我國住房抵押貸款證券化研究——以深圳為例.pdf

1、住房抵押貸款證券化是二十世紀(jì)國際金融領(lǐng)域最重大的金融創(chuàng)新之一，目前，住房抵押貸款證券品種和技術(shù)不斷發(fā)展，形成了全球化的趨勢。從國外住房金融的發(fā)展來看，住房抵押貸款證券化是我國住房金融發(fā)展的一個必然趨勢。隨著我國住房抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，我國全面推行住房抵押貸款證券化將是必然的選擇。 本文首先介紹了住房抵押貸款證券化相關(guān)理論，對住房抵押貸款證券化的特性功能和運作機制進行了闡述。然后通過對我國住房金融市場需求狀況的實證分析、商業(yè)銀

2、行的資產(chǎn)負(fù)債管理方法的規(guī)范性分析得出我國迫切需要推行住房抵押貸款證券化的論點。而住宅產(chǎn)業(yè)的政策支持、住房抵押貸款的初具規(guī)模、住房金融組織機構(gòu)的日益成熟、證券市場的不斷完善、相關(guān)法律法規(guī)的出臺使住房抵押貸款證券化的推行具備了可行性。深圳作為發(fā)展了20年的經(jīng)濟特區(qū)，它的經(jīng)濟發(fā)展、投資環(huán)境、金融體系、信貸市場更是具備住房抵押貸款證券化先行試點的優(yōu)越條件。由于我國目前還存在著商業(yè)銀行動力不足、配套金融環(huán)境和社會環(huán)境不完善等問題，因此住房抵押貸款

3、證券化推行初期的效率和效果會受到一定的影響，但這并不能否定住房抵押貸款證券化操作的可行性。 美國是住房抵押貸款證券化最早的國家，加拿大和香港的住房抵押貸款證券化也取得了一定的發(fā)展。本文通過對美國、加拿大、香港的住房抵押貸款證券化的比較分析，得出一些對我國開展住房抵押貸款證券化有益的啟示，并在借鑒它們成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了克服我國住房抵押貸款證券化面臨問題應(yīng)采取的對策。這些措施包括：完善住房抵押貸款一級市場、健全信用擔(dān)保與評級體

4、系、加強保險業(yè)與個人抵押貸款的結(jié)合、優(yōu)化現(xiàn)行利率體系、加快金融技術(shù)發(fā)展和人才培養(yǎng)。 本文最后首先對建行住房抵押貸款證券化試點方案進行了介紹和評述，然后在參考建行試點方案和國外做法的基礎(chǔ)上提出了自己的設(shè)計思路，并以深圳一筆100多億元的住房抵押貸款組合為例進行了具體的設(shè)計，制訂了初期和成熟期兩套方案。住房抵押貸款證券化初期SPV采用特殊目的信托的形式，證券化產(chǎn)品采用過手證券；成熟期SPV為有國家背景的獨立運作的公司，證券化產(chǎn)品采用

5、抵押擔(dān)保證券（CMO）。方案的推行包括以下幾個核心內(nèi)容：第一，由政府組建一家從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)或者有政府背景的獨立的SPV，從各商業(yè)銀行手中收購合格的住房抵押貸款構(gòu)建資產(chǎn)池。第二，發(fā)起人在全國性媒體上發(fā)布信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公告通知相關(guān)權(quán)益人，由房地產(chǎn)管理部門批量辦理抵押權(quán)變更登記。第三，由國內(nèi)、外信用評級機構(gòu)對抵押貸款證券進行評級，發(fā)起人進行內(nèi)部信用增級，或采用各大保險公司提供信用保險、政府擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保等外部信用增級方