再論“土地財(cái)政”與城市高房價(jià)

1、<p>　　再論“土地財(cái)政”與城市高房價(jià)</p><p>　　摘要：地方政府“以地生財(cái)”有其必要性和合理性，“土地財(cái)政”動(dòng)機(jī)明確。政府壟斷供地長久有之，可地價(jià)和房價(jià)飆漲卻是近10年的事情?！罢信膾臁敝皇前l(fā)現(xiàn)了土地的真實(shí)價(jià)值和改變了土地利益的分配結(jié)構(gòu)而已，本身并不抬高土地價(jià)值?！巴恋刎?cái)政”過程合法、方式公正，“土地財(cái)政”收入的多少與增長速度更不構(gòu)成房價(jià)上漲推動(dòng)因素?！巴恋刎?cái)政”與城市高房價(jià)無關(guān)。 <

2、/p><p>　　關(guān)鍵詞：“土地財(cái)政”；高房價(jià)；“招拍掛”；土地壟斷；地價(jià) </p><p>　　中圖分類號：F810.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1671―6604（2013）03―0087―07 </p><p>　　房價(jià)是一系列社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和自然因素綜合作用的結(jié)果，房價(jià)高漲絕非簡單的一兩種力量所能鑄就與支撐。對于近十年來中國城市房價(jià)飆升的原因，學(xué)界、業(yè)界與政府部門

3、均提出了諸多理論觀點(diǎn)與解釋，其中的“土地財(cái)政推高房價(jià)說”影響最大，社會(huì)認(rèn)同度亦最高，尤其在2009―2010年城市房價(jià)暴漲時(shí)期。自2010年4月以“國十條”為標(biāo)志的調(diào)控新政實(shí)施以來，城市商品住宅平均價(jià)格漲幅逐步回落，從2009年的21.10%下降到2010年的7.11%和2011年的更低，人們對“土地財(cái)政”的關(guān)注與指責(zé)相應(yīng)地開始降溫。但此時(shí)的“土地財(cái)政”收入，無論是總量、增長率還是占財(cái)政總收入的比重非但沒有下降，反而加速增長（見表1）。

4、這說明“土地財(cái)政”現(xiàn)象和問題依舊，如果說“土地財(cái)政”必然推高房價(jià)的話，那這個(gè)問題并未能真正解決。 </p><p>　　更主要的是，2012年6月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格在連降9個(gè)月后已首度出現(xiàn)回升，2012年11月全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲個(gè)數(shù)和平均漲幅更是雙雙再創(chuàng)年內(nèi)新高。足以證明，全國房價(jià)已全面復(fù)蘇，那么被暫時(shí)冷卻或遺忘的“土地財(cái)政是否推高了房價(jià)”這一“古老”命題又將被學(xué)界和社會(huì)

5、公眾重新拾起和熱議。因此，本文對“土地財(cái)政”與城市高房價(jià)關(guān)系的再討論可謂適當(dāng)其時(shí)。 </p><p><b>　　一 </b></p><p>　　理論界將主要依靠出讓土地使用權(quán)來增加本級政府財(cái)政收入和維持財(cái)政支出的財(cái)政類型稱為“土地財(cái)政”，簡單地講，“土地財(cái)政”就是“以地生財(cái)”財(cái)政。在“土地財(cái)政”與促使房價(jià)高漲的關(guān)系上，目前“土地財(cái)政推高房價(jià)”說依然占主流，但也有質(zhì)

6、疑和反對聲。 </p><p>　　（一）贊同與支持論 </p><p>　　1.在學(xué)界。高海燕認(rèn)為“土地財(cái)政”是房價(jià)居高不下的重要推手；劉維新認(rèn)為“以地生財(cái)成為房價(jià)上升的推手已是不爭的事實(shí)”；孫波和李惠認(rèn)為，房價(jià)真正大幅攀升是在土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”制度實(shí)行之后；周天勇認(rèn)為，“招拍掛”制度已成為房價(jià)上升的一個(gè)深層次推動(dòng)因素；王岳龍通過計(jì)量研究得出了“土地招拍掛使得房價(jià)整體上升了13.

