重慶天星旅游度假小鎮(zhèn)策劃

1、天星旅游度假小鎮(zhèn)策劃報(bào)告,曾祥庸工作室,報(bào)告內(nèi)容,前期工作結(jié)論點(diǎn)及需解決的核心問題 項(xiàng)目市場調(diào)研及結(jié)論要點(diǎn) 類似案例借鑒及破題思路,前期工作結(jié)論點(diǎn)及需解決的核心問題,梳理上一階段策劃思路結(jié)論點(diǎn),項(xiàng)目總體發(fā)展方向：依托金佛山，打造重慶人的“心靈牧場”，讓重慶人從此擁有“城市后花園”。項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)的締造方式：現(xiàn)代休閑服務(wù)功能與現(xiàn)有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)深度化、極致化、主題化的休閑體驗(yàn)。項(xiàng)目規(guī)劃理念：大致分區(qū)、交錯(cuò)融合的功能分區(qū)思路。,尚

2、待解決的核心問題,人從哪來？來做什么？ 需要什么？解決了上述問題，小鎮(zhèn)該如何有序、有節(jié)奏地開發(fā)？,為解決問題，我們進(jìn)行了大量的調(diào)研—,怎樣才能吸引人來？怎樣才能留住人消費(fèi)？怎樣才能滿足人的休閑欲望?,項(xiàng)目市場調(diào)研及結(jié)論要點(diǎn),調(diào)研內(nèi)容包括（詳見附件）,針對在重慶一小時(shí)圈層有購房需求的潛在休閑消費(fèi)者，我們攔截了一千多被訪者，收回有效問卷200份，了解其對休閑生活方式、生活配套等方面的詳細(xì)需求，調(diào)研成果詳見《潛在休閑消費(fèi)者調(diào)

3、研報(bào)告》；為了更準(zhǔn)確地了解重慶周邊休閑度假市場的開發(fā)狀況和客群特征，我們現(xiàn)場訪問了仙女山5 個(gè)在售樓盤和金佛美廬，調(diào)研成果詳見《休閑度假樓盤調(diào)研報(bào)告》 ；為了解決景區(qū)商業(yè)配套和商家來源問題，我們針對瓷器口、泰古書畫市場、洋人街、大禮堂、展覽館、紅巖紀(jì)念館等游樂/旅游/購物場所調(diào)研共6處，完成了33份深訪，其中包括：萬盛石林商家調(diào)研5份，仙女山、金佛山、南川農(nóng)家樂深訪8份，休閑會(huì)所深訪3份，酒吧深訪4份，特色客棧深訪2份，特色餐飲深訪

4、6份，特色商業(yè)（旅游紀(jì)念品）2份，瓷器口書畫研究院深訪1人，成都酒店管理專家2人，調(diào)研成果詳見《商家深訪報(bào)告》 ；同時(shí)，針對金佛山未來的旅游市場發(fā)展空間，我們專門深訪了四川康輝的總經(jīng)理和重慶黃金假期、萬友國旅的旅游專家；以尋找打破金佛山景區(qū)淡旺季消費(fèi)局限性的思路。,根據(jù)對客群的定位，我們在重慶市區(qū)投放200份潛在需求調(diào)研及產(chǎn)品測試問卷，以作為對本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的有利參考。（詳見附件）,調(diào)研對象：受教育程度良好，多為大專/大本學(xué)歷；多為

5、企業(yè)中高層管理人員、中高級(jí)技術(shù)人員或私營企業(yè)主；總收入中上水平；在近期或未來中短期內(nèi)都有較強(qiáng)烈的購房意向。,潛在休閑消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論：,購置物業(yè)的用途84.5%的被訪者為二次置業(yè)，置業(yè)目的以休閑度假和投資為主；如在金佛山置業(yè)，其主要用途是休閑度假或老年常住/養(yǎng)老；如在金佛山購置第二居所，主要還是圍繞核心家庭（年輕夫妻、或帶小孩）的使用，部分會(huì)考慮增加給父母養(yǎng)老的功能；大多被訪者在夏天、節(jié)假日或春暖花開的時(shí)候郊區(qū)物業(yè)度假消夏；居住天

