城鎮(zhèn)居民住宅消費的影響因素與發(fā)展趨勢：重慶個案研究.pdf

1、進入21世紀以來，隨著在全國范圍內(nèi)徹底推行住房制度改革、停止福利住房供應(yīng)，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場得到飛速發(fā)展。我國城鎮(zhèn)居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化，住宅消費已成為其最大的支出。住宅消費對國民經(jīng)濟增長的拉動作用越來越強有力，已成為社會消費的熱點。然而，住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引起了住宅價格的大幅上漲，住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，住宅市場供需不平衡等一系列社會問題。
　　本文采用定性與定量相結(jié)合的研究方法，分析了重慶市商品房市場存在的問題和城鎮(zhèn)居民住宅消

2、費的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)：
　?、僭诳偭可希貞c的商品房市場處于“需求饑渴”狀態(tài)；
　　②在結(jié)構(gòu)上，重慶商品住宅長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，供求失衡較為嚴重，并且這種態(tài)勢有愈演愈烈的趨勢；與住宅市場的表現(xiàn)相反，商業(yè)用房與辦公用房則長期處于供過于求的局面，而且其供給面積所占比重不斷攀升，供求缺口不斷擴大；
　?、墼谏唐纷≌瑑r格上，其漲幅過快，房價遠遠超出了居民的實際購買力。總之，城鎮(zhèn)居民的住宅消費支出曲線呈現(xiàn)波瀾起伏的狀態(tài)，且住宅消費

3、總趨勢是在逐漸趨于理性化。
　　基于上述分析的結(jié)果，借助時變參數(shù)模型分析城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對住宅消費的影響，發(fā)現(xiàn)：自1979年以來，重慶市城鎮(zhèn)居民對住宅的邊際消費傾向呈現(xiàn)遞增的趨勢。這與我國逐步實施住宅制度改革，取消福利化分房，個人購買住房方面的支出增加相一致。對于影響消費的另一個重要因素——價格，本文也采用協(xié)整檢驗測算了商品房銷售價格和住宅消費之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者的協(xié)整系數(shù)為1.494737，表明商品房銷售價格與人均居住消費

4、支出存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。為了判定均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，因果關(guān)系的方向如何，采用格蘭杰因果檢驗，發(fā)現(xiàn)目前學術(shù)界盛行的觀點——“過于旺盛的住宅消費需求導致住宅價格上漲”有失偏頗。我們認為住宅價格的上漲更偏重于宏觀經(jīng)濟增長、長期利率或稅率、信貸、城市規(guī)劃或拆遷安置、過高的土地出讓成本等因素。由于商品房銷售價格變動是導致居民住宅消費支出變化的Granger成因，因此，我國目前過高的商品房價格使得住房消費支出占據(jù)了居民的可支配收入中的很大一

5、部分，這樣居民不得不減少對其他商品的消費，并且居民對住宅的消費存在很大負擔。
　　然后利用自回歸移動平均模型預測模型對重慶市城鎮(zhèn)居民未來5年(2008-2012年)的人均住宅消費支出做出預測。根據(jù)這一預測結(jié)果，文章從政府、開發(fā)商以及消費者三方面提出了合理調(diào)控土地資源，大力發(fā)展二手房市場，政府直接或間接建房以保證經(jīng)濟適用房、廉租房的供給，發(fā)展節(jié)能省地型住宅，建立梯度消費的住宅消費觀念，理性住宅投資等一些穩(wěn)定房價、擴大住宅消費的策略建