成都高新西區(qū)綜合體項(xiàng)目定位研究報(bào)告

1、新希望高新西區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位及產(chǎn)品發(fā)展建議,2,回顧成都新希望產(chǎn)品：從高端住宅、別墅到精裝小戶(hù)、商務(wù)公寓、五A級(jí)寫(xiě)字樓新希望地產(chǎn)始終立足城南版塊，2010年，新希望地產(chǎn)走向城西，本項(xiàng)目為新希望地產(chǎn)布局城西的開(kāi)篇之作。,1998年 2005年 2006年 2007年 2009年

2、 2010年,錦官新城 華爾茲廣場(chǎng) 商鼎國(guó)際 紅南港 新希望國(guó)際 新希望大廈 本案,,前序：,,,市場(chǎng)研究與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析,項(xiàng)目發(fā)展方向初判,細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力研究,產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目盈利測(cè)算,4,地塊規(guī)模：138畝；地塊性質(zhì)：商業(yè)用地，混合住宅用地；綜合容積率：2.14

3、本案可能存在多種產(chǎn)品組合：高層電梯、小高層電梯、別墅、洋房、商業(yè)公寓、商業(yè)體,自身規(guī)劃,根據(jù)現(xiàn)有地塊規(guī)劃指標(biāo)，容積率2.14為本案帶來(lái)了數(shù)種可能的產(chǎn)品組合方式。,內(nèi)部因素,外部因素,地塊分析,地塊周邊環(huán)境優(yōu)質(zhì)，四至環(huán)境不良影響較小，水系資源打造后將成為本地塊的特色及亮點(diǎn)。,地塊自然資源：河流橫貫地塊,自身規(guī)劃,內(nèi)部因素,外部因素,地塊分析,本案地處成都高新西區(qū)，區(qū)域內(nèi)發(fā)展成熟，配套完善。,項(xiàng)目位于成都城西，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)配

4、配套齊全，擁有良好的文化、科技、政務(wù)、金融及生態(tài)環(huán)境。本案距成都市中心：6KM； 距機(jī)場(chǎng)：15KM； 距火車(chē)站：8KM；,區(qū)域交通,區(qū)位優(yōu)勢(shì),產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,內(nèi)部因素,外部因素,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局,道路網(wǎng)狀體系完善：IT大道、沙西線、金牛大道；成灌高速，成溫高速、迎賓大道、三環(huán)路、繞城高速等形成項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)達(dá)的交通體系。,區(qū)域交通便捷、公共交通、軌道交通體系已呈環(huán)網(wǎng)發(fā)展。,區(qū)域交通,區(qū)位優(yōu)勢(shì),產(chǎn)業(yè)規(guī)

5、劃,內(nèi)部因素,外部因素,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局,成都高新西區(qū)：以電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，眾多世界500強(qiáng)企業(yè)及一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐區(qū)域。 區(qū)域2006-2008年GDP占成都GDP總量的18％左右，年產(chǎn)值已超過(guò)400個(gè)億，形成了具有區(qū)別于周?chē)鷧^(qū)域的知識(shí)經(jīng)濟(jì)特征的工業(yè)化集群地帶，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展注入強(qiáng)勁的引擎。 區(qū)域聚集了西南交大、四川大學(xué)、電子科大等14所大學(xué)及其二級(jí)學(xué)院，區(qū)域已形成規(guī)模龐大，

6、先天優(yōu)良的教育、研發(fā)條件。 眾多知名企業(yè)，所帶來(lái)了大量的三高人群（高素質(zhì)、高品位、高消費(fèi)力）。這一大批效力于名企的消費(fèi)群，已經(jīng)形成了一個(gè)高度集中于該區(qū)域的城市精英圈層。,高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將吸引更多高質(zhì)素客戶(hù)群體在區(qū)域置業(yè)。,區(qū)域交通,區(qū)位優(yōu)勢(shì),產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局,內(nèi)部因素,外部因素,9,西江月,中海國(guó)際社區(qū),1,3,2,地塊周邊在售項(xiàng)目以多種業(yè)態(tài)組合為主，未來(lái)二年內(nèi)陸續(xù)進(jìn)入尾盤(pán)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將隨中海國(guó)際社區(qū)售磬

7、而發(fā)生改變。,未售部分,未售部分,區(qū)域交通,區(qū)位優(yōu)勢(shì),產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局,內(nèi)部因素,外部因素,,1、地塊擁有獨(dú)特自然資源2、區(qū)域擁有優(yōu)質(zhì)、成熟的商務(wù)、生活配套3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來(lái)高質(zhì)素、高收入潛在客戶(hù)4、未來(lái)2年內(nèi)，項(xiàng)目周邊在售的復(fù)合型產(chǎn)品項(xiàng)目陸續(xù)清盤(pán)，本案有引領(lǐng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。,總結(jié)：本案具備打造多種業(yè)態(tài)組合、發(fā)展高端產(chǎn)品的質(zhì)素,本報(bào)告核心任務(wù)： 確定本案產(chǎn)品組合，打造競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品,兩個(gè)要點(diǎn)：

8、1、通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)研究，印證現(xiàn)有規(guī)劃中產(chǎn)品組合，其中重點(diǎn)在確定8F物業(yè)（目前規(guī)劃中可能性最多的物業(yè)）的發(fā)展方向。2、在選擇的細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展方向中，確定產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使本案產(chǎn)品在推出時(shí)能占領(lǐng)市場(chǎng)。,,市場(chǎng)研究與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析,項(xiàng)目發(fā)展方向初判,細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力研究,產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目盈利測(cè)算,從全國(guó)市場(chǎng)和成都市場(chǎng)看出，上半年住宅市場(chǎng)受到宏觀政策的利好影響，成交量迅速上升，主要是消化前期的存量市場(chǎng)，投資者信心加強(qiáng)。,一、全國(guó)市場(chǎng)：