6、數(shù)大部分集中在20-65天，平均一年中有36天會(huì)在郊區(qū)物業(yè)中度過。 參考意義：我們的產(chǎn)品應(yīng)該充分體現(xiàn)休閑度假特征，滿足家庭功能需求，同時(shí)兼顧投資性。,來金佛山的休閑度假行為被訪者最希望在金佛山參加的休閑活動(dòng)主要是爬山、散步和聊天；在金佛山進(jìn)行休閑度假，被訪者最希望有的幾大業(yè)態(tài)配套分別是：休閑類（溫泉SPA、茶坊、酒吧）；餐飲類（中餐、當(dāng)?shù)仫L(fēng)味美食、西餐）；購物類（日常用品、特產(chǎn)紀(jì)念品、工藝藝術(shù)品）；在金佛山休閑，90%

7、的被訪者能接受的消費(fèi)水平在200元以內(nèi)；82%的被訪者接受院落式主題文化客棧，其消費(fèi)水平以每人每天的費(fèi)用在100元以內(nèi)為主。 參考意義：金佛山的開發(fā)現(xiàn)狀使客群來景區(qū)后的休閑方式有限；但從他們的需求表述中，我們認(rèn)為本案完全可以做更豐富、更有特色的休閑度假項(xiàng)目來吸引客群，同時(shí)對金佛山景區(qū)發(fā)展形成有效補(bǔ)充。,購置郊區(qū)物業(yè)的特征購置郊區(qū)度假物業(yè)首選溫泉景區(qū)（北溫泉）、仙女山、縉云山和金佛山；再次置業(yè)首選花園洋房（49.5%）和酒

8、店式公寓（31%）；更傾向擁有安靜度假環(huán)境的郊區(qū)物業(yè)；大多數(shù)被訪者需求中等面積、房間個(gè)數(shù)適中、平層結(jié)構(gòu)，面積集中在90㎡的中小戶型，總價(jià)35萬元以內(nèi)（根據(jù)市調(diào)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)際可承受價(jià)格水平應(yīng)比其選擇高出15%~20%） ；大多數(shù)都要求有私家花園（院落），不排斥公共交流空間；在總價(jià)的約束下，過半被訪者選擇私家花園（院落）面積為20㎡以內(nèi)。 參考意義：金佛山景區(qū)具有一定的知名度，但溫泉景區(qū)顯然更具特色吸引力，因此本案需創(chuàng)新個(gè)

9、性化休閑主題與之抗衡，同時(shí)也應(yīng)該考慮具有自身特色的洗浴文化。從目前被訪者選擇的物業(yè)檔次來看，他們更傾向于中端、生活氣息濃厚的度假區(qū)域。,對郊區(qū)（景區(qū)）物業(yè)的相關(guān)看法郊區(qū)物業(yè)最需要的五大配套設(shè)施依次是：大中型超市、餐飲、銀行、泳池和茶樓；景區(qū)物業(yè)與城區(qū)物業(yè)相比，劣勢主要是距離城市太遠(yuǎn)、交通成本高、周邊生活配套不完善、入住率低和安全性差等；影響購房決定的前五項(xiàng)因素分別是房屋單價(jià)、周邊公共配套、與市區(qū)的距離及交通便利性、社區(qū)安全性和長期

10、的升值空間。 參考意義：提高配套成熟度，克服距離和交通帶來的心理抗性；利用價(jià)格優(yōu)勢結(jié)合配套完善的生活方式塑造項(xiàng)目優(yōu)勢。,到金佛山景區(qū)置業(yè)的需求特征絕大部分被訪者不了解“金佛美廬”項(xiàng)目，其中近40%的被訪者表示對該物業(yè)有興趣，并認(rèn)為該項(xiàng)目價(jià)格基本合理；酒店式公寓、老年公寓/養(yǎng)生公寓和度假型小獨(dú)棟別墅（面積小于200㎡）、商務(wù)別墅是金佛山西坡腳下相對更適合開發(fā)的物業(yè)；若在此置業(yè)，他們最可能購置酒店式公寓和度假型小獨(dú)棟別墅；

11、60.5%的被訪者希望開發(fā)商提供全精裝物業(yè)；而希望提供清水房的被訪者所擔(dān)憂的主要是裝修材料和裝修質(zhì)量等；,被訪者認(rèn)為本案優(yōu)勢是知名度高，劣勢則是距離市區(qū)太遠(yuǎn)；并認(rèn)為金佛山周邊住宅物業(yè)的合理價(jià)格在3500元以下/㎡ （根據(jù)市調(diào)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)際可承受價(jià)格水平應(yīng)比其選擇高出15%~20%） ；81.5%的被訪者接受酒店式物管服務(wù)，且大部分都愿將度假物業(yè)納入酒店客房一體經(jīng)營。 參考意義：受景區(qū)推廣宣傳力度影響，金佛山景區(qū)的度假物業(yè)