7、2個(gè)百分點(diǎn)”的結(jié)論；董加斌和王祖山認(rèn)為，高房價(jià)會(huì)引起對土地的需求增加甚至供不應(yīng)求，反過來又推動(dòng)地價(jià)上漲Ⅲ；周彬和杜兩省認(rèn)為，“土地財(cái)政”必然推高房價(jià)，而房價(jià)攀高又成為激勵(lì)地方政府推動(dòng)地價(jià)上升的內(nèi)在動(dòng)力，如此形成一個(gè)惡性循環(huán)。 </p><p>　　2.在業(yè)界。房地產(chǎn)商不僅高度認(rèn)同“土地財(cái)政推高房價(jià)”說，而且利用各種機(jī)會(huì)與媒介熏染這種論調(diào)，如潘石屹認(rèn)為“不徹底改變‘土地財(cái)政’，控房價(jià)只是揚(yáng)湯止沸”；任志強(qiáng)認(rèn)為，房地

8、產(chǎn)利益的近七層落入了政府腰包，他堅(jiān)信“招拍掛”是土地價(jià)格暴漲的根源；王健林認(rèn)為“拍賣制度簡單公平但是卻推高了房價(jià)”。 </p><p>　　3.主流媒體更是站在了討伐“土地財(cái)政”的第一線。如新華社從2010年3月28日到4月2日，一連六天發(fā)表“新華時(shí)評”，矛頭直指地方政府，痛批當(dāng)前房地產(chǎn)市場的根源所在――“土地財(cái)政”以及腐敗所釀生的高地價(jià)高房價(jià)。 </p><p>　?。ǘ┵|(zhì)疑與反對聲

9、</p><p>　　劉尚希認(rèn)為，“土地財(cái)政”僅僅是政府職能之樹上的一條枝丫，決定不了房價(jià)，也左右不了樓市新政；陳宜明認(rèn)為，房價(jià)主要由房屋供求形勢決定，只要商品房供應(yīng)短缺，無論地價(jià)高低，房價(jià)都會(huì)上漲；來自湖南商學(xué)院課題調(diào)研組的實(shí)證研究表明，土地成本每平方米增加1元，對應(yīng)的商品住宅的價(jià)格會(huì)增加0.209元，即地價(jià)的房價(jià)彈性為0.209，而“土地財(cái)政”相關(guān)稅收每增加1元，對應(yīng)的商品住宅的價(jià)格只會(huì)增加0.001元；王志

10、敏認(rèn)為，經(jīng)營建設(shè)用地的“招拍掛”不一定推動(dòng)了房價(jià)上升。 </p><p><b>　?。ㄈ┖唵卧u述 </b></p><p>　　我們認(rèn)為，學(xué)界對“土地財(cái)政”實(shí)質(zhì)的認(rèn)識(shí)還不夠全面、深刻，甚至還存在偏頗；業(yè)界出于自身（既得）利益，其觀點(diǎn)不值得信任；作為當(dāng)事人和最大的既得利益者，政府過多地為自己辯解恐怕會(huì)招致更多、更猛烈的抨擊，何況從理論上撇清“土地財(cái)政”與房價(jià)上漲關(guān)系

11、并非政府部門之長項(xiàng)?？傊?，“土地財(cái)政”與高房價(jià)的關(guān)系遠(yuǎn)沒有撇清。 </p><p><b>　　二 </b></p><p>　?。ㄒ唬耙缘厣?cái)”動(dòng)機(jī) </p><p>　　1.政績訴求推動(dòng)“以地生財(cái)”。政績訴求主要是官員的政治榮譽(yù)和晉升需求，尤其是后者，有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為“地方政府及主要官員的政治激勵(lì)是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的主要原因”。無論是GDP

12、總量增長，還是速度提升，都離不開地方財(cái)力支撐，至于民生福利，更需要財(cái)力支持，更不用說作為地方首長的“一號工程”的“維穩(wěn)”工作。 </p><p>　　2.財(cái)政壓力迫使“以地生財(cái)”。財(cái)政體制，尤其是分稅制改革幾乎把地方財(cái)政逼上了絕路，想方設(shè)法增加本級財(cái)力成為各級政府無奈的選擇。無疑，“土地財(cái)政”使瀕臨絕境的地方財(cái)政見到了一絲希望，甚至成為地方財(cái)政和地方政府運(yùn)行的“救命稻草”。所以，有觀點(diǎn)認(rèn)為，正是分稅制改革導(dǎo)致的財(cái)

