A房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資分析報(bào)告.pdf

1、 A 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資分析報(bào)告 A 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資分析報(bào)告 Study on the investment and financing of Real Estate Project A 學(xué)位申請人： 汪 濤 汪 濤 年 級： 2005 級 2005 級 學(xué) 科 專 業(yè)： MPAcc MPAcc

2、 研 究 方 向： CFO CFO 指 導(dǎo) 教 師： 焦 薇 鄭江平焦 薇 鄭江平 定 稿 時(shí) 間： 2007 年 11 月 2007 年 11 月 2 一、項(xiàng)目的投資主要從項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期（PP）分析、項(xiàng)目的投資動(dòng)態(tài)分析兩個(gè)方面進(jìn)行論述。A 項(xiàng)目戶型從 5

3、0-90 平米/戶不等，住宅均價(jià)定為 3700 元/平方米，商鋪均價(jià)為 8000 元/平方米，車位為 50000 元/位。我們估計(jì)，該項(xiàng)目投資為 67790 萬元，資金由三部分組成，自有資金 23726 萬元，約占項(xiàng)目總投資的 35%，銀行貸款 15000 萬元，約占項(xiàng)目總投資的 22%，其余 43%通過房屋預(yù)售和滾動(dòng)開發(fā)回收資金提供。我們初步估算該項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅前利潤為 14611.46 萬元,占總銷售的 18.14%,稅后

4、投資利潤率為 15.92%。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 14.34%,接近國家規(guī)定的行業(yè)基準(zhǔn)利潤率,稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 5119.71 萬元(I=8%),項(xiàng)目投資能在 4.38 個(gè)季度內(nèi)收回,財(cái)務(wù)效益良好,可使企業(yè)未來財(cái)富增加,在財(cái)務(wù)上是可行的。 由于投資項(xiàng)目本身存在的不確定性，為確保分析的嚴(yán)密性，因此，在對項(xiàng)目投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，文章考慮了各種變動(dòng)因素對評價(jià)指標(biāo)的影響，即進(jìn)行了房地產(chǎn)投資不確定性分析，分別從盈虧平衡和敏感性兩方面分析。 從項(xiàng)目的

5、敏感性分析可以看出,住宅銷售實(shí)現(xiàn)率對整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)均高于其他各個(gè)因素,項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵在于確保住宅銷售實(shí)現(xiàn)率在一個(gè)理想的數(shù)值(100%)。具體確保方法如下： 1、因商鋪的單位毛利較大，而商鋪銷售實(shí)現(xiàn)率對項(xiàng)目的影響相對較小，在商鋪銷售形勢看好的情況下，適當(dāng)提高商鋪售價(jià)，收益的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)的增加。 2、適當(dāng)降低住宅售價(jià)，必能帶動(dòng)銷售旺勢，提高銷售實(shí)現(xiàn)率，使風(fēng)險(xiǎn)減少大于收益的減少。 3、對項(xiàng)目的成本實(shí)行強(qiáng)有力的控制，合理運(yùn)用各種有效辦法使單

6、方造價(jià)降到最低點(diǎn)，住宅銷售有更大的讓利空間。 二、項(xiàng)目的融資主要是對房地產(chǎn)行業(yè)的幾種融資模式進(jìn)行了介紹，包括上市、房地產(chǎn)信托、REITs、企業(yè)債券等融資方式， 然后，重點(diǎn)論述了我國房地產(chǎn)行業(yè)常見的融資方式：企業(yè)自有資金、銀行貸款和預(yù)售籌資。 在介紹了幾種融資成本的計(jì)算方法后，文章分析了成都甲房地產(chǎn)開發(fā)公司目前現(xiàn)有的融資情況及可行性。并對項(xiàng)目資金平衡進(jìn)行了分析，結(jié)論主要為：最大負(fù)的累計(jì)現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)在 2007 年三季度，約為 3 個(gè)億，