房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項治

1、認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項治理”工作,2009.5,認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項治理”工作,一、對建筑容積率的基本認識二、容積率的制定與調(diào)整 三、清理核查工作的重點,一、對建筑容積率的基本認識,1.容積率的概念在一定的地塊內(nèi)，（允許修建的）總建筑面積與建筑用地面積的比值。,一、對建筑容積率的基本認識,2.研究建筑容積率的意義（1）控制容積率是政府衡量土地使用強度和評價土地利用合理性的重要指標和基

2、本手段。（2）提高容積率是開發(fā)商獲取超額利潤的工具。（3）合理容積率是業(yè)主享受必要環(huán)境條件的基本保證。（4）把握容積率是遏制房地產(chǎn)業(yè)腐敗的突破口。小結(jié)：雙刃劍——科學制定——嚴格執(zhí)行,一、對建筑容積率的基本認識,3.容積率的特性（1）容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘浚ㄈ莘e率＝總建筑面積 / 凈地塊面積）凈地塊：建筑所使用的場地；總建筑面積：地面以上部分的建筑面積總和。（2）在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)

3、成正比；在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。（3）在一定的建筑面積條件下，樓面占地率與容積率成反比。（4）容積率是相對指標，有一定彈性。小結(jié)：彈性——度量,一、對建筑容積率的基本認識,4.確定容積率的原則 （1）容積率上限：取決于環(huán)境質(zhì)量的最起碼要求； （2）容積率下限：取決于開發(fā)者能承受的最高樓面地價。小結(jié)：客觀值——普遍性——避開開發(fā)商,一、對建筑容積率的基本認識,5. 確定容積率的依據(jù)（1）

4、國家和省的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范（2）城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃（3）城市的經(jīng)濟狀況（4）地塊的實際情況小結(jié)：因地制宜——政策性——地方性,一、對建筑容積率的基本認識,6.影響容積率的主要因素（1）地塊的使用性質(zhì)；（2）地塊的區(qū)位；（3）城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施容量；（4）地塊空間環(huán)境條件－表現(xiàn)為城市設(shè)計的要求；（5）建造方式與形體；（6）地塊土地出讓價格；（7）歷史環(huán)境的保護。小結(jié)：多因子——技術(shù)支撐——經(jīng)驗積累,一、

5、對建筑容積率的基本認識,7.確定容積率的方法（1）形體布局模擬；（2）經(jīng)驗歸納統(tǒng)計；（3）調(diào)查分析對比。小結(jié)：方案對比——集思廣益,一、對建筑容積率的基本認識,8.容積率下限的確定開發(fā)總投入×利潤率＝總產(chǎn)出－總投入小結(jié)：利益兼顧,一、對建筑容積率的基本認識,9.容積率的調(diào)節(jié)指導(dǎo)原則：利益分享、不超上限；調(diào)節(jié)方法：調(diào)節(jié)系數(shù)法 地塊出讓價格升值率＝調(diào)節(jié)系數(shù)×建筑面積增加率小結(jié)：復(fù)雜

6、性——明確性——公開性,二、容積率的制定與調(diào)整,1. 容積率的制定程序（1）下達任務(wù)（2）熟悉總規(guī)（3）現(xiàn)場踏查（4）編制方案（5）技術(shù)審查（6）行政把關(guān)（7）專家論證（8）匯總修改（9）上報批準小結(jié)：程序嚴密——大漏洞概率低,二、容積率的制定與調(diào)整,2.容積率調(diào)整的必要性（1）制定程序的漏洞（2）決策過程的偏差（3）實施條件的變化（4）經(jīng)濟利欲的膨脹小結(jié)：多數(shù)實施順利——個別在所難免,二、容積率的制定與

7、調(diào)整,3. 容積率調(diào)整的程序（1）調(diào)整申請（2）行政審核（3）下達任務(wù)（4）技術(shù)論證（5）專家論證（6）現(xiàn)場公示（7）行政匯總（8）重編控規(guī)（9）上報批準小結(jié)：陽光規(guī)劃——科學可行——杜絕腐敗,二、容積率的制定與調(diào)整4.容積率上限的控制住宅建筑面積凈密度控制指標萬m2/hm2）,注：①混合層取兩者的指標值作為控制指標的上、下限值； ②本表不計入地下層面積。,二、容積率的制定與調(diào)整,（2）其它用地容

8、積率表4.6.doc小結(jié)：把握上限——適用安全,三、清理核查工作的重點,1.核查有關(guān)資料的真實性（1）有關(guān)資料是否齊全（2）有關(guān)資料的核發(fā)時間是否真實、合法選址意見書（附規(guī)劃設(shè)計條件）——建設(shè)用地規(guī)劃許可證——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——竣工驗收（3）核發(fā)機關(guān)是否合法（4）核發(fā)程序是否合法（5）有關(guān)資料是否清晰，有否涂改,三、清理核查工作的重點,2.原始容積率的合理性（1）是否明確（2）是否超出上限值,三、清理核查工作的重

9、點,3.修改程序的合法性（1）是否提出申請（2）是否進行論證（3）是否進行公示（4）是否經(jīng)過批準,三、清理核查工作的重點,4.修改結(jié)果的合理性（1）申請理由是否合理（2）有否論證資料（3）是否超出上限（4）利益分配是否合理,三、清理核查工作的重點,5.核查容積率執(zhí)行情況（1）核算建筑面積,三、清理核查工作的重點,建筑物面積計算方法①建筑面積按建筑物圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（勒腳應(yīng)扣除；內(nèi)部局部樓層無圍護結(jié)構(gòu)的按結(jié)構(gòu)底

10、板面積計算，有圍護結(jié)構(gòu)的按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算）；②對于平屋頂房間：h≥2.2m應(yīng)計算全面積；h〈2.2m應(yīng)計算1/2面積； 對于坡屋頂房間：h≥2.1m應(yīng)計算全面積；h〈2.1m應(yīng)計算1/2面積（但h〈1.2m的部分不應(yīng)計入）；③有永久性頂蓋而無圍護結(jié)構(gòu)的，按水平投影的1/2計算；④各種井類和變形縫按自然層數(shù)計算；⑤雨棚挑出長度≥2.1m 應(yīng)按水平投影的1/2計算；⑥陽臺應(yīng)按水平投影的1/2計算；⑦高低聯(lián)跨建筑應(yīng)分

11、別計算，變形縫算在低跨內(nèi)。,三、清理核查工作的重點,下列項目不應(yīng)計算面積：①建筑物通道（騎樓、過街樓）的底層。②建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。③建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。④屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。⑤建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。⑥勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)

12、的雨蓬以及建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。⑦無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。⑧自動扶梯、自動人行道。⑨獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。,三、清理核查工作的重點,注意：①核算容積率時，不計入地下室面積；②住宅建筑層高超過3.6m的，應(yīng)另計；其它建筑不區(qū)分層高。（2）核算用地面積用地面積＝征地總面積－代征道路用地－代征綠