試論“限購令”下的房地產(chǎn)市場

1、<p>　　試論“限購令”下的房地產(chǎn)市場</p><p>　　摘 要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的局面由此引起購買力相對不足，人民生活水平和消費(fèi)水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時(shí)，重慶地區(qū)作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，受到各方關(guān)注；而大連地區(qū)，則出臺了相關(guān)的限購細(xì)則，來確保限購令的執(zhí)行。本文通過對近期重慶和大連地區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和數(shù)據(jù)的解讀，分析在“限購令”下的重慶和

2、大連的房地產(chǎn)市場。</p><p>　　關(guān)鍵詞：限購令 房地產(chǎn)市場 房價(jià) 調(diào)控政策</p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。</p><p>　　一、對重慶和大連房地產(chǎn)市場分析</p><

3、;p><b>　?。ㄒ唬┲貞c地區(qū)</b></p><p>　　作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風(fēng)波四起的一個(gè)季度，從國八條到房產(chǎn)稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調(diào)控措施疊加，沖擊著房地產(chǎn)市場。</p><p>　　重慶市人民政府在2011年1月27日出臺《關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法和重慶市個(gè)人

4、住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，重慶房產(chǎn)稅的實(shí)施，引起了各方的關(guān)注。但是應(yīng)該看到這次房產(chǎn)稅的實(shí)施，主要針對高端市場，預(yù)計(jì)征稅住房不會超過總量的10%，對普通住宅市場無實(shí)質(zhì)影響，因此對于抑制房價(jià)并沒有很明顯的作用。同時(shí)房產(chǎn)稅也是僅對“三無”人員新購第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房價(jià)年漲幅20%以上相比，投資性購房依然有很強(qiáng)的動力，因此房產(chǎn)稅的實(shí)施對投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的

5、限購。</p><p>　　在2011年3月30日，重慶市人民政府下達(dá)《關(guān)于公布2011年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》，根據(jù)2010年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和工資性收入的增長率，該房價(jià)目標(biāo)上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調(diào)控目標(biāo)毫無懸念地傳遞出一種未來房價(jià)繼續(xù)上漲的信息，潛在購房者房價(jià)繼續(xù)上漲的心理預(yù)期可能會加強(qiáng)。</p><p>　　盡管2011年重慶房價(jià)仍在上漲，但相關(guān)數(shù)

6、據(jù)顯示，新建住宅的成交面積和成交套數(shù)都在大幅下降，樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)，2011年重慶將會有1000萬平方米公租房源推出，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。下一階段，若各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠得到有效落實(shí)和進(jìn)一步細(xì)化，調(diào)控效果將更加明顯。</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)方面，2011年當(dāng)新一輪的調(diào)控政策出臺后，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場出現(xiàn)了兩種相反的景象。住宅市場的成交量急速下挫，而商業(yè)地產(chǎn)的投資非?；鸨?。因?yàn)榇舜握{(diào)

7、控主要針對住宅市場，而對商業(yè)地產(chǎn)沒有涉及。在這樣的樓市調(diào)控的背景下，投資有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)者青睞的對象。同時(shí)重慶商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)與發(fā)達(dá)地區(qū)來比，僅等于住房價(jià)格；雖然最近商業(yè)地產(chǎn)有所上漲，但總體來說還處于一個(gè)價(jià)值洼地，有很好的發(fā)展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩(wěn)固，重慶市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的發(fā)展機(jī)遇。在商品住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，在重慶，投資者們已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)看到了機(jī)遇。</p><

8、p><b>　?。ǘ┐筮B地區(qū)</b></p><p>　　隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入，對于大連地區(qū)來說，從新國八條的出臺，到大連版限購令細(xì)則的執(zhí)行；從貸款首付的上調(diào)，到貸款利率的增加，都無一不體現(xiàn)出政策正逐步加碼和政府對樓市調(diào)控不達(dá)目的不罷休的決心。</p><p>　　2011年3月31日，大連市公布2011年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，即大連市2011年度新建住房價(jià)格

9、控制目標(biāo)為，新建住房價(jià)格指數(shù)要明顯低于我市當(dāng)年經(jīng)濟(jì)增長和城市人均可支配收入增長速度，力爭低于經(jīng)濟(jì)增長和城市人均可支配收入增長速度3～5個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)調(diào)控目標(biāo)說明政府未來仍是圍繞房價(jià)上漲幅度進(jìn)行調(diào)控，從調(diào)控目標(biāo)可以看出，未來大連房價(jià)會是一個(gè)上漲的預(yù)期。</p><p>　　目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價(jià)格都處在上漲的階段，但是相對來說，其增幅已經(jīng)明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。

10、同時(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策正處于初級階段，剛性需求成為市場的主力，投資性需求暫時(shí)離開住宅市場，隨著政策進(jìn)入常態(tài)，剛性需求由觀望轉(zhuǎn)為入市，資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價(jià)促銷快速回籠資金。但是當(dāng)前的大連房價(jià)正處在高房價(jià)階段，房價(jià)在通貨膨脹的預(yù)期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發(fā)展?jié)摿?，使城市很有競爭力，房價(jià)自然走高，預(yù)測2011年大連房價(jià)上漲依然是不可避免。</p><p>　　在住宅限

11、購政策和擴(kuò)大內(nèi)需政策的刺激，大連商鋪市場更顯活躍，同時(shí)由于大連市的具有吸引力的城市發(fā)展戰(zhàn)略，大連商業(yè)前景被普遍看好，商業(yè)地產(chǎn)長期具有不錯的發(fā)展空間。</p><p>　　二、對全國房地產(chǎn)市場的分析</p><p>　　由重慶和大連房地產(chǎn)市場為例，可以看出近期中國房地產(chǎn)市場遭遇調(diào)控限價(jià)，對投資者和購房者均產(chǎn)生一定影響，限購令主要針對住宅市場而未涉及商業(yè)用地，投資者另尋商機(jī)和尋租，由此可能引起

12、商業(yè)住宅市場走高局面，在住宅市場剛性需求成為主力，投資需求暫時(shí)冷卻，限購令暫時(shí)起到了一定作用。</p><p>　　但是應(yīng)該看到房價(jià)上漲是現(xiàn)階段中國社會必須面對的事實(shí)，國家實(shí)行政策調(diào)控的目的在于抑制房價(jià)過快增長，一步步的實(shí)現(xiàn)房價(jià)的穩(wěn)定。目前中央正加大保障性住房的建設(shè)，很多企業(yè)也開始投入保障性住房的建設(shè)中，但是如何做到保障性住房真的是提供給有需要的群體，還需要國家出臺相關(guān)的監(jiān)督政策，要做到對真正需要保障性住房的低收