12、沒有樹立市場口碑，這也間接影響了受眾群體對物業(yè)檔次和價(jià)格的判斷；從被訪者對精裝修、酒店式物管服務(wù)等項(xiàng)目的接受程度來看，他們傾向于在郊區(qū)購置能夠提高便利生活條件的現(xiàn)代高品質(zhì)第二居所。,重慶周邊代表性景區(qū)樓盤調(diào)研——了解重慶度假物業(yè)市場總體特征 以仙女山為重點(diǎn)調(diào)研對象。開發(fā)特征：仙女山度假物業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)起始時(shí)間是2008年的4月，快速發(fā)展時(shí)間是2009年的6月~10月，現(xiàn)有開發(fā)量十多萬方以上，總體銷售周期較短，2~3個(gè)月即可達(dá)

13、到當(dāng)批次基本銷售完畢。已交房產(chǎn)品入住率較低，不到10%。本次調(diào)研的5個(gè)對象樓盤均分布在仙女山景區(qū)大門之外的道路兩側(cè)?？腿禾卣鳎阂灾貞c主城區(qū)為主，武隆、豐都為輔，家庭均有至少一輛車，多數(shù)年齡在35歲以上。購買目的最多是為休閑度假，其次為養(yǎng)老，附帶投資。休閑度假的方式較為單一，以曬太陽、打牌為主。,休閑度假樓盤調(diào)研成果梳理,物業(yè)特征：現(xiàn)階段推售產(chǎn)品類型單一，以酒店式公寓和花園洋房為主，面積控制較小，面積區(qū)間主要在28～80多平方米。別墅產(chǎn)

14、品極少（少量疊拼），但后期會(huì)加大開發(fā)?，F(xiàn)有物業(yè)均以西式風(fēng)格為主，基本為清水房交房。價(jià)格特征：低總價(jià)特征明顯，最低總價(jià)約8~9萬元/套（洋房均價(jià)約3500元/ ㎡ ，疊拼別墅均價(jià)約為5800元/ ㎡ ）。從2008年到現(xiàn)在漲幅達(dá)到1000元/ ㎡，投資升值潛力明顯。配套特征：缺乏內(nèi)部配套，以景區(qū)內(nèi)部配套和山腳仙女山小鎮(zhèn)配套為主，且距離較遠(yuǎn)；其中夏宮國際社區(qū)擁有唯一的18洞高爾夫球場。但附近有機(jī)場2015年首期投入運(yùn)營，對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價(jià)值提

15、升具有重要意義。營銷特征：以面向重慶市市區(qū)推廣為主，除夏宮國際社區(qū)沒有在主城區(qū)設(shè)置售樓部，其他4個(gè)樓盤均有，以江北區(qū)為主。,考慮到地緣關(guān)系，同時(shí)參考金佛山北坡開發(fā)的“金佛美廬”開發(fā)特征：現(xiàn)在金佛山景區(qū)只有“金佛美廬”一個(gè)項(xiàng)目，不具代表性，僅能作為參考。受景區(qū)知名度和開發(fā)現(xiàn)狀的約束，該項(xiàng)目銷售周期比仙女山景區(qū)物業(yè)長，6個(gè)月完成銷售78%（詳情見附件）?？腿禾卣鳎阂灾貞c及周邊地區(qū)購買情況居多，其中重慶購買群體占總體銷售的70%，南川購

16、買群體占30%，無外地客群購買；以35~55歲的中年群體為主，有事業(yè)單位工作人員、個(gè)體經(jīng)營老板等，都具有一定的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)實(shí)力，均為第三、四次購房，對該項(xiàng)目的購買用途基本都為第二居所。,物業(yè)特征：以6層花園洋房為主，僅有3棟獨(dú)棟別墅和2棟聯(lián)排別墅，目前僅有洋房在售，別墅以定制的方式接受預(yù)定。價(jià)格特征：洋房均價(jià)3380元/㎡，別墅透露價(jià)在11000~13000元/㎡左右。配套特征：內(nèi)部依靠2500㎡五星級(jí)酒店配套，外部僅能依靠景區(qū)自然配套