9、政策的雙重影響使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨于合理，購(gòu)房者信心加強(qiáng)，后市市場(chǎng)價(jià)格有上升（或持平）趨勢(shì)1、2008-2009，政策由緊變松，信貸管理規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)2、全國(guó)8大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)，目前以消化存量為主,二、成都市場(chǎng)：政策和市場(chǎng)調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨于合理化1、金融和優(yōu)惠政策的引導(dǎo)，增大剛性需求2、成都市市場(chǎng)回暖速度快，增強(qiáng)投資者的信心3、在供需市場(chǎng)合理后，價(jià)格將呈平穩(wěn)發(fā)展，并出現(xiàn)小幅波動(dòng),,10.9，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5

10、%，貸款利率下調(diào)0.27%,11.26，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1.0%或2.0%，存貸款利率下調(diào)1.08%,,,政策分水線,收緊、打壓,放松、支持,09年5月,,5.22.下調(diào)商業(yè)房資本金比例至20%,,1、結(jié)論:08-09.6月宏調(diào)政策的變化，已由打壓轉(zhuǎn)變成了全面的放松和支持。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),2、2009年7月信貸管理（二次房貸）的加強(qiáng)，將對(duì)增長(zhǎng)速度加快的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行

11、政策管理，實(shí)現(xiàn)健康有序的發(fā)展。,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,3、全國(guó)8大重點(diǎn)城市供需走勢(shì)：存量消化加快，供需比逐漸縮小，09年上半年市場(chǎng)成交趨向活躍,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),3、全國(guó)8大重點(diǎn)城市供需走勢(shì)：存量消化加快，供需比逐漸縮小，09年上半年市場(chǎng)成

12、交趨向活躍,1、全國(guó)范圍內(nèi)政策的作用明顯，購(gòu)房者信心的提升是成交量上升的主因；2、前一階段結(jié)構(gòu)性調(diào)整效果明顯，價(jià)格下調(diào)使得大量購(gòu)買(mǎi)力得以釋放，供需比回落到正常水平；3、二套房貸有收緊趨勢(shì)，通漲預(yù)期減小,4、對(duì)后市的預(yù)測(cè)結(jié)論:,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),,1、優(yōu)惠政策、措施不斷，引導(dǎo)剛性需求入市，激勵(lì)購(gòu)房者信心。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng)

13、,全國(guó)市場(chǎng),2、金融業(yè)扶持，房貸優(yōu)惠加強(qiáng)，減輕供需雙方購(gòu)房壓力,08年12月,09年1月,09年5月,08年6月,,,,,成都開(kāi)改善型住房證明 房貸利率打7折,受災(zāi)居民購(gòu)房利率6折，首付款比例下調(diào)為10%，個(gè)人住房公積金貸款利率優(yōu)惠1%,四川存量房貸可申請(qǐng)七折利率優(yōu)惠措施,07年9月,,銀監(jiān)會(huì)下文申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,二次貸款購(gòu)買(mǎi)

14、首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,結(jié)構(gòu)性調(diào)整中，金融業(yè)管理力度逐漸放松，擴(kuò)大內(nèi)需，是房地產(chǎn)業(yè)得以迅速回暖的基礎(chǔ)。,政策收緊,政策放開(kāi),,,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),近3年成交未開(kāi)發(fā)土地可建筑面積加存量達(dá)到1765.5萬(wàn)平方，其中存量635.76萬(wàn)方,存量市場(chǎng)上半年提前上市，存量消化約1/7左右，后

15、市存量仍然較大。,,供應(yīng)趨勢(shì)圖,3、供應(yīng)量：新增供應(yīng)量將增大，彌補(bǔ)上半年供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年每年供應(yīng)量在1200萬(wàn)方左右。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),09年1-6月供需比逐漸縮小，其中2月最低僅0.31。市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前期調(diào)整，預(yù)測(cè)今年下半年銷(xiāo)售期，市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)新的成交高峰；供應(yīng)量較上半年有所上升。未來(lái)幾年，存量陸續(xù)上市，中原預(yù)測(cè)，按06-08年平均年消化量1000萬(wàn)方計(jì)算，未來(lái)2年以

16、內(nèi)，存量既可消化，市場(chǎng)狀況主要取決于于未來(lái)的供應(yīng)。截至6月，成都市場(chǎng)成交量合計(jì)達(dá)641.03萬(wàn)方，已超出08年全年成交量，且超過(guò)07年下半年的635.41萬(wàn)方,,4、預(yù)計(jì)未來(lái)兩年供需比能控制在1.1-1.3之間，市場(chǎng)基本保持平衡。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),經(jīng)歷08年結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)價(jià)格呈平穩(wěn)階段。09年1季度，新推項(xiàng)目性?xún)r(jià)比較高，進(jìn)入第2季度，月度成交價(jià)格結(jié)構(gòu)調(diào)整有所下降。預(yù)

17、測(cè)：09年房地產(chǎn)市場(chǎng)以走量為主，價(jià)格基本保持平穩(wěn)水平，明年將小幅上漲。,價(jià)格趨勢(shì)圖,,5、價(jià)格趨勢(shì)：今年整體消化存量，價(jià)格基本保持平穩(wěn)，明年市場(chǎng)穩(wěn)定后預(yù)計(jì)價(jià)格將小幅上漲。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),09年上半年價(jià)格走勢(shì)圖,1、成都和全國(guó)趨勢(shì)一樣，購(gòu)房者信心的提升和購(gòu)房門(mén)檻的下降加速了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)的恢復(fù)速度加快；2、今年整體消化存量，價(jià)格基本保持平穩(wěn)，明年市場(chǎng)穩(wěn)定后預(yù)計(jì)價(jià)格將小幅

