業(yè),,,,,,,,,,,打通資本平臺(tái),京滬高鐵概念,資源飛躍的前夜,小碧桂園的盈利模式,業(yè)績高速增長,布局廣闊，不依賴某大盤,增發(fā)順利完成,京滬高鐵臨近,每平米土儲(chǔ)樓面價(jià)平均500元,

7、合理內(nèi)控和區(qū)域擴(kuò)張,年銷售額超過50億,更換證券公司,廊坊 徐州 蚌埠 南京,年內(nèi)計(jì)劃增加權(quán)益土儲(chǔ)到1000萬平數(shù)十萬平的一級開發(fā)用地,控制建安成本,15,華僑城——據(jù)開發(fā)生態(tài)上端的資源股,,,,,,豪宅純水岸、東部曦城在8月持續(xù)熱銷，公司銷售接近100億,,,敏感性：產(chǎn)品提價(jià)空間最大的地產(chǎn)股,,主題+資源,真正的資源股：資源定價(jià)權(quán)，稀缺性可持續(xù)利用,新增土地等,16,年度回顧 (1/3),17,年度回顧 (2/3