17、，無統(tǒng)一規(guī)劃的配套區(qū)。營銷特征：戶外廣告牌+精裝樣板房。,通過對金佛美廬和仙女山景區(qū)在售樓盤的調(diào)研，可以看到目前重慶景區(qū)度假物業(yè)的需求旺盛，主要購買客群為重慶市區(qū)需求第二居所的二次（多次）置業(yè)人群。物業(yè)產(chǎn)品單純依靠景觀資源和低總價(jià)作為核心營銷訴求，因此在配套上都有一定程度的欠缺，導(dǎo)致入住率很低，從另一角度突顯出客群投資的動(dòng)機(jī)。因此，雖然仙女山的休閑度假市場已初具雛形，但其開發(fā)缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，缺乏對休閑度假生活方式的深入引導(dǎo)，導(dǎo)致其休閑

18、度假市場發(fā)展緩慢，也為金佛山休閑度假市場預(yù)留了競爭機(jī)會(huì)。市場需求存在，相比之下，金佛山該怎么去競爭 ？,景區(qū)商家深訪,除瓷器口外，多數(shù)景區(qū)商業(yè)配套比較簡單，以農(nóng)家樂或客棧為主，有少量酒店和旅游小商品店；瓷器口依托其優(yōu)越的地理位置和獨(dú)特的古鎮(zhèn)文化特色，一年四季游人如織；而其它景區(qū)基本上只是簡單地“售賣”景區(qū)自然資源，缺乏系統(tǒng)的旅游規(guī)劃，致使景區(qū)旅游品種單一，季節(jié)性太強(qiáng)，致使商家難以持續(xù)經(jīng)營，所以商家來源多為本地人，經(jīng)營規(guī)模和檔次都較

19、低。因此，配套不足導(dǎo)致游人少，游人少導(dǎo)致商家經(jīng)營乏力，景區(qū)收入低下，形成惡性循環(huán)……所以，完善的旅游規(guī)劃和持續(xù)的人流量引入是金佛山景區(qū)破題的關(guān)鍵，是解決如何吸引人來、如何留住人、如何帶動(dòng)消費(fèi)的根本。,但是，如何才能保障景區(qū)持續(xù)的人流量？——專家解讀重慶近郊旅游市場特征:類似于金佛山這類重慶一小時(shí)圈層旅游市場，其區(qū)域性旅游消費(fèi)特性十分明顯，暫時(shí)不具備跨省的能力，基本以重慶人為主。而重慶游客很少會(huì)采取跟團(tuán)的方式到達(dá)這種近郊景區(qū)，一

20、般都是散客自駕，這對景區(qū)的配套要求比較高，但重慶周邊大部分旅游景區(qū)在特色、文化和配套服務(wù)上都存在欠缺，開發(fā)不成熟；普遍存在定位模糊、功能不清晰的弊端；因此對于金佛山景區(qū)，系統(tǒng)的旅游規(guī)劃和完善的配套是亟需解決的問題。如果現(xiàn)在開始改造，至少三年以后，游客量有望達(dá)到50萬/年的水平。,旅游專業(yè)人士深訪,天星小鎮(zhèn)與金佛山景區(qū)需要互動(dòng),首先，天星小鎮(zhèn)是整個(gè)景區(qū)的功能補(bǔ)缺；功能補(bǔ)缺涵蓋兩個(gè)層面：一是在金佛山游客量達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，需要滿足其基本的

21、吃住 需求；二是在一定層面上解決金佛山旅游品種單一、難留人氣的問題。文化內(nèi)涵、休閑方式的創(chuàng)新是打造休閑度假項(xiàng)目的核心課題國內(nèi)大休閑產(chǎn)業(yè)已逐漸形成，但重慶旅游市場仍未能形成有足夠吸引力的休閑度假經(jīng)濟(jì)；；城市中產(chǎn)階級(jí)對旅游度假經(jīng)濟(jì)的支撐作用尤為明顯，而重慶目前旅游度假市場沒能充分滿足中產(chǎn)階級(jí)人群的需求。——重慶休閑度假市場還處于初級(jí)發(fā)展階段！尋找市場的主流消費(fèi)群體、滿足其休閑需求、圍繞其需求打造產(chǎn)品是金佛山景區(qū)和天星小鎮(zhèn)連動(dòng)開發(fā)的

