商圈調(diào)查的方法與技巧

1、壘!叁J些創(chuàng)業(yè)咨詢《科拳投資》縮輯郵；我是貴刊的一名讀者讀了兩年的貴刊學(xué)到了不少東西最近從單位辭職準(zhǔn)備自己做一點(diǎn)事情。計(jì)劃創(chuàng)業(yè)的方向是餐飲或商業(yè)零售因?yàn)槲冶救嗽趲准绎堭^打過工對(duì)餐飲業(yè)比較熟悉同時(shí)也看好餐飲業(yè)旱澇保收的特點(diǎn)，對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)亦早有準(zhǔn)備同時(shí)本人在幾家大型商業(yè)零售企業(yè)包括商業(yè)連鎖企業(yè)當(dāng)過采購(gòu)員，與同類型店相比有一定的同時(shí)兼具品質(zhì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)的進(jìn)貨渠道由于打工時(shí)比較注意觀察我對(duì)這個(gè)行業(yè)也有一定了解目前舉棋不定的有兩件事一就是不知到底

2、應(yīng)該選擇餐飲還是選擇商業(yè)零售作為自己的創(chuàng)業(yè)方向因?yàn)橛X得自己在遺兩方面都有些優(yōu)勢(shì)都有機(jī)會(huì)獲得成功第二就是在開店地址上遇到了困難開店一定要開在一個(gè)成熟商圈中這個(gè)主意我是已經(jīng)打定了的因?yàn)榈觊_在成熟商圈中可以利用別的店家已經(jīng)造成的商業(yè)氣氛和商業(yè)人流創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小機(jī)會(huì)會(huì)比較多。但是我所在的這個(gè)城市同時(shí)擁有多個(gè)不同層次的商圈對(duì)于具體選在那個(gè)商圈中開業(yè)，我感到很迷惘。就這兩個(gè)問題向你們提出求教謝謝I蘇州顧佩侗2008年12月11日顧佩侗：謝謝你對(duì)

3、《科學(xué)投資》的信任看了你的來信覺得你的創(chuàng)業(yè)條件確實(shí)很好令人羨慕但是我們的建議是希望你不要在兩條路線上作戰(zhàn)不要同時(shí)在餐飲行業(yè)和商業(yè)零售行業(yè)進(jìn)行創(chuàng)業(yè)因?yàn)檫@兩個(gè)行業(yè)區(qū)別還是比較大的尤其你對(duì)于行業(yè)有經(jīng)驗(yàn)但自己并無實(shí)際操作企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。操作企業(yè)可能不是如你作為旁觀者所看到的那樣簡(jiǎn)單無論是作為餐飲業(yè)的店員還是作為商業(yè)零售企業(yè)的采購(gòu)員，或者作為兩種不同類型企業(yè)中的中層管理干部所能接觸到的可能都是一方面的工作或者少數(shù)幾個(gè)方面的工作作為一個(gè)創(chuàng)業(yè)者在剛剛創(chuàng)辦

4、企業(yè)的時(shí)候更需要的可能是全才，這個(gè)時(shí)候需要你集中精力兩頭兼顧很可能使你既丟芝麻又沒有揀到西瓜至于具體是應(yīng)該選擇餐飲創(chuàng)業(yè)還是選擇商業(yè)零售業(yè)創(chuàng)業(yè)稀要你根據(jù)自己的情況進(jìn)行選擇如果你自己拿不定主意那么可以選擇一些熟悉你情況同時(shí)你又信得過的朋友或親人請(qǐng)他們?yōu)槟闾峁┮庖?。很可能旁觀者清，會(huì)比較客觀地解決這個(gè)令你煩l囟的問題其次是關(guān)于商圈調(diào)查這確實(shí)是一個(gè)非常重要的問題不同類型的商圈不同層次的商圈適臺(tái)千不同的業(yè)態(tài)和不同的經(jīng)營(yíng)方式商圈調(diào)查是一項(xiàng)比較需要科

