中國(guó)房地產(chǎn)投融資典型案例分析

1、中國(guó)房地產(chǎn)投融資典型案例分析,戴德梁行投資部高級(jí)聯(lián)席董事,不同的 物業(yè)類型,不同的城市,不同的 投資者類型,不同的 交易架構(gòu),DTZ 投資部成交部分案例匯總,主要投資者,機(jī)會(huì)基金: 主流核心基金: 較少房地產(chǎn)信托基金: 較少(本地尚待出現(xiàn))本地投資者: 逐漸增多(保險(xiǎn)資金正等待出現(xiàn)),投資市場(chǎng)-整棟收購,Million USD,北京,上海,外資與本地投資者比例分析,Million USD,上海,北京,,DTZ 的角色

2、,物業(yè)資料 市場(chǎng)信息,,市場(chǎng)分析,可行性 收購戰(zhàn)略,市場(chǎng)研究,,項(xiàng)目分析,現(xiàn)場(chǎng)勘察 市場(chǎng)研究 物權(quán)結(jié)構(gòu) 租金分析,市場(chǎng)研究,,市場(chǎng)推廣,財(cái)務(wù)分析 融資 稅務(wù) 交易方案,市場(chǎng)研究,,交易架構(gòu),交易條款 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 聲明保證,市場(chǎng)研究,,合同談判,付款條件 融資方案,市場(chǎng)研究,,付款策略,財(cái)務(wù)方案 可靠性 長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,市場(chǎng)研究,,投資者篩選,公司盡職 財(cái)務(wù)盡職 技術(shù)盡職,市場(chǎng)研究,,盡職調(diào)查協(xié)調(diào),轉(zhuǎn)讓文件 物業(yè)

3、移交,市場(chǎng)研究,,完成交易,,,,,交易階段,前期階段,,最后階段,Start,Deal Closing,,近年的住宅價(jià)格上漲為收購提供了遠(yuǎn)超過預(yù)期的收益; (預(yù)測(cè)自有資金IRR 超過60%)優(yōu)質(zhì)的合作伙伴是JV的關(guān)鍵;,物業(yè):蘇州潤(rùn)華國(guó)際大廈地塊 交易結(jié)構(gòu):境內(nèi)股權(quán)收購轉(zhuǎn)海外股權(quán),海外股權(quán)融資位置:蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積(平方米): 14,893總建筑面積 (平方米):181,000,典型案例一——

4、土地收購與外資合作開發(fā)——潤(rùn)華國(guó)際大廈地塊（蘇州）,2007.9,2008.5,5.46億元,蘇州本地開發(fā)商,,SPG,SPG,Harvest Capital (40%股權(quán)),,@3680 psm,溢價(jià)30%,2.835億元,@4784 psm,2009.10,SPG,,3.57億元回購,銷售價(jià)格達(dá)15,000,目前已經(jīng)達(dá)到30,000元/平方米,遠(yuǎn)超預(yù)期,2006.12,2007.1,11.97億元,上海嘉盛,,三寶建設(shè) (10

5、0%),5,300萬美元,三寶建設(shè),Merrill Lynch (30%股權(quán)),土地面積（平方米）: 12,126平方米建筑面積（平方米）:113,520平方米用途:綜合用地（辦公樓+商業(yè)),,典型案例二——土地收購與外資合作開發(fā)——南京西路1788號(hào)(上海),合適的價(jià)格在核心地段取得的合適的商辦地塊; 迅速的海外融資降低了自有資金比例.,AV< 15，000 ps.m,2005.10,2007.9,6.24億元,

6、2008.7,香港開發(fā)商,占地面積 (平方米) : 2,557 平方米建筑面積(平方米) : 29,027平方米入住率: 超過90%特點(diǎn):機(jī)會(huì)性基金收購的典型案例,,花旗,8.14億元,花旗,,策略資本,11億元,策略資本,,匯華房地產(chǎn),買賣物業(yè)增值;核心地段的高流動(dòng)性;全海外交易,租金上升 Rental reversion 回報(bào)率下降 Yield compression 超過70%貸款 70%leverage,典型

7、案例三——核心地段寫字樓——永新廣場(chǎng)（上海）,2006.4,2008.1,6.81億元,瑞安,,基匯資本,9.44億元,基匯資本,,未來資產(chǎn),面積(平方米): 15,793平方米套數(shù): 100套入住率 : 約85%平均租金: 300元/平方米/天特點(diǎn):住宅翻新為高檔服務(wù)式公寓成功的投資案例,典型案例四——服務(wù)式公寓—— Shama Luxe(上海)