18、上漲。3、今明兩年是整個(gè)市場(chǎng)恢復(fù)后的黃金時(shí)期，建議本項(xiàng)目抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取在明年入市。,6、結(jié)論:,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,成都市場(chǎng),全國(guó)市場(chǎng),區(qū)域市場(chǎng)分析,項(xiàng)目建議不發(fā)展普通電梯住宅，可以發(fā)展花園洋房，加以部分別墅物業(yè)和公寓，附帶小體量大眾型的校園商業(yè),,1、項(xiàng)目自身資源特質(zhì)2、各細(xì)分市場(chǎng)的供需、價(jià)格、消化速度分析3、區(qū)域資源（人口、發(fā)展）優(yōu)勢(shì)4、案例分析,片區(qū)市場(chǎng)分析,一、項(xiàng)目自身資源特質(zhì)：1、項(xiàng)目地塊方正平整，內(nèi)

19、部河景資源對(duì)花園洋房發(fā)展更加有利2、項(xiàng)目土地的性質(zhì)決定了發(fā)展公寓和商業(yè)的必然性3、項(xiàng)目五星級(jí)酒店的資源配套公寓的發(fā)展起到提升作用,,河景,,五星級(jí)酒店,,,,,,郫縣區(qū)域,沙西線區(qū)域,營(yíng)門(mén)口區(qū)域,金沙區(qū)域,核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,片區(qū)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域劃分為：南臨IT大道，西臨繞城高速公路，東臨三環(huán)路，北臨金牛大道,城西市場(chǎng)版塊劃分明顯，區(qū)域客戶(hù)之間的差異化較大，版塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系強(qiáng)烈，而版塊與版塊之間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較小，因此本報(bào)告只選擇本

20、片區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)分析，,項(xiàng)目核心片區(qū)普通電梯住宅共12個(gè)，愛(ài)美高西錦城項(xiàng)目還未開(kāi)始銷(xiāo)售，推出未銷(xiāo)售套數(shù)1867套，未來(lái)2年預(yù)計(jì)供應(yīng)1.3萬(wàn)套,,西錦城,西錦城,未開(kāi)始銷(xiāo)售：,金色海倫,在銷(xiāo)售項(xiàng)目：,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,普通電梯物業(yè),別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),供需價(jià)格：片區(qū)市場(chǎng)區(qū)域現(xiàn)階段普通高層住宅物業(yè)整體供應(yīng)量大，區(qū)域平均消化速度為357套/月，且成交價(jià)格偏低,均價(jià)4500元/平米,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),片區(qū)市場(chǎng)分

21、析,統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2008年1月——2009年6月清水價(jià)格。,在2008-1到2009-6片區(qū)花園洋房總供應(yīng)和消化套書(shū)分別為8292和6425套，月消化速度357套(包括蓄水期),普通電梯物業(yè),31,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),片區(qū)市場(chǎng)分析,普通電梯物業(yè),價(jià)格變化趨勢(shì)：片區(qū)市場(chǎng)普通電梯物業(yè)價(jià)格五明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，在08年普通電梯住宅價(jià)格降低，受到市場(chǎng)的影響明顯,32,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),片區(qū)市場(chǎng)分析,銷(xiāo)售速度：片

22、區(qū)市場(chǎng)區(qū)域現(xiàn)階段普通電梯住宅物業(yè)每個(gè)樓盤(pán)平均銷(xiāo)售速度58套/月，普通電梯住宅整體消化速度較08年有所提升，和區(qū)域花園洋房比較速度偏慢,普通電梯物業(yè),統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2009年1月——2009年6月,潛在供應(yīng)：片區(qū)市場(chǎng)區(qū)域普通高層住宅潛在供應(yīng)量較大，高新西區(qū)整體潛在供應(yīng)130.494萬(wàn)方，普通電梯住宅市場(chǎng)壓力大,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期：項(xiàng)目假如2年內(nèi)銷(xiāo)售不完，按照24月計(jì)算,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),34,片區(qū)市

23、場(chǎng)區(qū)域花園洋房有限，所以擴(kuò)大范圍選擇弗萊明戈、派克公館、華僑城、中海國(guó)際社區(qū)4個(gè)項(xiàng)目作為片區(qū)市場(chǎng)分析,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,普通電梯物業(yè),別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),供需和價(jià)格：片區(qū)市場(chǎng)花園洋房物業(yè)銷(xiāo)售速度快，區(qū)域月消化59套，價(jià)格較高，市場(chǎng)需求大,統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2008年1月——2009年6月清水價(jià)格。,在2008-1到2009-6片區(qū)花園洋房總供應(yīng)和消化套書(shū)分別為1270和1061套，月消化速度59套(包括蓄水期),均價(jià)7000元/

24、平米,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),36,價(jià)格變化趨勢(shì)：片區(qū)市場(chǎng)花園洋房從2007-2009價(jià)格適中保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，此物業(yè)受市場(chǎng)環(huán)境變化影響小,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),37,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),銷(xiāo)售速度：片區(qū)市場(chǎng)花園洋房物業(yè)銷(xiāo)售速度快，每個(gè)項(xiàng)目平均銷(xiāo)售速度達(dá)到50套/月，且物業(yè)成交價(jià)格高，該物業(yè)市場(chǎng)需求量大,統(tǒng)