5、學(xué)態(tài)度和科學(xué)方法的工作我們希望顧先生在首先確定自己的創(chuàng)業(yè)方向之后再來考慮商圈選擇的問題。如果顧先生對(duì)于某個(gè)商圈擁有特別的感情比如由于住家或其他方面的因素有朋友幫忙能夠租到便宜的房子離你原來的工作單位比較近熟悉環(huán)境對(duì)環(huán)境比較有感情那么你也可以根據(jù)商圈調(diào)查的結(jié)果確定你的創(chuàng)業(yè)方向。可見凡事有一利必有一弊有時(shí)候一個(gè)人可供選擇的機(jī)會(huì)多了也未見得就全都是好事商圈調(diào)查所要達(dá)到的目的：1，如果是以居住地居民為主的商圈了解商圈內(nèi)居民的人口結(jié)構(gòu)男女比例年齡

6、構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件生活態(tài)度及消費(fèi)癖好等如果是以過往人群為主的商圈了解過往人群的人口要素資料包括年齡結(jié)構(gòu)性別結(jié)構(gòu)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、消費(fèi)癖好不同時(shí)間段人流的變化狀況等，確定是否值得開店和開什么店2分析商圈的結(jié)構(gòu)是單一商圈還是多層復(fù)臺(tái)式商圈有時(shí)候會(huì)有好幾個(gè)不同類型的商蠲部分交叉重疊在一起會(huì)使選擇者感到迷惑在這個(gè)時(shí)候尤其要小心區(qū)別3發(fā)現(xiàn)商圈的優(yōu)勢(shì)和弊病進(jìn)行分區(qū)考察考察的主要項(xiàng)目有道路設(shè)施的完善和交通的便利程度人口流動(dòng)的特點(diǎn)與規(guī)律不同類型店面的集結(jié)度

7、和分布規(guī)律鋪?zhàn)馊绻倘鐓^(qū)比如不同區(qū)域歸屬不同的工商稅務(wù)等部門管理還要考慮這些部門的服務(wù)與費(fèi)用水平加上對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察對(duì)供應(yīng)商的考察等因素決定最后的鋪址選擇。在這些因素之外不要忘了城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)致環(huán)境變化的因素在通常情況下我們可以把商圈分成三種類型一是主要商圈一個(gè)城市通常都會(huì)有幾個(gè)主要商圈主要商圈以目標(biāo)顧客為劃分會(huì)有高中低的層次區(qū)分以經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為劃分會(huì)有不同的重點(diǎn)主打二次要商圈居于主要商圈之外為主要商圈作補(bǔ)充的二級(jí)商圈一般規(guī)模會(huì)小于主要維

8、普資訊商圈，輻射半徑和對(duì)顧客的吸引力亦會(huì)大大小于主要商圈：三邊緣商圈一般為社區(qū)商圈以居民點(diǎn)為中心并以為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┤粘７?wù)為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和獲利來源一般來說次要商圈的地位會(huì)比較尷尬要注意選擇那種有核心點(diǎn)的二級(jí)商圈比如，一個(gè)或數(shù)個(gè)人氣旺盛、特點(diǎn)鮮明的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)以此為中心形成的商圈一般都是比較理想的商圈。創(chuàng)業(yè)者在這種商圈中進(jìn)行選擇時(shí)，會(huì)目標(biāo)明確干擾較少尤其適合那些剛剛下水，經(jīng)驗(yàn)不足的創(chuàng)業(yè)者。此外我們還可以將商圈分成集中型商圈：功能比較單一，

9、定位十分明確的商圈；集約型商圈：在一定范圍內(nèi)，由多個(gè)小的不同類型的商圈組成。甚至在同一個(gè)小商圈內(nèi)，你也可以根據(jù)不同因素細(xì)分若干個(gè)不同的微型商圈比如在同一個(gè)商圈內(nèi)若干個(gè)經(jīng)營(yíng)首飾的小店集中在一起，就可能形成一個(gè)商圈內(nèi)部的微型商圈，對(duì)準(zhǔn)備在商圈開鋪的朋友來說考察大商圈的同時(shí)應(yīng)該特別注意這種大商圈內(nèi)的微型商圈，在大方向確定以后這種對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注可能會(huì)決定你經(jīng)營(yíng)的成敗。在進(jìn)行商圈調(diào)查的時(shí)候，我們建議以數(shù)字為中心，切忌憑感覺，會(huì)畫圖的朋友，最好能畫出

