對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的思考

1、2012年9月上期學(xué)術(shù)理論現(xiàn)代企業(yè)教育現(xiàn)代企業(yè)教育MODERNENTERPRISEEDUCATION217一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收的行業(yè)特性1.稅務(wù)部門滯留稅款調(diào)節(jié)稅收入庫進(jìn)度房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模普遍較大一旦開始預(yù)售房屋所納稅款往往動(dòng)輒幾百萬元甚至上千萬元因此房地產(chǎn)企業(yè)成了稅務(wù)部門調(diào)節(jié)稅收進(jìn)度的天然調(diào)節(jié)器。2.房地產(chǎn)企業(yè)為盲目追求利潤(rùn)最大化大量偷逃稅款從近年各地查處的情況來看房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款名目繁多手段越來越隱蔽。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:2.1房

2、地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的商品房以成本價(jià)或大大低于同期的商品房市場(chǎng)價(jià)賣給公司職工從中偷逃各項(xiàng)稅款。2.2受巨額預(yù)收款資金的誘惑促使開發(fā)商占用滯留稅款。一些開發(fā)商明知收到預(yù)收款就要納稅卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入一直拖到樓盤交付使用房款收齊后才開票結(jié)算轉(zhuǎn)作銷售收入從而達(dá)到無償占用這一筆“無息貸款”的目的致使國家稅款不能及時(shí)、足額入庫。2.3人為拖延項(xiàng)目決算影響所得稅。一些開發(fā)商房子賣得熱火朝天而根據(jù)利潤(rùn)計(jì)算繳納的企業(yè)所得稅卻未見增長(zhǎng)甚至依舊虧

3、損。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開發(fā)有時(shí)同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目而房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收之后。而此時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去但是目前企業(yè)稅收卻以年度為單位因此從某一特定時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面看這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)就有可能是虧本的。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是抓住這一點(diǎn)有意無意地把項(xiàng)目決算期往后拖其實(shí)質(zhì)就是少申報(bào)或滯后申報(bào)、占用國家稅款用于企業(yè)流動(dòng)資金。2.4成本核算不規(guī)范偷逃所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)

4、從開發(fā)、竣工到樓盤發(fā)售等涉及的環(huán)節(jié)多結(jié)算復(fù)雜。部分企業(yè)在結(jié)算過程中故意將不屬于本期或本項(xiàng)目的成本列入開發(fā)成本造成收入和費(fèi)用支出的不配比虛增成本偷逃企業(yè)所得稅。2.5預(yù)收房款特別是售房定金不計(jì)繳營業(yè)稅。由于銷售樓盤在會(huì)計(jì)核算上確認(rèn)銷售和稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務(wù)的時(shí)間不一致導(dǎo)致納稅人由此有意無意地延遲交納稅款。經(jīng)過近幾年的規(guī)范目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款都能夠及時(shí)計(jì)繳營業(yè)稅但是作為預(yù)收房款之一的售房定金卻普遍存在不計(jì)繳營業(yè)稅的情況。2.6代收、

5、代墊款項(xiàng)不計(jì)繳營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時(shí)依據(jù)與有關(guān)方面的協(xié)議代收代墊的燃?xì)忾_戶費(fèi)、有線電視開戶費(fèi)、水電增容費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等款項(xiàng)應(yīng)并計(jì)營業(yè)額計(jì)繳營業(yè)稅。但實(shí)際操作過程中很多企業(yè)將一些代收代墊款項(xiàng)人為剔除在營業(yè)收入之外從而達(dá)到少繳營業(yè)稅的目的。2.7少貼或未貼印花稅普遍。根據(jù)《印花稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)按購銷合同貼花個(gè)人之間的房屋買賣書據(jù)(合同)應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花

6、。目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)產(chǎn)權(quán)交易合同普遍少貼或未貼印花稅。2.8自用開發(fā)產(chǎn)品未作視同銷售處理。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，計(jì)稅收入按同期同類產(chǎn)品的銷售價(jià)格（或稅法規(guī)定的其他合理方法）確認(rèn)，并把開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。2.9“拆一補(bǔ)一”未及時(shí)作賬務(wù)處理。根據(jù)營業(yè)稅政策中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)“拆一補(bǔ)一”等面積的部分，應(yīng)按同類住宅房屋

7、的實(shí)際成本申報(bào)繳納營業(yè)稅。但在實(shí)際操作中，有的房地產(chǎn)企業(yè)卻在賬務(wù)處理上做文章，試圖偷逃稅款2.10預(yù)售收入的涉稅處理未執(zhí)行到位。有的企業(yè)對(duì)預(yù)售收入在稅收上不作任何處理；有的企業(yè)就采取比較“巧妙”的方式，年底把絕大部分并不符合收入確認(rèn)條件的預(yù)售房款“強(qiáng)行”結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期收入，同時(shí)預(yù)估銷售成本，以減少預(yù)征土地增值稅和預(yù)計(jì)毛利的計(jì)算基數(shù)，造成“開發(fā)產(chǎn)品”年末出紅字的不正?，F(xiàn)象。2.11拆遷補(bǔ)償及建筑安裝成本難以核實(shí)。拆遷補(bǔ)償及建筑安裝費(fèi)用是房地產(chǎn)