25、計(jì)時(shí)間：2009年1月——2009年6月，無(wú)房源銷(xiāo)售的月份不參與計(jì)算,注：新里派克公館整體剩余花園洋房只有6-8套，處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，所以區(qū)域樓盤(pán)的平均銷(xiāo)售速度不參與統(tǒng)計(jì),潛在供應(yīng)：片區(qū)市場(chǎng)花園洋房潛在供應(yīng)主要集中在現(xiàn)在在售項(xiàng)目的后期房源，未來(lái)2年區(qū)域內(nèi)洋房供應(yīng)壓力小，共計(jì)22.64萬(wàn)平米（4個(gè)項(xiàng)目），本案洋房競(jìng)爭(zhēng)壓力較小,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),39,典型項(xiàng)目分析—中海國(guó)際社區(qū)：花園洋房?jī)r(jià)格

26、增長(zhǎng)速度快，項(xiàng)目在2006-2009市場(chǎng)價(jià)格平均增長(zhǎng)速度為11%，08-09的價(jià)格增長(zhǎng)速度達(dá)到了15.4%，區(qū)域花園洋房的客戶(hù)接受度高,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),典型項(xiàng)目分析—中海國(guó)際社區(qū)：花園洋房最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間在2009.7.11，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天項(xiàng)目推出就達(dá)到銷(xiāo)售95%以上，區(qū)域?qū)▓@洋房需求量大,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),41,片區(qū)市場(chǎng)分析,普通電梯和洋

27、房對(duì)比：通過(guò)對(duì)片區(qū)普通電梯物業(yè)和花園洋房市場(chǎng)供需、消化速度、存量和競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)比分析，結(jié)合項(xiàng)目自身因素，建議發(fā)展花園洋房，不發(fā)展普通電梯物業(yè)。,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),從月消化速度和未來(lái)市場(chǎng)的潛在供應(yīng)，發(fā)展花園洋房具有更好的市場(chǎng)前景市場(chǎng)環(huán)境影響程度通過(guò)各種物業(yè)形態(tài)的價(jià)格變化趨勢(shì)反映從項(xiàng)目盈利水平、供需比、對(duì)市場(chǎng)的敏感性來(lái)看，花園洋房具有更大的發(fā)展優(yōu)勢(shì),普通電梯物業(yè),42,片區(qū)市場(chǎng)別墅樓盤(pán)有限，所以擴(kuò)大范圍選擇成都后花園、

28、派克公館、華僑城、中海國(guó)際社區(qū)、金域西嶺6個(gè)項(xiàng)目作為片區(qū)市場(chǎng)分析,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),供需和價(jià)格：片區(qū)市場(chǎng)別墅物業(yè)銷(xiāo)售速度較快，價(jià)格高，根據(jù)項(xiàng)目自身的景觀資源，項(xiàng)目可以發(fā)展此物業(yè),均價(jià)13700元/平米,在2008-1到2009-6片區(qū)別墅總供應(yīng)和消化套書(shū)分別為1161和806套，月消化速度45套(包括蓄水期),片區(qū)市場(chǎng)分析,統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2008年1月——2009年6月清水價(jià)格。,花園洋房,

29、別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),44,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),價(jià)格變化趨勢(shì)：片區(qū)市場(chǎng)別墅從2007-2009價(jià)格增長(zhǎng)速度較快，在2008年全球金融不景氣的情況下別墅價(jià)格仍然加速增長(zhǎng)，受市場(chǎng)環(huán)境影響小,45,,潛在供應(yīng)：截止到09年6月30日別墅存量355套，約11萬(wàn)平米。未來(lái)2年區(qū)域內(nèi)別墅潛在供應(yīng)190套，共計(jì)7.9萬(wàn)平米。未來(lái)區(qū)域別墅供應(yīng)壓力較小。,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物

30、業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),46,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),典型項(xiàng)目分析—中海國(guó)際社區(qū)：中海國(guó)際社區(qū)別墅價(jià)格上漲幅度達(dá)，在價(jià)格上漲的同時(shí)并未影響別墅的成交，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)別墅的認(rèn)同度高,片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)無(wú)服務(wù)式公寓供應(yīng)，且區(qū)域定位為高新科技園區(qū)和自身酒店配套，對(duì)服務(wù)式公寓的需求將增加，項(xiàng)目可以此物業(yè),本案公寓類(lèi)發(fā)展原因：1、市場(chǎng)空白點(diǎn)：區(qū)域無(wú)服務(wù)式公寓物業(yè)的供應(yīng)，有發(fā)展此類(lèi)物業(yè)的空白點(diǎn)2、區(qū)

31、域發(fā)展條件：區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向是科研類(lèi)、教學(xué)、商務(wù)區(qū)；高新技術(shù)企進(jìn)駐帶來(lái)更多外來(lái)專(zhuān)業(yè)人員，區(qū)域租賃市場(chǎng)將吸引更多投資者目光,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),48,3、自身?xiàng)l件：公寓類(lèi)產(chǎn)品依托項(xiàng)目自身五星級(jí)酒店，公寓和酒店享受同等服務(wù)和配套，項(xiàng)目具有發(fā)展服務(wù)式公寓物業(yè)的條件,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)

32、商業(yè)氛圍不足，形勢(shì)單一，缺乏零售商業(yè)；區(qū)域內(nèi)商業(yè)潛在供應(yīng)大，但是區(qū)域人口發(fā)展足以支撐項(xiàng)目小體量商業(yè)，可以發(fā)展大眾型校園商業(yè),普通電梯物業(yè),1、自身?xiàng)l件：自身商業(yè)體量小，只有2600平米，不可能發(fā)展大型商業(yè)中心，可以發(fā)展大眾型校園商業(yè),,50,50,2、周邊市場(chǎng)：目前區(qū)域商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)單一，缺乏大眾型零售商業(yè)，項(xiàng)目可發(fā)展大眾型校園零售商業(yè),,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),普通電梯物業(yè),51,片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋

