住宅土地使用權(quán)續(xù)期定價(jià)研究.pdf

1、本文研究了住宅土地使用權(quán)續(xù)期定價(jià)。 自1987年我國(guó)實(shí)行了住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。為了適應(yīng)我國(guó)土地市場(chǎng)的實(shí)踐操作需要，我國(guó)學(xué)者對(duì)土地使用權(quán)定價(jià)、房地產(chǎn)評(píng)估等方面進(jìn)行了深入的研究，內(nèi)容包括土地評(píng)價(jià)原理、城鎮(zhèn)土地評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估理論與方法和城市土地收益測(cè)算等。改革后，城市居民主動(dòng)尋求居住環(huán)境的改善，個(gè)性得到釋放，居住及生活觀念也發(fā)生了變化，居住不再成為城市居民擇業(yè)上的障礙。我國(guó)實(shí)行的是居住用地70 年期限，因

2、此，70年之后，住宅土地使用權(quán)如何處理將是一個(gè)涉及面廣、影響力大的問(wèn)題。 住宅土地續(xù)期方案是關(guān)系到全中國(guó)13億百姓的生活問(wèn)題，它直接影響國(guó)家的安定團(tuán)結(jié)，在這個(gè)問(wèn)題的處理上必須慎之又慎，為了更好的維護(hù)民眾利益和國(guó)家利益，本文對(duì)住宅用地使用權(quán)期限部分提出新的看法，到期住房的續(xù)租的年限設(shè)定需根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃，在規(guī)劃的最大續(xù)期年數(shù)范圍內(nèi)由百姓自行決定續(xù)租年數(shù)。就住宅土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法提出以下建議：住宅土地出讓金費(fèi)用的計(jì)算，應(yīng)按

3、照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貕K的住宅土地基準(zhǔn)地價(jià)，用折現(xiàn)率按時(shí)間效應(yīng)分?jǐn)偟?0年上，先算出住宅土地年收益，然后將要續(xù)租年數(shù)上的土地收益折現(xiàn)到當(dāng)前，加總求得。 在研究過(guò)程中，始終堅(jiān)持將理論研究與中國(guó)客觀實(shí)際相結(jié)合，研究路線始終圍繞居民住宅土地使用權(quán)續(xù)期定價(jià)這一主線開(kāi)展研究。研究的主要內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)行住宅土地年期政策將面臨的問(wèn)題；(2) 住宅土地續(xù)期年限的確定；(3) 住宅土地年收益的確定；(4) 折現(xiàn)率的選擇。 合理的解決住宅土地續(xù)租