10、詳細(xì)的圖紙，并加以細(xì)致的文字說明這對(duì)你最后的選擇會(huì)起到至關(guān)重要的作用。你要注意的因素有這些：1、目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑及分布建筑內(nèi)人群資料及與交通的關(guān)系：2、目標(biāo)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的具體分布尤其關(guān)注那些小的商業(yè)氣候，比如若干家同類型扎堆分析其為什么要扎堆，其中有無龍頭店各自經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目有無沖突。如何解決，觀眾的反應(yīng)等等，要進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì)：3、關(guān)注那些生意好的孤立店，為什么生意好7有無可能在其旁邊開店借勢(shì)4、關(guān)注規(guī)劃的變化在一個(gè)成熟商圈內(nèi)規(guī)劃的變化往往

11、預(yù)示著后來者的巨大機(jī)會(huì)因?yàn)槔峡蛻粢话愣紩?huì)有“戀棧”心理_創(chuàng)業(yè)咨詢對(duì)規(guī)劃變化有意無意進(jìn)行排斥反應(yīng)遲鈍，給后業(yè)者奪取和轉(zhuǎn)移前者的優(yōu)勢(shì)帶來了機(jī)會(huì)；5、幾個(gè)需要單獨(dú)考慮的因素，比如影響巨大的品牌店如商圈內(nèi)麥當(dāng)勞、肯德基一些人氣旺盛的大型商場(chǎng)這些因素經(jīng)常會(huì)改變商圈氣氛，并形成商圈內(nèi)局部的經(jīng)營(yíng)小環(huán)境需視情況加以利用；6商圉外因素如戲院、政府機(jī)關(guān)、展覽會(huì)場(chǎng)，學(xué)校、公園等這些因素看上去好像與商圈無關(guān)但卻經(jīng)常會(huì)帶來對(duì)經(jīng)營(yíng)者意想不到的影響，在調(diào)查中關(guān)注這些

12、因素然后加以利用或規(guī)避。有一個(gè)需要特別注意的問題是在對(duì)商圈調(diào)查的時(shí)候，或進(jìn)行商鋪選址的時(shí)候。每一個(gè)人都要特別關(guān)注位置但卻甚少有人注意到商業(yè)選址要注意的其實(shí)不是地理位置而是客流位置，所以要特別關(guān)注商圈內(nèi)人潮的流向關(guān)注其行動(dòng)規(guī)律并注意考察人潮流向形成背后的各種影響因素如心理、歷史，環(huán)境等等這一點(diǎn)非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯(cuò)但就是因?yàn)槭韬隽诉@一個(gè)”小小的問題”，以為選擇了一個(gè)旺鋪，必定發(fā)財(cái)誰知道門前旺盛的人流都流到了別人店里自

13、己只是站在門口看了看熱鬧最后自己還搞得莫名其妙。其實(shí)原因就在這里：商鋪的選址選的不是地理位置，而是人流位置對(duì)人流的考察，首先要考慮的不是人流的多彝而是人流背后隱藏的購(gòu)買習(xí)慣及形成這種購(gòu)買習(xí)慣的原因，如果你沒有辦法扭轉(zhuǎn)，那你就應(yīng)該避開這個(gè)位置。商圈調(diào)查最重要的方法，第一是觀察觀察的時(shí)候要選擇多個(gè)時(shí)間點(diǎn)同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的觀察要反復(fù)進(jìn)行多次然后進(jìn)行細(xì)致比較：第二是記錄。妊須要量化有量化才會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)，才會(huì)不受感覺欺騙。商鋪選址的方法是：大商圈找小商圈