33、房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),3、片區(qū)市場(chǎng)商業(yè)潛在供應(yīng)量大，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值,項(xiàng)目周邊可能推出的全部商業(yè)如右表，總體量為19萬(wàn)平方米左右，但除中海項(xiàng)目外的另外兩個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目是否實(shí)施與實(shí)施時(shí)間不確定。,,普通電梯物業(yè),片區(qū)市場(chǎng)分析,花園洋房,別墅物業(yè),公寓物業(yè),商業(yè)物業(yè),4、人口影響：區(qū)域常住人口多，住宅和校園人口達(dá)10萬(wàn)，項(xiàng)目可以發(fā)展大眾型校園商業(yè),項(xiàng)目區(qū)域潛在商業(yè)供應(yīng)量為19萬(wàn)平方米，由于存在較大不確定性，按5

34、0-60%實(shí)現(xiàn)供應(yīng)預(yù)測(cè)，則未來(lái)供應(yīng)量為9-10.8萬(wàn)平米左右,直接15分鐘商業(yè)生活圈內(nèi)，區(qū)域人口總量達(dá)到10萬(wàn)人，其中學(xué)校達(dá)到4.2萬(wàn)人按照《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，未來(lái)成都市人均商業(yè)面積在1.2平米左右，自身商業(yè)較小，發(fā)展大眾商業(yè)可行,普通電梯物業(yè),53,結(jié)論：項(xiàng)目建議不發(fā)展普通電梯住宅，建議發(fā)展花園洋房，加以部分別墅物業(yè)，同時(shí)發(fā)開(kāi)公寓物業(yè)，附帶部分大眾型的校園商業(yè),片區(qū)市場(chǎng)分析,,市場(chǎng)研究與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析,項(xiàng)目發(fā)展方向初判,細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)

35、品競(jìng)爭(zhēng)力研究,產(chǎn) 品細(xì)節(jié)建議,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目盈利測(cè)算,,洋房,別墅,公寓,商業(yè),區(qū)域洋房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),我們將從以下幾方面對(duì)該結(jié)論做出闡述：1、區(qū)域洋房置業(yè)客戶(hù)的需求特征2、現(xiàn)有消化率較高的優(yōu)質(zhì)洋房產(chǎn)品總結(jié)3、現(xiàn)有洋房項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)總結(jié)4、具體個(gè)案的分析,區(qū)域銷(xiāo)售較好的洋房，其重要的競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在：景觀的精心規(guī)劃和打造、大面積贈(zèng)送空間（包括地下室）、物業(yè)服務(wù)，以及總價(jià)控制。,,區(qū)域洋房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),1、具有普遍的享受心理（

36、尤其對(duì)景觀），但收入水平使得他們也很注重性?xún)r(jià)比；2、對(duì)面積需求具有一定彈性，主要需求130-140平米的戶(hù)型，但大多數(shù)客戶(hù)可隨著景觀資源的不同而上下浮動(dòng)20-30平米，對(duì)價(jià)格的要求也會(huì)上下浮動(dòng)，最高可達(dá)1000元/平米以上。關(guān)于此，稍后的個(gè)案分析和客戶(hù)調(diào)研可以證明。 由此可以解釋?zhuān)瑓^(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，第一條便是創(chuàng)造更多的贈(zèng)送空間，但控制建筑面積，以控制總價(jià)；第二是加大對(duì)景觀資源的投入力度，由此提高客戶(hù)的置業(yè)彈性，

37、以提高產(chǎn)品單價(jià)。,一、區(qū)域內(nèi)洋房置業(yè)客戶(hù)具有以下兩點(diǎn)明顯的需求特征,二、現(xiàn)有消化率較高的優(yōu)質(zhì)洋房產(chǎn)品：主流為套三131-140平米(總價(jià)70-110萬(wàn))，其次141-155平米(總價(jià)75-120萬(wàn)) ；套四（平層）146-155平米(總價(jià)102-120萬(wàn)) ，套四（躍層）166-180平米 (總價(jià)125-150萬(wàn)),區(qū)域洋房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),以上價(jià)格均為清水價(jià)格，數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,單位：元/平米,注明：華僑城09年價(jià)格為二手轉(zhuǎn)讓

38、價(jià)格。,區(qū)域洋房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),三、現(xiàn)有洋房項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)：價(jià)格較高，漲幅較快，受市場(chǎng)歡迎的洋房產(chǎn)品，皆具備上述幾個(gè)重要特征。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,洋房項(xiàng)目分布示意,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比,數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,,一期,,三期,,二期,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,物業(yè)形態(tài)：多層

39、（6層）、花園洋房8+1，面積段119-203M2，已推出1970套，歷年均價(jià) 5000-7500元/M2，已銷(xiāo)售4年。,470戶(hù),多層6、花園洋房8+1,一期（05年9月),1020戶(hù),276戶(hù),204戶(hù),二期（06年3月),三期二批次（09年6月）,,,,均價(jià)5000,均價(jià)6000,均價(jià)7500,均價(jià)6500,,119-204M2,119-202M2,121-192M2,132-202M2,