22、基本思路。,關(guān)于對中產(chǎn)階級(jí)的界定——最流行的定義（泛定義）：他們大多從事腦力勞動(dòng)，主要靠工資及薪金謀生，一般受過良好教育，具有專業(yè)知識(shí)和較強(qiáng)的職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力；有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動(dòng)、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配權(quán)；同時(shí)，他們大多具有良好的公民、公德意識(shí)及相應(yīng)修養(yǎng)。中國的中產(chǎn)階級(jí)（特殊國情）：高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、IT精英、高級(jí)知識(shí)分子、高級(jí)白領(lǐng)、私營企業(yè)主、CEO、演藝界明星、傳媒界管理層、體育明星…

23、…,季節(jié)性消費(fèi)特征明顯，休閑度假項(xiàng)目單一、有限，不能持續(xù)吸引客群，缺乏旺季時(shí)間段之外、有核心吸引力的休閑度假生活方式的導(dǎo)入?，F(xiàn)有景區(qū)配套商業(yè)檔次偏低，只具備餐飲+住宿的基本接待功能；雖然有星級(jí)酒店作為補(bǔ)充，但是高、低端分化，有大量中等、中偏高等收入人群的休閑度假消費(fèi)需求沒有得到釋放。,綜上所述，制約金佛山景區(qū)發(fā)展的主要問題在于：,案例借鑒及破題思路,同樣是自然資源、氣候條件突出景區(qū)，青城山的休閑度假市場正逐步擺脫季節(jié)性的困擾，一種成

24、熟的“休閑度假+養(yǎng)老+商務(wù)休閑”生活方式已經(jīng)主導(dǎo)了成都人的消費(fèi)觀念。而金佛山的資源條件、與主城區(qū)的距離都與成都青城山有類似之處。因此，我們重點(diǎn)研究了青城山休閑度假市場的發(fā)展特征，尋找本項(xiàng)目可借鑒的成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。,案例研究及借鑒——青城山,青城山案例研究及借鑒,從青城山的發(fā)展軌跡中可以看到，從一開始完全依靠自然資源、發(fā)展零亂的低端旅游經(jīng)濟(jì)市場，到現(xiàn)在有統(tǒng)一主題、有針對性開發(fā)中高端休閑度假市場，物業(yè)、配套、客群都有較清晰的發(fā)展線索。青城

25、山的特殊性：由于開發(fā)時(shí)間較早，私家車不普及，所以在起步階段除了養(yǎng)老物業(yè)外，還有針對高端客群的高價(jià)別墅物業(yè)。而隨著私家車的普及，和景區(qū)價(jià)值的發(fā)展，青城山逐漸形成主要吸引城市中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)（亞中產(chǎn)）階級(jí)，輻射部分高端（商務(wù)）客群的休閑度假區(qū)域，物業(yè)總價(jià)保持在合理的水平。對于本項(xiàng)目來說，重慶旅游市場的發(fā)展落后于成都，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與成都類似，城市中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)能量已經(jīng)形成，因此，我們可以直接借鑒青城山發(fā)展—成熟階段的市場，以此作為分析比較。,可

26、以清晰地看到，在對資源的利用上，青城山休閑度假市場從一開始的單純依賴自然資源，以低總價(jià)物業(yè)入市，逐漸過渡到利用自然資源，發(fā)展具有自身獨(dú)特魅力的產(chǎn)品特點(diǎn)和文化主題作為核心吸引力，吸引主城區(qū)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群來進(jìn)行休閑度假、購置第二居所。物業(yè)類型和功能的改變帶動(dòng)目標(biāo)客群的改變，從最初的養(yǎng)老人群發(fā)展到現(xiàn)階段城市中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)休閑度假為主力，輻射休閑、高端商務(wù)群體的客群結(jié)構(gòu)。核心吸引物力和客群結(jié)構(gòu)的改變，促使配套特征也發(fā)生了相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，從一開始

27、僅僅滿足基本生活需求，發(fā)展至涵蓋居住、休閑、養(yǎng)生、商務(wù)等復(fù)合型功能的生活方式，形成一個(gè)巨大的休閑度假體系，推動(dòng)青城山從傳統(tǒng)觀光旅游景區(qū)嬗變?yōu)閺?fù)合型休閑度假景區(qū)。,不得不看到，本項(xiàng)目所依托的金佛山景區(qū)與青城山相比，在資源條件和品牌影響力上相對較欠缺，因此不能完全照搬青城山，需在文化主題上需更上一層樓。,什么樣的文化主題？什么樣的生活方式？,,案例借鑒：麗江束河古城,資源條件：二山（玉龍雪山、老君山）；一湖（瀘沽湖）；一江（金沙江）