13、權(quán)與事權(quán)不對等將地方政府逼上“土地財(cái)政”“絕路”。 </p><p>　　這樣看來，地方“以地生財(cái)”既有內(nèi)在動(dòng)力，更有外在壓力，它反映了地方政府對土地出讓收入的過度依賴狀態(tài)，從某種程度上說，地方“以地生財(cái)，，實(shí)屬無奈之舉。正如“君子愛財(cái)，取之有道”，只要“以地生財(cái)”在法律框架內(nèi)進(jìn)行，“土地財(cái)政”就無可指責(zé)。 </p><p>　?。ǘ耙缘厣?cái)”的方式與手段 </p>&l

14、t;p>　　1.依仗公權(quán)力，地方政府幾乎可以獲得任意多的生財(cái)之地。從理論上講，城市土地建設(shè)用地，尤其是增量土地都來源于農(nóng)村。事實(shí)上，從上世紀(jì)末以來，我國新增城市建設(shè)用地的80%以上都來源于農(nóng)民集體土地，因而，政府要想在農(nóng)村獲得盡可能多的生財(cái)之地，不僅要設(shè)法突破農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)“保護(hù)殼”，同時(shí)還要突破政府自身的土地管理政策。 　?。?）面對全民產(chǎn)權(quán)的侵蝕，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)毫無自我保護(hù)能力。我國《憲法》規(guī)定，政府出于公共利益的需要可以征用農(nóng)

15、村集體土地，而什么是公共利益，主要由政府來界定（列舉）。由于監(jiān)督機(jī)制虛化、弱化，加上內(nèi)在利益的驅(qū)使，地方政府完全可能泛化公共利益邊界，即使是商品房開發(fā)也可以說成是公共利益需要。有資料表明，截至2007年底全國征地用途中僅有20%的土地用于公共利益，另外80%是商業(yè)性開發(fā)。 </p><p>　?。?）政府要突破自己設(shè)定的政策界限更不是問題。就同級黨政而言，換一任領(lǐng)導(dǎo)換一套思路與做法，與之相配合的是《規(guī)劃》變更、基

16、本農(nóng)田移位和耕地占用掩飾，如福建福鼎的“無根樹”丑聞。甚至不需要造假和掩飾的直接違法行為在全國都不勝枚舉，地方政府土地違法違規(guī)占比達(dá)到70%以上。在政府的上下層級之間，挖墻腳更是司空見慣，比如城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減掛鉤”試點(diǎn)中的減好地、多減地和增劣地少增地等，僅在2006―2010期間，全國就有1653萬公頃上好的耕地被邊遠(yuǎn)、劣等地置換（指標(biāo)飄移）成了城市建設(shè)用地，其中大部分是工商業(yè)和商品房建設(shè)用地。 </p><p&g

17、t;　　2.同樣依仗公權(quán)力，地方政府幾乎可以以任意低的價(jià)格獲取生財(cái)之地。《憲法》規(guī)定了征用農(nóng)村土地的前提是“一定”補(bǔ)償或者“合理”補(bǔ)償，但“一定”與“合理”的標(biāo)準(zhǔn)主要是地方政府來主導(dǎo)確定。最好的結(jié)果也就是按法定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，而這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)早已被嚴(yán)重壓低，既不符合市場法則，也不符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，直接導(dǎo)致征地過程中農(nóng)民利益受損。如我國的被征土地出讓價(jià)格中，農(nóng)民僅5%～10%，其中長三角地區(qū)只有1/50。每年全國被征地農(nóng)民相當(dāng)于放棄了至少不少于30萬億土

18、地財(cái)產(chǎn)權(quán)，即土地價(jià)格“剪刀差”。 </p><p>　　3.壟斷供地獲取生財(cái)之地的壟斷高價(jià)。政府一旦壟斷土地供給，不管采用什么出讓方式，都能獲取暴利。即使在協(xié)議出讓時(shí)期（1988―2002年），地價(jià)也會(huì)相應(yīng)有所提高，售地的陽光收入也會(huì)有所增加，“土地財(cái)政”模式依然可以實(shí)現(xiàn)。之所以地價(jià)沒有現(xiàn)在那么高，主要是經(jīng)濟(jì)環(huán)境所致，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、貨幣供應(yīng)狀況及通脹水平所決定的投資性需求。而土地出讓的“招拍掛”即使不是完全的

