物業(yè)管理糾紛形成機(jī)制的實(shí)證研究.pdf

1、本論文以東嶼物業(yè)管理有限責(zé)任公司為例，結(jié)合新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的路徑依賴?yán)碚摵椭贫茸冞w理論，通過對(duì)物業(yè)管理制度變遷背后復(fù)雜利益關(guān)系的梳理，剖析物業(yè)管理沖突的制度原因和體制根源：一是物業(yè)管理制度誕生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中，對(duì)“香港模式”市場(chǎng)化改革和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期房管所體制的雙重依賴使我國的物業(yè)管理制度既選擇了市場(chǎng)化趨向的改革，物業(yè)服務(wù)存在過度市場(chǎng)化問題，物業(yè)管理企業(yè)利潤最大化勢(shì)必造成與業(yè)主利益的對(duì)立；市場(chǎng)化過程中物業(yè)公司與政府部門

2、保持了千絲萬縷的聯(lián)系，使物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的市場(chǎng)錯(cuò)位，又存在市場(chǎng)化改革不夠的問題；二是物業(yè)管理制度的建立是一個(gè)強(qiáng)制性制度變遷的過程，由于政府部門主導(dǎo)了物業(yè)管理制度改革的方向，導(dǎo)致了規(guī)模龐大的綜合經(jīng)營的物業(yè)公司與原子化狀態(tài)的業(yè)主之間博弈能力失衡，社會(huì)組織缺位、制度陷阱使業(yè)主自治組織難以發(fā)育和有效發(fā)揮作用，業(yè)主群體的合法權(quán)益難以得到有效的維護(hù)。物權(quán)法實(shí)施使物業(yè)管理行業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)，解決物業(yè)管理沖突的根本出路是完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的制度結(jié)構(gòu)：一

3、是創(chuàng)新社區(qū)治理機(jī)制，建立物業(yè)管理的多元化模式，借鑒國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、功能和業(yè)主的不同要求設(shè)計(jì)不同的物業(yè)管理制度，還可以借助于我們獨(dú)特的制度資源，發(fā)揮居委會(huì)在物業(yè)管理中的作用。二是重構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織方式，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)公司進(jìn)行重構(gòu)，將綜合物業(yè)公司重組為專業(yè)物業(yè)公司，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)從“全能”管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)服務(wù)；三是健全完善物業(yè)管理市場(chǎng)，進(jìn)一步完善和健全市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制，全面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)，徹底切斷物業(yè)公司與開發(fā)商之間的血緣

4、紐帶，確保建管分開，使物業(yè)管理招投標(biāo)公平、透明；四是完善物業(yè)管理制度結(jié)構(gòu)，促進(jìn)業(yè)主自治組織的發(fā)育，建議組建業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合組織，解決業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行的困難；五是轉(zhuǎn)變政府職能，切實(shí)承擔(dān)起社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)，理順政府、協(xié)會(huì)、企業(yè)的關(guān)系，明確各自職能和事權(quán)范圍，推進(jìn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)建設(shè)，整合政府資源，轉(zhuǎn)變政府職能，下放政府權(quán)力的同時(shí)，對(duì)目前由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)的社會(huì)治安、公共衛(wèi)生等社會(huì)管理和公共服務(wù)職能，政府部門要責(zé)無旁貸地承擔(dān)過來，把執(zhí)法和