28、文化風(fēng)情：納西東巴文化；納西古樂；摩梭族風(fēng)情，傳統(tǒng)服飾……特色配套：除星級(jí)酒店外，古城擁有700多家客棧，主力房價(jià)在70元--200元左右，基本都帶獨(dú)立衛(wèi)浴，兼顧特色和檔次，價(jià)格適中。,深呼吸一次，回味一輩子麗江古城一年四季游客如織，他們在這里發(fā)呆、泡酒吧、感受走婚……吸引他們的已不再是玉龍雪山，而是過節(jié)日、聽古樂、住客棧、吃納西美食、購印巴工藝品，在自然風(fēng)景和民族風(fēng)情的體驗(yàn)中忘記城市的煩惱。,人文休閑的感染力，取代了

29、自然資源在景區(qū)的地位！,對本項(xiàng)目的啟示意義,自然資源、自然環(huán)境只是一個(gè)初始的吸引點(diǎn)。小鎮(zhèn)的打造與民俗風(fēng)情、文化特色密不可分。喝茶、聽音樂、泡酒吧……這些城市感強(qiáng)烈的休閑消費(fèi)與原生自然景觀、小鎮(zhèn)特色人文氛圍有機(jī)融合之后，嬗變?yōu)橐环N適合城市人群放松心態(tài)，實(shí)現(xiàn)精神解放的生活方式。這種生活方式帶給游客的感染力遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于自然風(fēng)光本身。,自然資源作為最原始的吸引點(diǎn)休閑度假產(chǎn)生深入的消費(fèi)行為生活方式的感染促使客群駐留,以生活方式吸引度假人群,,

30、觀光只是通風(fēng)口休閑才是聚寶盆,,重慶人的心靈牧場,√出售服務(wù)檔次,×出賣資源和盛資源的容器,√出售休閑品質(zhì),√出售度假氛圍,,跳出原始的資源競爭、價(jià)格競爭,回顧上一階段提出的發(fā)展方向,打造“天星生活方式”：打望山水 ，定置生活。,享受自然,休閑度假,文化風(fēng)情,登山,戲水,觀景,玩雪,住客棧,浴百草,品山珍,看表演,巴渝風(fēng),多民族,原生態(tài),慢生活,本項(xiàng)目破題——,讓游客把自己在天星小鎮(zhèn)放下，在涓涓小溪旁找個(gè)院子發(fā)呆，盡情享受最

31、古樸、最悠閑、最自在、最深刻的休閑體驗(yàn)，感受最超然的生活方式，頓悟“活在當(dāng)下”的人生哲學(xué)。（不同心態(tài)的人去天星小鎮(zhèn)沉下來住幾天，都能找到共同的心靈家園，感受生命的“香格里拉式”生存境界）,總體定位 文化定位總體發(fā)展策略客群定位 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位,總體定位,項(xiàng)目定位的依據(jù)：,通過：對現(xiàn)狀市場的調(diào)研和對成熟市場的借鑒問卷調(diào)查和深訪結(jié)論的參考成功案例的借鑒……我們發(fā)現(xiàn)：金佛山景區(qū)資源和品牌影響力是區(qū)域旅游度假重要的品牌價(jià)

32、值重慶休閑度假市場處于發(fā)展初期，升值潛力大，仙女山休閑度假物業(yè)價(jià)格快速上漲但空置率高，置業(yè)人群投資動(dòng)機(jī)明顯潛在問卷中客群對泡溫泉、爬山等休閑方式的首選說明了健康養(yǎng)生是客群的休閑目標(biāo)圓和圓客棧的成功，充分說明了休閑生活方式可以引導(dǎo)、更需要引導(dǎo)，項(xiàng)目需要植入“打望山水，定置生活”下的休閑生活方式,,通過對成都會(huì)館劉館長和成都萬豪酒店總經(jīng)理的深訪了解到，分時(shí)度假具有可操作性（旅游專家認(rèn)為旅行社有購買時(shí)權(quán)的可能，潛在問卷中客群對產(chǎn)權(quán)式物業(yè)