19、陽光操作，也能使地方政府的“土地財(cái)政”收入實(shí)現(xiàn)井噴。這是實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”最大化的關(guān)鍵因素。 </p><p>　　4.“招拍掛”使生財(cái)之地價(jià)格最高化、利益最大化?！罢信膾臁钡暮诵氖羌细們r(jià)，價(jià)高者（即所謂的“地王”）勝出，因而總是能保證每一地塊以最高的價(jià)格售出，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”利益的最大化?！罢信膾臁笔惯^去被長期壓低的土地價(jià)格上漲勢能頃刻爆發(fā)。以發(fā)達(dá)的東部地區(qū)為例，2003年的“招拍掛”分別使天津、浙江、北京

20、、上海和江蘇五省市的土地財(cái)政依賴度提高了5.50倍、1.96倍、1.20倍、0.84倍和0.70倍（見表2）。2004年上半年，雖然“招拍掛”出讓的土地只占全部出讓土地的28.78%，但其出讓收入?yún)s占到了全部土地出讓價(jià)款的61.60%，“招拍掛”使土地價(jià)格比協(xié)議出讓價(jià)格提高了4～6倍。2010年全國“招拍掛”供地約占土地總供應(yīng)量的60%左右，而出讓收入（加協(xié)議出讓）則占土地總收入的88%。 </p><p>　　

21、上述分析可見，政府憑借不完善的法律和疏于監(jiān)督的公權(quán)力獲得了數(shù)量足夠多、價(jià)格足夠低的生財(cái)之地，通過行政化的壟斷供地，阻梗農(nóng)村土地直接人市，營造建設(shè)用地稀缺環(huán)境，再通過市場化的“招拍掛”手段使土地售價(jià)最高化，最終實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”利益的最大化、最優(yōu)化。 </p><p>　?。ㄈ耙缘厣?cái)”結(jié)果 </p><p>　　1.“以地生財(cái)”暴利凸顯。根據(jù)中青在線一中國青年報(bào)提供的數(shù)據(jù)計(jì)算，2008年

22、政府征地的純收益率為74.62%，2009年為74.13%。另據(jù)《濟(jì)南日報(bào)》2012年8月15日第A08版披露的資料計(jì)算表明，2010年中國政府征地的純收益率更是達(dá)到了117.30%，隨著征地成本的上升，2011年雖降至40.40%，但依然非常誘人。又如江蘇新豐鎮(zhèn)目前從村民手中征地價(jià)格是每公頃15萬元，而出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，最差的地段也達(dá)每公頃450萬元，比較好的地段則高達(dá)1500萬元。在如此誘惑下，2012年河南周口市在極短時(shí)間內(nèi)平掉

23、了246萬座墳，增加了近2000公頃耕地（指標(biāo)），經(jīng)眾多財(cái)經(jīng)人士粗略計(jì)算，僅此一項(xiàng)，該市就可以增加土地財(cái)政收入300多億元，相當(dāng)于全市4年的財(cái)政收入，其平墳動(dòng)機(jī)昭然若揭。 </p><p>　　2.“土地財(cái)政”收入高漲，各級政府對“土地財(cái)政”的依賴度加深（見表1和表2）。即使是中國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的2011年，在房價(jià)漲勢趨緩的情況下，全國“土地財(cái)政”收入總量和增速依然可觀。根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算

24、執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元，占當(dāng)年全國財(cái)政收入的31.97%；“土地財(cái)政”更是地方財(cái)政的重要支柱，甚至是“救命稻草”，2010年地方“土地財(cái)政”依賴度（土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重）為76.60%，按照一些專家提出的土地出讓收人占到地方財(cái)政收入比重的60%以上便可以診斷為“土地財(cái)政”類型的標(biāo)準(zhǔn)，我國的財(cái)政模式依然是土地財(cái)政。而東部地區(qū)比重更高，屬于十足的土地

25、財(cái)政類型。 </p><p>　　從“土地財(cái)政”模式運(yùn)營結(jié)果看，“土地財(cái)政”成為了地方政府最大的奶酪和最愛，以至于成為地方政府最大的“財(cái)政鴉片”。 </p><p><b>　　三 </b></p><p>　?。ㄒ唬艛喙┑夭皇欠績r(jià)暴漲的唯一因素和必然結(jié)果 </p><p>　　在中國，壟斷供地并非新創(chuàng)舉，也不是“招拍

