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文檔簡介
1、<p> 試論“限購令”下的房地產(chǎn)市場</p><p> 摘 要:當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的局面由此引起購買力相對不足,人民生活水平和消費(fèi)水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時(shí),重慶地區(qū)作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市,受到各方關(guān)注;而大連地區(qū),則出臺了相關(guān)的限購細(xì)則,來確保限購令的執(zhí)行。本文通過對近期重慶和大連地區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和數(shù)據(jù)的解讀,分析在“限購令”下的重慶和
2、大連的房地產(chǎn)市場。</p><p> 關(guān)鍵詞:限購令 房地產(chǎn)市場 房價(jià) 調(diào)控政策</p><p> 2011年1月26日,國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施,要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。</p><p> 一、對重慶和大連房地產(chǎn)市場分析</p><
3、;p><b> ?。ㄒ唬┲貞c地區(qū)</b></p><p> 作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市,2011年對于重慶樓市市場來說,是風(fēng)波四起的一個(gè)季度,從國八條到房產(chǎn)稅,再到公租房,政策層出,一波未平,一波又起,調(diào)控措施疊加,沖擊著房地產(chǎn)市場。</p><p> 重慶市人民政府在2011年1月27日出臺《關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法和重慶市個(gè)人
4、住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》,作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市,重慶房產(chǎn)稅的實(shí)施,引起了各方的關(guān)注。但是應(yīng)該看到這次房產(chǎn)稅的實(shí)施,主要針對高端市場,預(yù)計(jì)征稅住房不會超過總量的10%,對普通住宅市場無實(shí)質(zhì)影響,因此對于抑制房價(jià)并沒有很明顯的作用。同時(shí)房產(chǎn)稅也是僅對“三無”人員新購第二套(含第二套)以上的普通住房按稅率0.5%征稅,這與房價(jià)年漲幅20%以上相比,投資性購房依然有很強(qiáng)的動力,因此房產(chǎn)稅的實(shí)施對投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的
5、限購。</p><p> 在2011年3月30日,重慶市人民政府下達(dá)《關(guān)于公布2011年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》,根據(jù)2010年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和工資性收入的增長率,該房價(jià)目標(biāo)上漲的幅度控制在在9.5%以下,這樣的調(diào)控目標(biāo)毫無懸念地傳遞出一種未來房價(jià)繼續(xù)上漲的信息,潛在購房者房價(jià)繼續(xù)上漲的心理預(yù)期可能會加強(qiáng)。</p><p> 盡管2011年重慶房價(jià)仍在上漲,但相關(guān)數(shù)
6、據(jù)顯示,新建住宅的成交面積和成交套數(shù)都在大幅下降,樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí),2011年重慶將會有1000萬平方米公租房源推出,勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。下一階段,若各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠得到有效落實(shí)和進(jìn)一步細(xì)化,調(diào)控效果將更加明顯。</p><p> 商業(yè)地產(chǎn)方面,2011年當(dāng)新一輪的調(diào)控政策出臺后,商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場出現(xiàn)了兩種相反的景象。住宅市場的成交量急速下挫,而商業(yè)地產(chǎn)的投資非?;鸨?。因?yàn)榇舜握{(diào)
7、控主要針對住宅市場,而對商業(yè)地產(chǎn)沒有涉及。在這樣的樓市調(diào)控的背景下,投資有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)者青睞的對象。同時(shí)重慶商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)與發(fā)達(dá)地區(qū)來比,僅等于住房價(jià)格;雖然最近商業(yè)地產(chǎn)有所上漲,但總體來說還處于一個(gè)價(jià)值洼地,有很好的發(fā)展空間。另外,隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩(wěn)固,重慶市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的發(fā)展機(jī)遇。在商品住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下,在重慶,投資者們已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)看到了機(jī)遇。</p><
8、p><b> ?。ǘ┐筮B地區(qū)</b></p><p> 隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入,對于大連地區(qū)來說,從新國八條的出臺,到大連版限購令細(xì)則的執(zhí)行;從貸款首付的上調(diào),到貸款利率的增加,都無一不體現(xiàn)出政策正逐步加碼和政府對樓市調(diào)控不達(dá)目的不罷休的決心。</p><p> 2011年3月31日,大連市公布2011年房價(jià)調(diào)控目標(biāo),即大連市2011年度新建住房價(jià)格
9、控制目標(biāo)為,新建住房價(jià)格指數(shù)要明顯低于我市當(dāng)年經(jīng)濟(jì)增長和城市人均可支配收入增長速度,力爭低于經(jīng)濟(jì)增長和城市人均可支配收入增長速度3~5個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)調(diào)控目標(biāo)說明政府未來仍是圍繞房價(jià)上漲幅度進(jìn)行調(diào)控,從調(diào)控目標(biāo)可以看出,未來大連房價(jià)會是一個(gè)上漲的預(yù)期。</p><p> 目前,大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價(jià)格都處在上漲的階段,但是相對來說,其增幅已經(jīng)明顯的放緩,從一定程度上說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。
10、同時(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策正處于初級階段,剛性需求成為市場的主力,投資性需求暫時(shí)離開住宅市場,隨著政策進(jìn)入常態(tài),剛性需求由觀望轉(zhuǎn)為入市,資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價(jià)促銷快速回籠資金。但是當(dāng)前的大連房價(jià)正處在高房價(jià)階段,房價(jià)在通貨膨脹的預(yù)期下必定走高;另一方面,由于大連市未來巨大的發(fā)展?jié)摿?,使城市很有競爭力,房價(jià)自然走高,預(yù)測2011年大連房價(jià)上漲依然是不可避免。</p><p> 在住宅限
11、購政策和擴(kuò)大內(nèi)需政策的刺激,大連商鋪市場更顯活躍,同時(shí)由于大連市的具有吸引力的城市發(fā)展戰(zhàn)略,大連商業(yè)前景被普遍看好,商業(yè)地產(chǎn)長期具有不錯的發(fā)展空間。</p><p> 二、對全國房地產(chǎn)市場的分析</p><p> 由重慶和大連房地產(chǎn)市場為例,可以看出近期中國房地產(chǎn)市場遭遇調(diào)控限價(jià),對投資者和購房者均產(chǎn)生一定影響,限購令主要針對住宅市場而未涉及商業(yè)用地,投資者另尋商機(jī)和尋租,由此可能引起
12、商業(yè)住宅市場走高局面,在住宅市場剛性需求成為主力,投資需求暫時(shí)冷卻,限購令暫時(shí)起到了一定作用。</p><p> 但是應(yīng)該看到房價(jià)上漲是現(xiàn)階段中國社會必須面對的事實(shí),國家實(shí)行政策調(diào)控的目的在于抑制房價(jià)過快增長,一步步的實(shí)現(xiàn)房價(jià)的穩(wěn)定。目前中央正加大保障性住房的建設(shè),很多企業(yè)也開始投入保障性住房的建設(shè)中,但是如何做到保障性住房真的是提供給有需要的群體,還需要國家出臺相關(guān)的監(jiān)督政策,要做到對真正需要保障性住房的低收
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