33、也不排斥）產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)和分時(shí)度假概念的引入，回報(bào)投資將逐漸受到關(guān)注，這將是休閑消費(fèi)理念的創(chuàng)新。綜上所述，回顧我們之前的梳理：,依托已有資源融入文化元素創(chuàng)新消費(fèi)理念,項(xiàng)目總體定位,融合享受自然、休閑度假、文化風(fēng)情于一體的，以開發(fā)休閑投資和回報(bào)投資作為運(yùn)作指導(dǎo)思想，充分發(fā)揮金佛山健康養(yǎng)生休閑文化品牌效應(yīng)的，為社會(huì)提供一個(gè)度假和置業(yè)、自用和價(jià)值回報(bào)兼而有之的、新型休閑投資理念的——原鄉(xiāng)生活小鎮(zhèn),何謂原鄉(xiāng)？,原鄉(xiāng)人的血，必須流返

34、原鄉(xiāng)，才會(huì)停止沸騰！——周恩來周總理的原鄉(xiāng)，意指“中國”！是對臺(tái)灣同胞講的。我們要做的——給重慶人一個(gè)回到最風(fēng)情·最閑適·最原味生活的機(jī)會(huì),文化定位,通過上一階段的工作，我們曾經(jīng)提出過： 盡管自然景觀資源豐富，但文化背景和主題內(nèi)涵的缺失，使本項(xiàng)目在發(fā)展特色小鎮(zhèn)上面臨文化失位的困擾。思考出發(fā)點(diǎn): 創(chuàng)新文化主題解決手段:因地制宜，在本地“找文化”：金佛禪文化、三線企業(yè)

35、建設(shè)遺址、多個(gè)少數(shù)民族匯集的民俗文化……拿來主義，在區(qū)域“借文化”：借區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)民間故事文化、地域建筑文化、重慶多元融合性城市文化……無中生有，在項(xiàng)目“做文化”：創(chuàng)新“天星小鎮(zhèn)”獨(dú)特的旅游休閑度假文化。,在本階段定位工作中，我們對區(qū)域文化資源進(jìn)行了發(fā)掘和可利用分析：,“找文化”： 三線企業(yè)建設(shè)遺址：不適宜統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目的文化主題，但可作為整個(gè)重慶歷史文化長河中的一個(gè)有特殊意義的亮點(diǎn)，進(jìn)行局部的極致演繹； 多個(gè)少數(shù)民族匯集的民俗文化

36、：是南川特有的歷史文化風(fēng)情，適宜用來演繹大眾化的休閑文化風(fēng)情。,“借文化”; 流傳在金佛山、南川的傳統(tǒng)民間故事：可作為貫穿本項(xiàng)目的文化景觀節(jié)點(diǎn)，給天星小鎮(zhèn)借一個(gè)有人文內(nèi)涵的歷史背景。 地域建筑文化：吊腳樓、山地建筑，給天星小鎮(zhèn)借一種有文化背景的建筑特征。 多元融合性的城市文化：重慶作為移民城市，對外來文化兼容并包的城市文化，可應(yīng)用在本項(xiàng)目的打造手法上，如將山地景觀/水系景觀、商業(yè)/居住等不同主題在同一地塊上實(shí)現(xiàn)完美融合。,做文化：

37、創(chuàng)新“天星小鎮(zhèn)”獨(dú)特的旅游休閑度假文化=？,她是……有歷史人文內(nèi)涵的有少數(shù)民族風(fēng)情的親天地、親水系的休閑體驗(yàn)極致化的具有鮮明巴渝風(fēng)格重慶人曾經(jīng)最熟悉、最親切的……,項(xiàng)目文化定位,作為感官上的特色吸引物，巴渝風(fēng)格與周邊自然環(huán)境有天然的契合性，同時(shí)高度代言重慶的城市氣質(zhì)和地域文化，迎合“老巴渝”人文追隨者的心理訴求。穿行于巴渝傳統(tǒng)風(fēng)格建筑、三線建設(shè)文化遺址，在休閑氛圍中感悟老巴渝厚重的人文歷史，更生動(dòng)、更真實(shí)；在多個(gè)少數(shù)民

