高房價下的集團利益分析

1、<p>　　高房價下的集團利益分析</p><p>　　一、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于：1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣。此種“稀缺”業(yè)態(tài)，有助于房產(chǎn)商達到競銷差品、處理存貨的目的。2

2、.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產(chǎn)價格連續(xù)高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅(qū)使，消費資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向，潛在和現(xiàn)實的需求與現(xiàn)實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關(guān)系受到強烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，空頭套利。2003年后，房價的走高趨勢、住房信貸、預(yù)售制度

3、致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風(fēng)險存在著嚴重的非對等性，讓房地產(chǎn)商實現(xiàn)了無風(fēng)險炒作，這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點。4.高房價下，更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來，我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定，即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結(jié)成價格聯(lián)盟，哄抬房地</p><p>　　二、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析 </p><p>　　伴隨著過去5年房地產(chǎn)

4、市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢，與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位，獲得了各自利益，實現(xiàn)了較快的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動的部門廣泛。同時，這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關(guān)性。受到收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現(xiàn)實需求不足、消費乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景，房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市

5、場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂于房價上漲，甚至助其走高（盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠發(fā)展）。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個方面的問題：一是多部門的協(xié)同調(diào)控，二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。 </p><p>　　三、高房價下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析 </p>

6、<p>　　銀行不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)也不應(yīng)當是銀行。時下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”（銀行擔風(fēng)險、房地產(chǎn)分紅利）現(xiàn)象，是雙方責(zé)權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結(jié)果，縱容的是房地產(chǎn)炒作投機。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)借貸資本。房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題，這個“度”在市場經(jīng)濟條件下即是銀行金融商品的保值

7、增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運作的基本法則，但在有計劃的市場經(jīng)濟條件下，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控任務(wù)則顯得更為重要。 </p><p>　　四、高房價下相關(guān)政府部門的利益分析 </p><p>　　政府機構(gòu)作為公益部門，除非具有引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要，否則不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)力的

8、共同利益，通過行政、經(jīng)濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時，犧牲的是公共權(quán)力整體的公益性。這也就是說，公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價的。由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動效應(yīng)符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場價格的默認與支持。又由于我國房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的（即只有政府可以倒賣土地），房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發(fā)展房地產(chǎn)的積

9、極性很高，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益和目標往往是一致的。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展并能反映出政績、業(yè)績時，提倡、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由于過分的虛漲致使風(fēng)險大于收益而形成的需求拉動下降，甚至由于對過高風(fēng)險的擔憂而產(chǎn)生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調(diào)整壓力的影響，當部門利益受到影</p><p>　　五、高房價

10、下消費者的利益分析 </p><p>　　房地產(chǎn)商品消費者是房地產(chǎn)商品的最終使用者，也是房地產(chǎn)市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類：一是隨著房價上漲成為自身居住房產(chǎn)的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”；另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的“正利益”，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產(chǎn)

11、的出售與否。對于房屋自住的消費者來說，得到的只是資產(chǎn)的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產(chǎn)價格上漲只有售出的房產(chǎn)才能在出售的過程中通過房產(chǎn)漲價獲得膨脹利潤。房地產(chǎn)消費者是房地產(chǎn)市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發(fā)生的分散的、非專業(yè)的購買行為，有著較強的可誘導(dǎo)性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產(chǎn)炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當?shù)氖袌鲂袨橹率狗康禺a(chǎn)消費者