26、掛”制度的產(chǎn)物。不管是新中國成立以來的行政劃撥土地，還是1988年實(shí)施的協(xié)議出讓土地，乃至于新世紀(jì)初實(shí)行的“招拍掛”制度，政府都是作為土地的唯一供給者，但房價(jià)并未見得長期高漲。高房價(jià)真正成為我們這個(gè)社會(huì)難以承受之重，出現(xiàn)在1998年，尤其是2007年后。從理論上講，壟斷只是操縱價(jià)格、獲取壟斷利益的必要條件，而非充分條件，從壟斷供地到土地壟斷高價(jià)需要獲取壟斷高額土地收益的動(dòng)機(jī)推動(dòng)。而上世紀(jì)的制度環(huán)境（協(xié)議出讓的土地供給制度）并不支持地方政

27、府獲取巨額陽光土地財(cái)政收入（而非官員腐敗土地收入）?？梢姡績r(jià)上漲的原因其實(shí)和壟斷供地并無直接聯(lián)系。 　　（二）“招拍掛”并不是高房價(jià)的直接推手 </p><p>　　從理論上講，“招拍掛”只是發(fā)現(xiàn)了標(biāo)的物的真實(shí)價(jià)值（價(jià)格）而已，并沒有改變其他。要說“招拍掛”改變了什么的話，那么它改變的只是房地產(chǎn)利益的分配格局。眾所周知，中國的土地腐敗連同國企改制腐敗、重大工程腐敗一起，已經(jīng)成為當(dāng)代中國的三大腐敗，“商業(yè)賄賂更

28、貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)”，甚至“房價(jià)的三分之一是關(guān)系疏通費(fèi)”。而土地腐敗最好的溫床莫過于暗箱操作的協(xié)議出讓制度。正是因?yàn)檫`規(guī)出讓，中國國有土地的收益每年至少要流失100億元以上。當(dāng)年僅僅是慕綏新、馬向東的低價(jià)批地，就使沈陽市的財(cái)政收入一年損失數(shù)十億元。正是陽光政策曬干了協(xié)議出讓下暗箱操作的水分，把原來屬于某些官員的腐敗租金還給了地方政府（地方財(cái)政），將房地產(chǎn)開發(fā)商購地時(shí)的隱形成本顯性化。而開發(fā)商的這些支出都要計(jì)入成本（通過賬目的巧妙

29、處理）并通過提高價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給購房者。一般說來，“招拍掛”時(shí)的“公關(guān)支出”要小于協(xié)議出讓期的隱性灰色支出，因而“招拍掛”不僅不是構(gòu)成房價(jià)上漲的主要推手，反而還可能降低房價(jià)。正如有位大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)理所言，“如果權(quán)力都在陽光下運(yùn)行，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本能降低15%左右”。而嚴(yán)格的“招拍掛”當(dāng)然屬于典型的陽光操作</p><p>　　如要說“招拍掛”與房價(jià)上漲有什么關(guān)系的話，也頂多只是為地價(jià)和房價(jià)上漲提供了契機(jī)和

30、勢能，而非上漲勢能的主要制造者，或者說“招拍掛”制度是掀開了壓在扭曲地價(jià)上那塊巨石，推到了市場機(jī)制要求地價(jià)快速回歸理性的第一塊“多米諾效應(yīng)”的骨牌而已。“招拍掛”其實(shí)與土地財(cái)政無關(guān)，它只是實(shí)現(xiàn)和最大化土地財(cái)政的手段和工具而已，而且是古今中外最公正、最有效的制度安排，并非社會(huì)主流認(rèn)為的是“地價(jià)和城市房價(jià)上漲的元兇”。我們強(qiáng)烈懷疑這些認(rèn)識(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)商釋放的煙幕彈，正如“住房剛性需求推動(dòng)房價(jià)長期高漲”論調(diào)一樣。他們通過“招拍掛”這個(gè)“冤大頭

31、”，成功地將“土地財(cái)政”綁架，并巧妙地植入了“土地財(cái)政――高地價(jià)――高房價(jià)”的“罪惡”鏈條。 </p><p>　　（三）“土地財(cái)政”收入與房價(jià)升降無關(guān) </p><p>　　城市土地屬于國有，作為產(chǎn)權(quán)代理人，政府“以地生財(cái)”天經(jīng)地義，想賣個(gè)好價(jià)錢更是無可厚非。賣地的多少更不成為房價(jià)高漲的主要原因。理由之一，如果“土地財(cái)政”收入規(guī)模小、比重和增速低，那說明這個(gè)地方可能賣地少、地價(jià)低，也就構(gòu)