8、企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，但在審查其是否真實(shí)、合法時(shí)卻有著很大的困難。二、房地產(chǎn)業(yè)稅收治理對(duì)策針對(duì)上述問題稅務(wù)、審計(jì)部門及有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)采取有效對(duì)策加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施。1.加強(qiáng)對(duì)稅收會(huì)計(jì)基礎(chǔ)資料的控管提高稅收征管的質(zhì)量。要求房地產(chǎn)企業(yè)專門設(shè)置“商品房納稅申報(bào)登記表”規(guī)定企業(yè)在建房時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)登記并對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設(shè)置“建房及納稅情況征收手冊(cè)”。從源頭上杜絕企業(yè)偷逃稅款的問題。2.加

9、大對(duì)預(yù)收售房款征稅的力度保證稅款的及時(shí)足額入庫。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法核算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額并按季(月)預(yù)征所得稅待該項(xiàng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移銷售收入實(shí)現(xiàn)后再按照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅的所得額及應(yīng)納所得稅額以確保稅款的及時(shí)足額入庫。3.加強(qiáng)稅務(wù)稽查力度嚴(yán)肅稅收法紀(jì)。稅務(wù)征管和稽查部門應(yīng)在充分掌握商品房立項(xiàng)、征用土地面積、開工許可證、預(yù)售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)

10、模、投資額等第一手資料的情況下。要求房地產(chǎn)企業(yè)每年進(jìn)行一次稅收自查稅務(wù)部門根據(jù)企業(yè)自查情況和掌握的資料進(jìn)行分析不定期地對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查加大打擊偷逃稅力度。4.大力查處滯留稅款的行為。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取“下查一級(jí)”或交叉檢查的辦法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策執(zhí)行情況的稅收檢查力度發(fā)現(xiàn)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有滯留稅款行為的按照“誰查處、誰入庫”的原則做好滯留稅款的上解入庫工作并追究相關(guān)人員責(zé)任。審計(jì)部門也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查和審計(jì)嚴(yán)肅

11、查處滯留稅款的行為。5.嚴(yán)格執(zhí)行稅款緩繳審批制度。加強(qiáng)對(duì)緩繳稅款的審核凡不符合稅法規(guī)定的緩繳稅款條件的一律不予辦理緩繳審批。加強(qiáng)對(duì)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查考核杜絕“越權(quán)審批”和“變相審批”的行為。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的思考羅麗霞（河南三和氣體投資有限公司）2012年9月上期學(xué)術(shù)理論現(xiàn)代企業(yè)教育現(xiàn)代企業(yè)教育MODERNENTERPRISEEDUCATION217一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收的行業(yè)特性1.稅務(wù)部門滯留稅款調(diào)節(jié)稅收入庫進(jìn)度房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模普遍較大一

12、旦開始預(yù)售房屋所納稅款往往動(dòng)輒幾百萬元甚至上千萬元因此房地產(chǎn)企業(yè)成了稅務(wù)部門調(diào)節(jié)稅收進(jìn)度的天然調(diào)節(jié)器。2.房地產(chǎn)企業(yè)為盲目追求利潤(rùn)最大化大量偷逃稅款從近年各地查處的情況來看房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款名目繁多手段越來越隱蔽。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:2.1房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的商品房以成本價(jià)或大大低于同期的商品房市場(chǎng)價(jià)賣給公司職工從中偷逃各項(xiàng)稅款。2.2受巨額預(yù)收款資金的誘惑促使開發(fā)商占用滯留稅款。一些開發(fā)商明知收到預(yù)收款就要納稅卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)

13、移預(yù)收款收入一直拖到樓盤交付使用房款收齊后才開票結(jié)算轉(zhuǎn)作銷售收入從而達(dá)到無償占用這一筆“無息貸款”的目的致使國家稅款不能及時(shí)、足額入庫。2.3人為拖延項(xiàng)目決算影響所得稅。一些開發(fā)商房子賣得熱火朝天而根據(jù)利潤(rùn)計(jì)算繳納的企業(yè)所得稅卻未見增長(zhǎng)甚至依舊虧損。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開發(fā)有時(shí)同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目而房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收之后。而此時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去但是目前企業(yè)

14、稅收卻以年度為單位因此從某一特定時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面看這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)就有可能是虧本的。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是抓住這一點(diǎn)有意無意地把項(xiàng)目決算期往后拖其實(shí)質(zhì)就是少申報(bào)或滯后申報(bào)、占用國家稅款用于企業(yè)流動(dòng)資金。2.4成本核算不規(guī)范偷逃所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)、竣工到樓盤發(fā)售等涉及的環(huán)節(jié)多結(jié)算復(fù)雜。部分企業(yè)在結(jié)算過程中故意將不屬于本期或本項(xiàng)目的成本列入開發(fā)成本造成收入和費(fèi)用支出的不配比虛增成本偷逃企業(yè)所得稅。2.5預(yù)收房款特別是售房定金不計(jì)繳營