40、多層6、花園洋房8+1,三期一批次（08年6月),多層6、花園洋房8+1,多層6,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,供應(yīng)套數(shù),均價(jià),區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,,,,,,,,,130-140平米是目前主要供應(yīng)消化面積，隨著三批次好的景觀位置，三批次181-200平米大面積最好景觀位置也得以暢銷(xiāo)。本案可以在洋房位置好的地方發(fā)展少量的181-200平米的大戶(hù)型。,區(qū)域的發(fā)展,中海品牌積累,配套、景觀不斷完善,競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng),套型段面積不斷的上升,,,+,+,

41、+,批次地理位置越好,+,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,暢銷(xiāo)戶(hù)型：135-145平米套三、四為主，但戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，缺乏亮點(diǎn)及贈(zèng)送面積。,儲(chǔ)存室、衣帽間功能完善,,,,雙陽(yáng)臺(tái)、三面觀景,雙陽(yáng)臺(tái)、三面觀景,,,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,客戶(hù)特征：以二、三次置業(yè)、年齡30-50歲、高新西區(qū)客戶(hù)、中小私營(yíng)主及個(gè)體商戶(hù)為主。,區(qū)域

42、洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,置業(yè)特征：90%客戶(hù)自住，購(gòu)買(mǎi)因素主要為中海品牌、配套、環(huán)境及規(guī)模。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,項(xiàng)目啟示：,別墅、洋房、電梯合理分區(qū)，獨(dú)立管理；135-145平米套三、套四銷(xiāo)售情況較好，建議本項(xiàng)目主力面積發(fā)展此面積段。三批次181-200平米大面積最好景觀位置也得以暢銷(xiāo)。本案可以在洋房位置好的地方發(fā)展少量的181-200平米的大戶(hù)型。中

43、海國(guó)際社區(qū)洋房戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，缺乏亮點(diǎn)和面積贈(zèng)送，建議本項(xiàng)目戶(hù)型創(chuàng)新，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力。打造內(nèi)河景觀，提高項(xiàng)目景觀競(jìng)爭(zhēng)力，提高價(jià)格漲幅。本案在項(xiàng)目后期一定使用具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,,一批次,,二批次,,三批次,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,弗萊明戈,126戶(hù),花園洋房7

44、+1、7+2,一批次（08年11月),156戶(hù),144戶(hù),二批次（09年3月),三批次（09年6月）,,,4000-7500,,137-216M2,137-180M2,140-180M2,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,供應(yīng)套數(shù),價(jià)格,花園洋房7+1、7+2,花園洋房7+1、7+2,4000-8000,4500-8500,目前主力銷(xiāo)售面積130-140平米套三、170-180平米躍層套四,花園洋房7+1、7+2，面積段137-216M2，已推出

45、426套，歷年價(jià)格4000-8500元/M2，已銷(xiāo)售7個(gè)月。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,,,收房后處理,,花架全贈(zèng)送（功能房）,,凸窗變面積,,雙面通風(fēng)采光,收房后處理,,（實(shí)得面積約155平米）,,雙流線入戶(hù),設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：雙流線入戶(hù)、雙面通風(fēng)采光、凸窗變面積、配備功能房（花架贈(zèng)送）,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,,花園全贈(zèng)送,,負(fù)一

46、樓全贈(zèng)送（半地下私人會(huì)所 ）,,陽(yáng)光地下室,（實(shí)得面積約290平米）,設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：大面積贈(zèng)送、錯(cuò)躍、半地下私人會(huì)所（負(fù)一樓全贈(zèng)送）、帶私家花園。,私家花園,設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：地下下沉式空間，整體抬高地面，通過(guò)下沉式花園贈(zèng)送等手段更能體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)感，受客戶(hù)追捧。參考市場(chǎng)操作模作，龍湖操作方式更受市場(chǎng)接受。,龍湖洋房系列：下沉式花園圖解,市場(chǎng)常規(guī)作法：下沉式花園圖解,2008年：龍湖三千城銅雀臺(tái)售價(jià)：10000元/平米

47、 首創(chuàng)愛(ài)這城后海售價(jià)：8000元/平米2009年：龍湖三千城銅雀臺(tái)：10000元/平米 首創(chuàng)愛(ài)這城后海：7500元/平米,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,客戶(hù)特征：以二、三次置業(yè)、年齡30-50歲、郫縣當(dāng)?shù)乜蛻?hù)、中小私營(yíng)主及個(gè)體商戶(hù)、 公務(wù)員為主。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,

48、中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,置業(yè)特征：88%客戶(hù)自住，購(gòu)買(mǎi)因素主要為龍湖品牌、戶(hù)型（設(shè)計(jì)及贈(zèng)送面積）、環(huán)境。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,項(xiàng)目啟示：,140平米套三、170平米躍層套三為主，戶(hù)型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)多，贈(zèng)送面積多，銷(xiāo)售較好。建議本項(xiàng)目發(fā)展140平米平層套三和170平米套四底、頂躍。弗萊明戈主要由贈(zèng)送面積來(lái)提升價(jià)格；本案建議大力贈(zèng)送面積或地下室，提升客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)彈性，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。坡地景觀，

49、高低落差的層次感，形成西片樓盤(pán)獨(dú)特景觀。建議本項(xiàng)目注重內(nèi)河打造，建立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,,花園洋房6+1,,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,72戶(hù),花園洋房6+1,一批次（06年11月),120戶(hù),二批次（06年12月),,均價(jià)4800,126-196M2,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,

50、供應(yīng)套數(shù),價(jià)格,花園洋房6+1,均價(jià)5000,126-196M2,物業(yè)形態(tài)：花園洋房6+1，面積段126-196M2，推出192套，歷年均價(jià) 4800-5800元/M2，4個(gè)月銷(xiāo)售90%。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,暢銷(xiāo)戶(hù)型：130平米套三，三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、但戶(hù)型中規(guī)中矩、贈(zèng)送面積較少。,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,客戶(hù)特征：以二