32、不成“土地財(cái)政”。比如2010年上海市“土地財(cái)政”占財(cái)政總收入的比重不及30%，不及一般意義上的“土地財(cái)政”標(biāo)準(zhǔn)，但其房價(jià)卻高居全國前茅。之二，如果“土地財(cái)政”收入多，比重和增速快，則可能是賣地多。按常理，供地多，應(yīng)該是平抑房價(jià)上漲，根本不應(yīng)該成為推動(dòng)房價(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?。之三?010年后中國的城市房價(jià)一直處于“低迷”狀態(tài)，而土地財(cái)政收入?yún)s屢創(chuàng)新高。如果說土地財(cái)政必然推高房價(jià)，那2011年為什么超過70%的城市房價(jià)還以環(huán)比回落的頹勢收尾

33、？甚至有學(xué)者估計(jì)2011年城市房價(jià)的平均漲幅只有6.10%，比2010年同比的13.67%下降了一半。 </p><p><b>　　四 </b></p><p><b>　　（一）簡單結(jié)論 </b></p><p>　　從“土地財(cái)政”動(dòng)機(jī)來看，政府想法解決自己的財(cái)政困境是合理訴求，用“自己的”（所代理的）土地生財(cái)也無可厚

34、非，因而動(dòng)因純潔；從“土地財(cái)政”的過程與方式看，土地壟斷供給雖然不應(yīng)該，但長久有之，以前的房價(jià)也未見得暴漲，說明土地壟斷并不必然推高房價(jià)。“招拍掛”只是發(fā)現(xiàn)了土地的真實(shí)價(jià)值而已，因而“土地財(cái)政”的實(shí)現(xiàn)方式并無不妥；從“土地財(cái)政”結(jié)果來看，少賣少得不存在“土地財(cái)政”問題，多賣多得對房價(jià)上漲其實(shí)是負(fù)作用。總之，“土地財(cái)政”不管數(shù)量多少，增速和比例如何，不管出于什么動(dòng)機(jī)，也無論采用什么方式，都與房價(jià)高漲沒有必然和直接聯(lián)系。 </p>

35、;<p>　　城市高房價(jià)的真正推動(dòng)因素是那些基于增加售地收入、隱藏在土地財(cái)政背后的其他要素，如貨幣過量發(fā)行、土地一級市場高度壟斷、大量集體建設(shè)用地不能直接入市增加土地供給、過重的房地產(chǎn)稅費(fèi)、政府與房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是央企“合謀”與聯(lián)手哄抬地價(jià)和房價(jià)等。顯然這些因素都是推高地價(jià)以增加土地財(cái)政收入的手段，而非“土地財(cái)政”本身，正如有人為了錢鋌而走險(xiǎn)，窮盡其所有罪惡的手段，你不能因此說錢是罪惡的，不能得出“是錢害了他”的簡單結(jié)論，

36、很簡單的道理：為什么多數(shù)人沒有被錢所害呢？ </p><p>　　之所以“土地財(cái)政推高房價(jià)”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)長期存在，是把簡單而單純的“土地財(cái)政”概念泛化和濫用了，是把“土地財(cái)政”當(dāng)成筐，什么都往里面裝。尤其是把使“土地財(cái)政”利益最大化的方式、過程與手段等同于“土地財(cái)政”本身，從而導(dǎo)致“土地財(cái)政”長期背負(fù)與自身無本質(zhì)聯(lián)系的罪名，遭受不白之冤。 </p><p>　?。ǘ┏鞘蟹績r(jià)高漲的真正原因

37、</p><p>　　正如多數(shù)學(xué)者的看法，地方政府才是房價(jià)高漲的真正推手，但主要的推動(dòng)工具不是“土地財(cái)政”，而是其他。 </p><p>　　1.地方政府推高房價(jià)的動(dòng)力源泉。正如前面的分析，對GDP和經(jīng)濟(jì)利益的追求成為地方政府推動(dòng)房價(jià)上漲的基礎(chǔ)動(dòng)因。一方面，房地產(chǎn)是GDP貢獻(xiàn)大戶，如國家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組的研究表明，每100元的房地產(chǎn)投資為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求。近年來，房地產(chǎn)業(yè)每年都