15、業(yè)稅。由于銷售樓盤在會(huì)計(jì)核算上確認(rèn)銷售和稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務(wù)的時(shí)間不一致導(dǎo)致納稅人由此有意無意地延遲交納稅款。經(jīng)過近幾年的規(guī)范目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款都能夠及時(shí)計(jì)繳營業(yè)稅但是作為預(yù)收房款之一的售房定金卻普遍存在不計(jì)繳營業(yè)稅的情況。2.6代收、代墊款項(xiàng)不計(jì)繳營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時(shí)依據(jù)與有關(guān)方面的協(xié)議代收代墊的燃?xì)忾_戶費(fèi)、有線電視開戶費(fèi)、水電增容費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等款項(xiàng)應(yīng)并計(jì)營

16、業(yè)額計(jì)繳營業(yè)稅。但實(shí)際操作過程中很多企業(yè)將一些代收代墊款項(xiàng)人為剔除在營業(yè)收入之外從而達(dá)到少繳營業(yè)稅的目的。2.7少貼或未貼印花稅普遍。根據(jù)《印花稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)按購銷合同貼花個(gè)人之間的房屋買賣書據(jù)(合同)應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花。目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)產(chǎn)權(quán)交易合同普遍少貼或未貼印花稅。2.8自用開發(fā)產(chǎn)品未作視同銷售處理。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)

17、定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，計(jì)稅收入按同期同類產(chǎn)品的銷售價(jià)格（或稅法規(guī)定的其他合理方法）確認(rèn)，并把開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。2.9“拆一補(bǔ)一”未及時(shí)作賬務(wù)處理。根據(jù)營業(yè)稅政策中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)“拆一補(bǔ)一”等面積的部分，應(yīng)按同類住宅房屋的實(shí)際成本申報(bào)繳納營業(yè)稅。但在實(shí)際操作中，有的房地產(chǎn)企業(yè)卻在賬務(wù)處理上做文章，試圖偷逃稅款2.10預(yù)售收入的涉稅處理未執(zhí)行到位。有的企業(yè)對(duì)預(yù)售收入在稅收上不作任何處理；有的企業(yè)就采取比較“巧妙”

18、的方式，年底把絕大部分并不符合收入確認(rèn)條件的預(yù)售房款“強(qiáng)行”結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期收入，同時(shí)預(yù)估銷售成本，以減少預(yù)征土地增值稅和預(yù)計(jì)毛利的計(jì)算基數(shù)，造成“開發(fā)產(chǎn)品”年末出紅字的不正?，F(xiàn)象。2.11拆遷補(bǔ)償及建筑安裝成本難以核實(shí)。拆遷補(bǔ)償及建筑安裝費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，但在審查其是否真實(shí)、合法時(shí)卻有著很大的困難。二、房地產(chǎn)業(yè)稅收治理對(duì)策針對(duì)上述問題稅務(wù)、審計(jì)部門及有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)采取有效對(duì)策加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施。1

19、.加強(qiáng)對(duì)稅收會(huì)計(jì)基礎(chǔ)資料的控管提高稅收征管的質(zhì)量。要求房地產(chǎn)企業(yè)專門設(shè)置“商品房納稅申報(bào)登記表”規(guī)定企業(yè)在建房時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)登記并對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設(shè)置“建房及納稅情況征收手冊(cè)”。從源頭上杜絕企業(yè)偷逃稅款的問題。2.加大對(duì)預(yù)收售房款征稅的力度保證稅款的及時(shí)足額入庫。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法核算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額并按季(月)預(yù)征所得稅待該項(xiàng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移銷售收入實(shí)

20、現(xiàn)后再按照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅的所得額及應(yīng)納所得稅額以確保稅款的及時(shí)足額入庫。3.加強(qiáng)稅務(wù)稽查力度嚴(yán)肅稅收法紀(jì)。稅務(wù)征管和稽查部門應(yīng)在充分掌握商品房立項(xiàng)、征用土地面積、開工許可證、預(yù)售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、投資額等第一手資料的情況下。要求房地產(chǎn)企業(yè)每年進(jìn)行一次稅收自查稅務(wù)部門根據(jù)企業(yè)自查情況和掌握的資料進(jìn)行分析不定期地對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查加大打擊偷逃稅力度。4.大力查處滯留稅款的行為。

21、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取“下查一級(jí)”或交叉檢查的辦法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策執(zhí)行情況的稅收檢查力度發(fā)現(xiàn)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有滯留稅款行為的按照“誰查處、誰入庫”的原則做好滯留稅款的上解入庫工作并追究相關(guān)人員責(zé)任。審計(jì)部門也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查和審計(jì)嚴(yán)肅查處滯留稅款的行為。5.嚴(yán)格執(zhí)行稅款緩繳審批制度。加強(qiáng)對(duì)緩繳稅款的審核凡不符合稅法規(guī)定的緩繳稅款條件的一律不予辦理緩繳審批。加強(qiáng)對(duì)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查考核杜絕“越權(quán)審批”和“變相審批”的行為。對(duì)房