51、、三次置業(yè)、年齡30-50歲、高新西區(qū)客戶(hù)、中小私營(yíng)主及個(gè)體商戶(hù)為主。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,置業(yè)特征：86%客戶(hù)自住，購(gòu)買(mǎi)因素主要為升值潛力、價(jià)格及綠地品牌。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,項(xiàng)目啟示：,別墅、洋房、電梯分區(qū)不明確，互相影響；本案切忌別墅、洋房混雜。130平米套三銷(xiāo)售情況較好，建議本項(xiàng)目主力面積發(fā)展此面積段。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中

52、海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,物業(yè)形態(tài)：花園洋房4+1、5+1，面積段146-355M2，已推出364套，均價(jià) 7800元/M2， 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售。,364戶(hù),花園洋房4+1、5+1、9層,一批次（08年8月),均價(jià)7800,140-355M2,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,供應(yīng)套數(shù),價(jià)格,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū)

53、,派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,華僑城,大戶(hù)型暢銷(xiāo)原因：,華僑城的品牌,30000 ㎡中央內(nèi)湖和50000㎡生態(tài)水系,大戶(hù)型均臨湖且位置好,暢銷(xiāo)戶(hù)型：各面積段均暢銷(xiāo)；大部分以三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、功能布局完善，但贈(zèng)送面積較少。,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,項(xiàng)目戶(hù)型面積設(shè)計(jì)偏大，以150平米套三、166-200平米套四、201-220平米（平層）套五為主，任然實(shí)

54、現(xiàn)100%銷(xiāo)售，主要由于該項(xiàng)目有不可復(fù)制的湖景資源以及華僑城的品牌號(hào)召力。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,客戶(hù)特征：以二、三次置業(yè)、年齡40-50歲、高新西區(qū)、省外、省內(nèi)、北門(mén)客戶(hù)、中小私營(yíng)主及個(gè)體商戶(hù)、 公務(wù)員為主。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,置業(yè)特征：79%客戶(hù)自住，購(gòu)買(mǎi)因素主要為環(huán)境、規(guī)模及華僑城品牌。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析

55、,弗萊明戈,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,項(xiàng)目啟示：,別墅、洋房、電梯分區(qū)明確，互不影響；本案切忌別墅、洋房混雜。戶(hù)型大部分以三陽(yáng)臺(tái)、雙入戶(hù)設(shè)計(jì)、功能布局完善，但贈(zèng)送面積較少。本案大力贈(zèng)送面積或地下室，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，提升價(jià)格。181-200平米大面積最好景觀位置也得以暢銷(xiāo)，主要原因是此面積段都在項(xiàng)目位置、景觀最好的地方。本案可以在洋房位置好的地方發(fā)展少量的181-200平米的大戶(hù)型。,區(qū)域洋房典型項(xiàng)目分析,,,,本案洋房暢銷(xiāo)6

56、大必備條件,開(kāi)發(fā)商品牌（已有資源、需強(qiáng)化）,戶(hù)型創(chuàng)新（需要參考）,內(nèi)河景觀最大化（需要打造）,別墅、洋房合理分區(qū)（需要打造）,品牌物業(yè)服務(wù)（需要打造）,贈(zèng)送大面積大陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園雙流線入戶(hù)功能房完善凸窗、花架變面積戶(hù)戶(hù)均帶私家花園洋房均帶電梯,控制戶(hù)型總價(jià)(控制在區(qū)域主力消化總價(jià)內(nèi)),套三 (總價(jià)70-110萬(wàn))套四（躍層） (總價(jià)125-150萬(wàn)）,國(guó)家一級(jí)物管,區(qū)域洋房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),典型項(xiàng)目借鑒：,別墅、洋

57、房合理分區(qū)，獨(dú)立管理,,,6-8層洋房帶電梯，避免高樓層滯銷(xiāo),一梯兩戶(hù)，提高產(chǎn)品品質(zhì),參考弗萊明戈戶(hù)型設(shè)計(jì),打造內(nèi)河景觀，引河水入各景觀節(jié)點(diǎn)，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力,主力發(fā)展暢銷(xiāo)戶(hù)型中的中等面積段,,,,,,引進(jìn)品牌知名物管,,區(qū)域洋房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),,洋房,別墅,公寓,商業(yè),區(qū)域別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),我們將從以下幾方面對(duì)該結(jié)論做出闡述：1、區(qū)域別墅置業(yè)客戶(hù)的需求特征2、現(xiàn)有消化率較高的優(yōu)質(zhì)別墅產(chǎn)品總結(jié)3、現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)總結(jié)4

58、、具體個(gè)案的分析,區(qū)域銷(xiāo)售較好的別墅，其重要的競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在：不可復(fù)制景觀的資源和園林打造、頂級(jí)物業(yè)服務(wù)，開(kāi)發(fā)商的品牌。,,區(qū)域別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),1、絕對(duì)享受性需求，尤其是對(duì)景觀資源的享受，需求面積和承受價(jià)格彈性較大，主要需求241-280平米的戶(hù)型，但大多數(shù)客戶(hù)可隨著景觀資源的不同而上下浮動(dòng)50-150平米。單價(jià)承受能力有3000元/平米以上的彈性；關(guān)于此，稍后的個(gè)案分析和客戶(hù)調(diào)研可以證明。 由此可以解釋?zhuān)瑓^(qū)域內(nèi)別