38、為GDP貢獻(xiàn)2個(gè)百分點(diǎn)左右。即使在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，也有GDP貢獻(xiàn)大小差別。顯然，價(jià)值相對低的保障房對地方GDP貢獻(xiàn)較小，大量興建保障房并不符合地方政府及主要官員的政績訴求。因此，地方政府在保障房建設(shè)上表現(xiàn)出了消極與遲緩態(tài)度，而對普通商品房，甚至高檔住房則興趣濃厚。比如經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)總投資的比例就從1999年的16.6%一路下滑至2009年的4.4%。保障性住房供地也是嚴(yán)重不足，以房價(jià)高漲的2007年和2010年為例，廣州的保障性住

39、房用地完成率分別只有7.0%和32.0%，杭州分別為41.0%和18.0%。有資料表明，目前我國城鎮(zhèn)低保家庭中，政府解決住房困難的僅占7.0%左右，廉租房在城市的覆蓋率僅占1.0%。 </p><p>　　2.地方政府推高房價(jià)的主要手段。（1）城鄉(xiāng)土地制度的“二元結(jié)構(gòu)”和一級市場的政府壟斷是推動(dòng)城市房價(jià)上漲極為重要的原因。中央政府對耕地征用一直保持嚴(yán)控態(tài)勢，并確定了1.2億hm2的耕地“紅線”，無論是耕地，還是農(nóng)

40、村建設(shè)用地，要大量轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地均非常困難，這似乎是我國城市建設(shè)用地高度緊張和地價(jià)上漲最合理的經(jīng)濟(jì)原因和最充分的法律解釋。而實(shí)際情況沒有那么簡單，與城市建設(shè)用地高度緊張形成鮮明對比的是農(nóng)村建設(shè)用地長期低效利用、閑置和浪費(fèi)。目前1300多萬公頃農(nóng)村宅基地中，閑置荒蕪比例達(dá)20%左右。因此，對農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重歧視，對農(nóng)民土地權(quán)益的高度蔑視與侵犯，及對農(nóng)村建設(shè)用地直接入市的嚴(yán)格禁止（集中體現(xiàn)為全國約60億平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”無法享受國

41、民待遇，價(jià)格低于“大產(chǎn)權(quán)房”數(shù)倍），或許才是城市建設(shè)用地高度緊張的根本原因，但同時(shí)也可能是未來城市建設(shè)用地的最大保障和維持持續(xù)高房價(jià)的“滑鐵盧”。在“以地生財(cái)”動(dòng)機(jī)的強(qiáng)烈驅(qū)使下，政府通過對土地供應(yīng)的壟斷不僅可以使政府獨(dú)享壟斷利益，也通過稀缺與壟斷性定價(jià)推高了地價(jià)。 </p><p>　?。?）制造和強(qiáng)化流動(dòng)性過剩。2008年經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中那劑“強(qiáng)心針”使中央和地方三年內(nèi)有50萬億元資金砸向市場，流動(dòng)性泛濫，而地方

42、還在大肆舉債。從1990―2011年底，中國的廣義貨幣總量（M2）從1990年的1.53萬億擴(kuò)張到85.16萬億的水平，上升了59倍，占GDP的比例從82%上升至180%，這個(gè)比率已經(jīng)是世界第一，而美國同比只增長了1.99倍，且規(guī)定貨幣發(fā)行量不超過GDP的70%，貨幣超發(fā)是中國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的最深刻根源。超量的貨幣供應(yīng)，必然導(dǎo)致通貨膨脹，不僅直接拉升了房價(jià)，更刺激了社會(huì)資金的避險(xiǎn)與保值預(yù)期，驅(qū)使國企資金、民間資本、海外游資（熱錢）紛紛涌入房地

43、產(chǎn)，尋求保值和謀利，給本已炙手可熱的房市火上澆油。 </p><p>　?。?）在國進(jìn)民退中強(qiáng)化對主要經(jīng)濟(jì)行業(yè)的壟斷。2008年金融危機(jī)以來，國有經(jīng)濟(jì)幾乎壟斷了能源、金融、電信、大交通（航空與鐵路）等所有低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的行業(yè)，不僅惡化了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)商環(huán)境，更壓縮了民間資本的投資渠道，使大量的民間資本只好蜂擁到資本品與虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，尤其是房地產(chǎn)和高利貸。 </p><p>　?。ㄘ?zé)任編輯 潘