商圈調(diào)查的目的

1、門市服務(wù)技術(shù)士乙級(jí)技能門市商圈經(jīng)營(yíng)管理,,商圈的定義與類型,商圈的定義： 消費(fèi)者從事購(gòu)買行為的時(shí)候，所考慮選擇到 達(dá)的購(gòu)物地區(qū)，其所分佈的地域範(fàn)圍。 商圈的類型： １、集中型商圈 ２、分散型商圈 ３、商業(yè)型 ４、辦公型 ５、文教型 ６、住宅型 ７、混合型,界定商圈範(fàn)圍的要素(一),１、主要商圈半徑以500公尺為限(1000公尺內(nèi)為次商圈)２、馬路之分界：凡超過(guò)40米寬

2、之道路四線道以上或中間有欄桿安全島阻隔、主要幹道＜臺(tái)北市為例＞（１）東西向道路：民族、民權(quán)、民生、南京、忠孝、仁愛(ài)、信義、和平．（２）南北走向道路：環(huán)河、重慶、承德、中山、新生、松江、建國(guó)、復(fù)與、敦化、光復(fù)．３、鐵路、平交道之阻隔：因鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。,界定商圈範(fàn)圍的要素(二),４、高架橋、地下道阻隔：因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。５、安全島之阻隔：因安全島阻隔，使人

3、潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。６、大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。７、單行道：因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。８、人潮走向：由於人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。,商圈的影響因素,重要建築物、著名商店。人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所。競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)?；パa(bǔ)行業(yè)。政府重要之行政中心。街道之行進(jìn)方向。政府之交通建設(shè)。,商圈調(diào)查的目的,1、讓店主或店長(zhǎng)更了解社區(qū)居民的人口

4、統(tǒng) 計(jì)特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活型態(tài)等。2、確定商品組合及促銷重點(diǎn)。3、分析商圈是否重疊，規(guī)劃中的新店是否 會(huì)帶來(lái)新客戶，或搶走現(xiàn)有商店的顧客。4、調(diào)查商圈可協(xié)助連鎖店計(jì)算在某一地區(qū)內(nèi) 應(yīng)開(kāi)幾家店。,商圈調(diào)查的重點(diǎn)與分析步驟,1、商圈特徵2、人潮及交通狀況（普查資料、實(shí)地抽樣方式）3、消費(fèi)特徵與人口特徵4、商圈類型5、預(yù)估收入、支出與可能淨(jìng)利6、此區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估,繪製商圈簡(jiǎn)圖(一),1、週邊五百公尺

5、簡(jiǎn)圖2、標(biāo)出重要建築物及樓別（金融大樓，辦公大樓）3、著名商店及影響生活型態(tài)之地段特徵（戲院、百貨公司）4、人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)、中正紀(jì)念堂……之同等類）5、標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置,繪製商圈簡(jiǎn)圖(二),可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之店頭＜大型服飾店、皮飾店精品店、禮品店．．．．＞政府重要之行政中心（縣、市政府之行政機(jī)關(guān)、稅捐處、區(qū)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)公所）車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、

6、市場(chǎng)、公園．．等特定族群會(huì)集場(chǎng)所標(biāo)出街道之行進(jìn)方向＜單行道方向＞標(biāo)出未來(lái)促銷活動(dòng)發(fā)ＤＭ之地點(diǎn)．,商圈特徵(一),１、商店特色及分佈情況（１）建築型態(tài)（２）行業(yè)型態(tài)（３）分佈家數(shù)２、住宅特色（１）建築型態(tài)（２）分佈情況（３）密集度,商圈特徵(二),３、集會(huì)場(chǎng)所（１）場(chǎng)所類型（２）聚集人口類型（３）動(dòng)線４、競(jìng)爭(zhēng)者分析（１）營(yíng)業(yè)額（２）來(lái)客數(shù)（３）毛利,影響商圈範(fàn)圍的因素,一、商品種類（選擇性、購(gòu)買行為）二、

7、賣場(chǎng)大?。ㄆ盒В┤?、行銷策略（4P）四、競(jìng)爭(zhēng)程度（取代性）五、人口密度（人口結(jié)構(gòu)、戶數(shù)、所得水 準(zhǔn)、消費(fèi)水準(zhǔn)）六、交通狀況（精華地段、都市機(jī)能、未 來(lái)發(fā)展）,人潮及交通狀況,１、主要人潮之走向（１）固定住家及辦公戶數(shù)（２）流動(dòng)人口數(shù)（３）人潮分佈圖２、人口、住家戶數(shù)推算（１）固定住家，辦公戶數(shù)（２）流動(dòng)人口數(shù),消費(fèi)特徵與人口特徵,１、消費(fèi)者分析（１）消費(fèi)群：年齡、教育程度

8、、性別、職業(yè) 別收入。（２）生活形態(tài)：商圈屬性、家庭之生活形 態(tài)、家庭成員、家庭總數(shù)。２、平均每戶全年收支情況表與圖,預(yù)估收入、支出與可能淨(jìng)利,１、以抽樣點(diǎn)之實(shí)際坪數(shù)與租金之調(diào)查２、預(yù)估每次消費(fèi)金額３、每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估４、可能業(yè)績(jī)５、固定費(fèi)用６、預(yù)估變動(dòng)費(fèi)用７、預(yù)估淨(jìng)利,商圈立地規(guī)劃,各業(yè)態(tài)商圈選址要點(diǎn)：接近目標(biāo)客群。行業(yè)的類別：零售、餐飲、文教、技術(shù)、勞務(wù)、租賃。消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)

9、性：計(jì)畫性、便利性、衝動(dòng)性。同業(yè)集中性。地點(diǎn)集客力。成本負(fù)擔(dān)。,立地評(píng)估的目的,一、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備； 三條件分別是：(1)開(kāi)店十年以上持續(xù)力如何？是否具 未來(lái)性？可持續(xù)經(jīng)營(yíng)十年以上。(2)足夠的集客能力。(3)進(jìn)出容易的門市腹地。,立地評(píng)估的目的,二、確定立地條件的三要素是否具備；三要素 為：(1)戶數(shù)、人口的支持－至少支持一家店的人 口數(shù)。

10、(2)道路、交通工具－可抵達(dá)店舖的購(gòu)物方 法。(3)賣場(chǎng)面積大小、吸引顧客的能力。三、估算營(yíng)業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。四、營(yíng)業(yè)計(jì)畫擬定的依據(jù)。,立地條件評(píng)估內(nèi)容,一、商圈周圍的居住者條件二、商圈周圍的交通條件三、商圈周圍的吸引力條件,立地條件判斷基準(zhǔn),１、營(yíng)業(yè)力：消費(fèi)者支出，商店可獲得部分。２、方便力：消費(fèi)者對(duì)於商店之時(shí)間、距離等。３、成長(zhǎng)力：人口、所得、及商店數(shù)。４、競(jìng)爭(zhēng)力：商品種類、數(shù)量，相對(duì)於競(jìng)爭(zhēng)商店