59、墅產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，第一條加大對(duì)景觀資源的投入力度，由此提高客戶(hù)的置業(yè)彈性，以提高產(chǎn)品單價(jià)。第二是完善戶(hù)型的功能性及增加私人空間，但控制建筑面積，以控制總價(jià)在區(qū)域主流需求以?xún)?nèi)；,一、區(qū)域內(nèi)別墅置業(yè)客戶(hù)具有以下明顯的需求特征,二、現(xiàn)有消化率較高的優(yōu)質(zhì)別墅產(chǎn)品：主要集中在240-300平米，其中套五241-280平米(總價(jià)190-460萬(wàn))；其次套五281-310平米(總價(jià)250-500萬(wàn)) ，311-350平米(總價(jià)280-560萬(wàn)),統(tǒng)計(jì)

60、時(shí)間：2006年9月——2009年6月30日止，以上價(jià)格均為清水價(jià)格。由于聯(lián)排、雙拼總價(jià)及雙拼、獨(dú)棟總價(jià)會(huì)出現(xiàn)交叉，別墅所 有形態(tài)都進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,區(qū)域別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),注明：以上價(jià)格均為清水價(jià)格,單位：元/平米,區(qū)域別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),三、現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)：價(jià)格較高，漲幅較快，受市場(chǎng)歡迎的別墅產(chǎn)品，皆具備上述幾個(gè)重要特征。,區(qū)域別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),別墅項(xiàng)目分布示意,區(qū)域別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié),經(jīng)濟(jì)

61、指標(biāo)對(duì)比,,別墅,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,華僑城,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,金域西嶺,成都后花園,,一期,,二期,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,華僑城,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,華僑城,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,金域西嶺,成都后花園,247戶(hù),聯(lián)排別墅,一期（06年11月),118戶(hù),二期（08年9

62、月),,均價(jià)10000-12000,244-264M2,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,供應(yīng)套數(shù),價(jià)格,均價(jià)15000-16000,313-450M2,聯(lián)排別墅,物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排別墅，面積段244-450M2，已推出365套，均價(jià) 10000-16000元/M2， 推出房源已銷(xiāo)售70%。平均月消化套數(shù)12-15套。,一期面積普遍比二期大，主要是由于二期景觀資源更好，更稀缺。二期戶(hù)型中350-450平米套五超大戶(hù)型

63、設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售情況較好，主要此面積段主要集中在二期景觀最好的位置。,,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,區(qū)域洋房市場(chǎng)分析,華僑城,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,金域西嶺,成都后花園,傭人、工人房,,,雙車(chē)位設(shè)計(jì),,私享空間,,動(dòng)區(qū),,靜區(qū),,動(dòng)靜區(qū),中海國(guó)際社區(qū)341M2,客戶(hù)特征：以三次以上置業(yè)、年齡40-50歲、高新西區(qū)、省外、西門(mén)、南門(mén)客戶(hù)、大型私營(yíng)主及企業(yè)高管、 為主。,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華

64、僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,置業(yè)特征：89%客戶(hù)自住，購(gòu)買(mǎi)因素主要為環(huán)境、地段及中海品牌。,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,項(xiàng)目啟示：,中海別墅采用中海最高檔次深藍(lán)物業(yè)，區(qū)別于洋房和電梯的管理，提高了別墅檔次及管理服務(wù)。建議本案別墅啟用頂級(jí)物業(yè)（如世邦、戴德梁行全程物業(yè)服務(wù)）在區(qū)域無(wú)品牌價(jià)值積累和沒(méi)有獲得市場(chǎng)認(rèn)同情況下，一定要控制戶(hù)型面積，避免設(shè)

65、計(jì)大戶(hù)型而造成滯銷(xiāo)。二期戶(hù)型中350-450平米套五超大戶(hù)型設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售情況較好，主要此面積段主要集中在二期景觀最好的位置。建議項(xiàng)目發(fā)展中等暢銷(xiāo)戶(hù)型。,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,聯(lián)排別墅,,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,44戶(hù),聯(lián)排別墅,一期（06年0月),均價(jià)7000,210-270M2

66、,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,供應(yīng)套數(shù),價(jià)格,物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排別墅，面積段210-270M2，共計(jì)44套，均價(jià) 7000元/M2， 目前剩余2套，現(xiàn)均價(jià)10000元M2。,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,客戶(hù)特征：以二、三次置業(yè)，年齡30-50歲，高新西區(qū)、省外、西門(mén)客戶(hù)，大、中小私營(yíng)主及個(gè)體商戶(hù)、 產(chǎn)業(yè)高管為主。,中海國(guó)際社區(qū),

67、派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,置業(yè)特征：88%客戶(hù)自住，購(gòu)買(mǎi)因素主要為價(jià)格、升值潛力及綠地品牌。,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目啟示：,由于別墅及洋房分區(qū)不明確，以及項(xiàng)目別墅產(chǎn)品本身缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，造成項(xiàng)目別墅價(jià)格較便宜；本案在產(chǎn)品分區(qū)的時(shí)候要注意。,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城

68、,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,聯(lián)排別墅,,,雙拼別墅,,獨(dú)棟別墅,中海國(guó)際社區(qū),派克公館,華僑城,金域西嶺,成都后花園,區(qū)域別墅典型項(xiàng)目分析,58戶(hù),聯(lián)排別墅、雙拼,一批次（09年4月),均價(jià)16000,210-405M2,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,供應(yīng)套數(shù),價(jià)格,30戶(hù),聯(lián)排別墅、雙拼,二批次（09年5月),均價(jià)16000,210-405M2,物業(yè)形態(tài),面積區(qū)間,供應(yīng)套數(shù),價(jià)格,120戶(hù),聯(lián)排別墅、雙拼、獨(dú)棟,三批次（