商圈調查的方法與技巧

1、壘!叁J些創(chuàng)業(yè)咨詢《科拳投資》縮輯郵；我是貴刊的一名讀者讀了兩年的貴刊學到了不少東西最近從單位辭職準備自己做一點事情。計劃創(chuàng)業(yè)的方向是餐飲或商業(yè)零售因為我本人曾在幾家飯館打過工對餐飲業(yè)比較熟悉同時也看好餐飲業(yè)旱澇保收的特點，對其中的風險亦早有準備同時本人在幾家大型商業(yè)零售企業(yè)包括商業(yè)連鎖企業(yè)當過采購員，與同類型店相比有一定的同時兼具品質和價格優(yōu)勢的進貨渠道由于打工時比較注意觀察我對這個行業(yè)也有一定了解目前舉棋不定的有兩件事一就是不知到底

2、應該選擇餐飲還是選擇商業(yè)零售作為自己的創(chuàng)業(yè)方向因為覺得自己在遺兩方面都有些優(yōu)勢都有機會獲得成功第二就是在開店地址上遇到了困難開店一定要開在一個成熟商圈中這個主意我是已經打定了的因為店開在成熟商圈中可以利用別的店家已經造成的商業(yè)氣氛和商業(yè)人流創(chuàng)業(yè)的風險會比較小機會會比較多。但是我所在的這個城市同時擁有多個不同層次的商圈對于具體選在那個商圈中開業(yè)，我感到很迷惘。就這兩個問題向你們提出求教謝謝I蘇州顧佩侗2008年12月11日顧佩侗：謝謝你對

3、《科學投資》的信任看了你的來信覺得你的創(chuàng)業(yè)條件確實很好令人羨慕但是我們的建議是希望你不要在兩條路線上作戰(zhàn)不要同時在餐飲行業(yè)和商業(yè)零售行業(yè)進行創(chuàng)業(yè)因為這兩個行業(yè)區(qū)別還是比較大的尤其你對于行業(yè)有經驗但自己并無實際操作企業(yè)的經驗。操作企業(yè)可能不是如你作為旁觀者所看到的那樣簡單無論是作為餐飲業(yè)的店員還是作為商業(yè)零售企業(yè)的采購員，或者作為兩種不同類型企業(yè)中的中層管理干部所能接觸到的可能都是一方面的工作或者少數(shù)幾個方面的工作作為一個創(chuàng)業(yè)者在剛剛創(chuàng)辦

4、企業(yè)的時候更需要的可能是全才，這個時候需要你集中精力兩頭兼顧很可能使你既丟芝麻又沒有揀到西瓜至于具體是應該選擇餐飲創(chuàng)業(yè)還是選擇商業(yè)零售業(yè)創(chuàng)業(yè)稀要你根據(jù)自己的情況進行選擇如果你自己拿不定主意那么可以選擇一些熟悉你情況同時你又信得過的朋友或親人請他們?yōu)槟闾峁┮庖姟：芸赡芘杂^者清，會比較客觀地解決這個令你煩l囟的問題其次是關于商圈調查這確實是一個非常重要的問題不同類型的商圈不同層次的商圈適臺千不同的業(yè)態(tài)和不同的經營方式商圈調查是一項比較需要科

5、學態(tài)度和科學方法的工作我們希望顧先生在首先確定自己的創(chuàng)業(yè)方向之后再來考慮商圈選擇的問題。如果顧先生對于某個商圈擁有特別的感情比如由于住家或其他方面的因素有朋友幫忙能夠租到便宜的房子離你原來的工作單位比較近熟悉環(huán)境對環(huán)境比較有感情那么你也可以根據(jù)商圈調查的結果確定你的創(chuàng)業(yè)方向?？梢姺彩掠幸焕赜幸槐子袝r候一個人可供選擇的機會多了也未見得就全都是好事商圈調查所要達到的目的：1，如果是以居住地居民為主的商圈了解商圈內居民的人口結構男女比例年齡

6、構成社會經濟條件生活態(tài)度及消費癖好等如果是以過往人群為主的商圈了解過往人群的人口要素資料包括年齡結構性別結構，社會經濟條件、消費癖好不同時間段人流的變化狀況等，確定是否值得開店和開什么店2分析商圈的結構是單一商圈還是多層復臺式商圈有時候會有好幾個不同類型的商蠲部分交叉重疊在一起會使選擇者感到迷惑在這個時候尤其要小心區(qū)別3發(fā)現(xiàn)商圈的優(yōu)勢和弊病進行分區(qū)考察考察的主要項目有道路設施的完善和交通的便利程度人口流動的特點與規(guī)律不同類型店面的集結度

