土地使用權(quán)會計問題研究.pdf

1、土地使用權(quán)是指從土地所有權(quán)分離出來的，企業(yè)依法在一定期間內(nèi)對一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利。在我國，土地所有權(quán)屬于國家，企業(yè)只擁有土地使用權(quán)，而在西方國家企業(yè)和個人均可有償取得土地所有權(quán)。因此在對土地的會計核算上，我國與西方國家的處理存在著如下差異：在西方，企業(yè)將所擁有的土地作為固定資產(chǎn)核算，同時由于其收益期的無限性，不對土地計提折舊。在我國，一般將土地使用權(quán)計入無形資產(chǎn)。由于企業(yè)所擁有土地使用權(quán)具有一定的時間限制，要將之在收益期內(nèi)分

2、期攤銷。而在《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》實施后，出租的土地使用權(quán)作為出租企業(yè)的投資性房地產(chǎn)單獨核算。 我國企業(yè)取得土地使用權(quán)主要有出讓、作價入股和租賃三種方式，不同的方式對企業(yè)有著不同的財務影響。出讓土地使用權(quán)有著較大的獨立性，企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，有利于資產(chǎn)的靈活運營。但是由于出讓年限一般較長，一次性支付的土地出讓金較大，所以出讓方式會影響到企業(yè)的資金流動性和償債能力。土地使用權(quán)作價入股可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負

3、債率，但也降低了凈資產(chǎn)的收益率，降低了企業(yè)其他股東的收益。租賃方式不用支付大額的出讓金，也不會增大國有股(或法人股)在企業(yè)中的比重，并且現(xiàn)行會計制度沒有規(guī)定租賃取得的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)入賬。企業(yè)對土地使用權(quán)取得方式的選擇存在一定的經(jīng)濟動機。采用出讓方式的公司其負債現(xiàn)金比率一般較高，這說明采用出讓方式要求公司的現(xiàn)金流量比較充裕；采用作價入股的公司，凈資產(chǎn)收益率較高；資產(chǎn)負債率較高、凈資產(chǎn)收益率和負債現(xiàn)金比率較低的公司更傾向于采用租賃方