7、和分布規(guī)律鋪租如果商圈跨區(qū)比如不同區(qū)域歸屬不同的工商稅務等部門管理還要考慮這些部門的服務與費用水平加上對競爭對手的考察對供應商的考察等因素決定最后的鋪址選擇。在這些因素之外不要忘了城市建設規(guī)劃導致環(huán)境變化的因素在通常情況下我們可以把商圈分成三種類型一是主要商圈一個城市通常都會有幾個主要商圈主要商圈以目標顧客為劃分會有高中低的層次區(qū)分以經營項目為劃分會有不同的重點主打二次要商圈居于主要商圈之外為主要商圈作補充的二級商圈一般規(guī)模會小于主要維

8、普資訊商圈，輻射半徑和對顧客的吸引力亦會大大小于主要商圈：三邊緣商圈一般為社區(qū)商圈以居民點為中心并以為當?shù)鼐用裉峁┤粘７諡橹饕洜I目標和獲利來源一般來說次要商圈的地位會比較尷尬要注意選擇那種有核心點的二級商圈比如，一個或數(shù)個人氣旺盛、特點鮮明的專業(yè)批發(fā)市場以此為中心形成的商圈一般都是比較理想的商圈。創(chuàng)業(yè)者在這種商圈中進行選擇時，會目標明確干擾較少尤其適合那些剛剛下水，經驗不足的創(chuàng)業(yè)者。此外我們還可以將商圈分成集中型商圈：功能比較單一，

9、定位十分明確的商圈；集約型商圈：在一定范圍內，由多個小的不同類型的商圈組成。甚至在同一個小商圈內，你也可以根據(jù)不同因素細分若干個不同的微型商圈比如在同一個商圈內若干個經營首飾的小店集中在一起，就可能形成一個商圈內部的微型商圈，對準備在商圈開鋪的朋友來說考察大商圈的同時應該特別注意這種大商圈內的微型商圈，在大方向確定以后這種對細節(jié)的關注可能會決定你經營的成敗。在進行商圈調查的時候，我們建議以數(shù)字為中心，切忌憑感覺，會畫圖的朋友，最好能畫出

10、詳細的圖紙，并加以細致的文字說明這對你最后的選擇會起到至關重要的作用。你要注意的因素有這些：1、目標區(qū)域內的建筑及分布建筑內人群資料及與交通的關系：2、目標區(qū)域內業(yè)態(tài)的具體分布尤其關注那些小的商業(yè)氣候，比如若干家同類型扎堆分析其為什么要扎堆，其中有無龍頭店各自經營的主要項目有無沖突。如何解決，觀眾的反應等等，要進行詳細統(tǒng)計：3、關注那些生意好的孤立店，為什么生意好7有無可能在其旁邊開店借勢4、關注規(guī)劃的變化在一個成熟商圈內規(guī)劃的變化往往

11、預示著后來者的巨大機會因為老客戶一般都會有“戀?！毙睦韄創(chuàng)業(yè)咨詢對規(guī)劃變化有意無意進行排斥反應遲鈍，給后業(yè)者奪取和轉移前者的優(yōu)勢帶來了機會；5、幾個需要單獨考慮的因素，比如影響巨大的品牌店如商圈內麥當勞、肯德基一些人氣旺盛的大型商場這些因素經常會改變商圈氣氛，并形成商圈內局部的經營小環(huán)境需視情況加以利用；6商圉外因素如戲院、政府機關、展覽會場，學校、公園等這些因素看上去好像與商圈無關但卻經常會帶來對經營者意想不到的影響，在調查中關注這些

12、因素然后加以利用或規(guī)避。有一個需要特別注意的問題是在對商圈調查的時候，或進行商鋪選址的時候。每一個人都要特別關注位置但卻甚少有人注意到商業(yè)選址要注意的其實不是地理位置而是客流位置，所以要特別關注商圈內人潮的流向關注其行動規(guī)律并注意考察人潮流向形成背后的各種影響因素如心理、歷史，環(huán)境等等這一點非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯但就是因為疏忽了這一個”小小的問題”，以為選擇了一個旺鋪，必定發(fā)財誰知道門前旺盛的人流都流到了別人店里自

13、己只是站在門口看了看熱鬧最后自己還搞得莫名其妙。其實原因就在這里：商鋪的選址選的不是地理位置，而是人流位置對人流的考察，首先要考慮的不是人流的多彝而是人流背后隱藏的購買習慣及形成這種購買習慣的原因，如果你沒有辦法扭轉，那你就應該避開這個位置。商圈調查最重要的方法，第一是觀察觀察的時候要選擇多個時間點同一個時間點的觀察要反復進行多次然后進行細致比較：第二是記錄。妊須要量化有量化才會有標準，才會不受感覺欺騙。商鋪選址的方法是：大商圈找小商圈