38、族的風(fēng)情集中演繹中，追尋和回味多年前曾真實(shí)存在過的“巴渝風(fēng)”。,巴渝原鄉(xiāng)生活叩問歷史，觸摸滄桑；解讀民俗，追尋鄉(xiāng)情。,項(xiàng)目總體發(fā)展策略,縱觀各類休閑/度假/旅游區(qū)的啟動(dòng)策略，通常有兩種方式：,如何選擇？,啟動(dòng)策略,選擇依據(jù)——從資源上看：項(xiàng)目自然資源優(yōu)勢不突出，人文資源底蘊(yùn)不夠厚重；從開發(fā)現(xiàn)狀上看：剛剛起步，配套不完善，區(qū)域價(jià)值還沒有完全提升，需要有一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，同時(shí)也意味著有較大的發(fā)展空間；從開發(fā)商戰(zhàn)略訴求上看：要求能夠

39、實(shí)現(xiàn)快速回款，保證資金安全和平衡，盡量減持固定資產(chǎn)，減輕資金壓力。,順勢發(fā)力，高調(diào)引導(dǎo),順勢發(fā)力：項(xiàng)目啟動(dòng)階段順應(yīng)景區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀和市場現(xiàn)狀，選擇穩(wěn)健的啟動(dòng)策略。以提高景區(qū)配套能力為啟動(dòng)發(fā)力點(diǎn)，同時(shí)以市場接受度最高的物業(yè)和商業(yè)業(yè)態(tài)吸納首批度假人群的進(jìn)入。高調(diào)引導(dǎo)：從項(xiàng)目啟動(dòng)之時(shí)，便在整體文化理念，規(guī)劃理念，產(chǎn)業(yè)組合上全方位考量，在推廣層面上口吻高調(diào)，引導(dǎo)投資和消費(fèi)市場，為后續(xù)發(fā)展打好形象基礎(chǔ)。,項(xiàng)目啟動(dòng)策略的確定——,項(xiàng)目總體發(fā)展策略,順

40、應(yīng)項(xiàng)目的啟動(dòng)策略，項(xiàng)目的總體發(fā)展策略是：先聚人氣，保留價(jià)值；增強(qiáng)休閑，撬動(dòng)價(jià)值先聚人氣，保留價(jià)值：打造易于聚集人氣的大眾化旅游度假商業(yè)，完善配套以便吸引和沉淀更多的旅游客群來此消費(fèi)；同時(shí)根據(jù)重慶目前近郊度假物業(yè)的市場需求特征，可將資源價(jià)值較低的部分地塊開發(fā)中端度假住宅物業(yè)，出售以平衡資金。增強(qiáng)休閑，撬動(dòng)價(jià)值：引進(jìn)并進(jìn)一步豐富休閑度假商業(yè)的形態(tài)和檔次，增加 中高端度假物業(yè)開發(fā)，吸引城市里追求近郊休閑的中高端、高端客群，形成獨(dú)特的生活

41、方式。通過高端商業(yè)節(jié)點(diǎn)的設(shè)置引導(dǎo)市場對本項(xiàng)目高端物業(yè)價(jià)值的認(rèn)可。,本項(xiàng)目需遵循市場逐步發(fā)展成熟的過程，但在各分期開發(fā)過程中產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)值逐步走高的同時(shí)，中端和準(zhǔn)高端產(chǎn)品應(yīng)同時(shí)切入市場，達(dá)到市場占位和價(jià)值互動(dòng)的效果。,啟動(dòng)階段,發(fā)展階段,擴(kuò)張階段,階段策略,策略應(yīng)用,抓大眾，增人氣,增休閑，提檔次,引高端，溢價(jià)值,開發(fā)濱水風(fēng)情商業(yè)配套區(qū)，完善配套和旅游接待能力，讓游客能停留下來；利用低總價(jià)洋房、高收益的聯(lián)排和客棧等可售物業(yè)平衡資金，聚人

42、氣；利用巴渝文化、三線文化的重現(xiàn)和少數(shù)民族風(fēng)情、婚慶文化等凸顯文化特色。,開發(fā)中高端和高端度假住宅物業(yè)，提升住區(qū)檔次利用高檔特色配套商業(yè)的完善提升配套檔次。,利用高端度假產(chǎn)品和相關(guān)配套完成整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值溢出，進(jìn)而全面提升區(qū)域價(jià)值。,項(xiàng)目分階段開發(fā)策略,客群定位,現(xiàn)實(shí)依據(jù)：金佛美廬、仙女山在售物業(yè)的購買人群特征案例借鑒：青城山置業(yè)人群結(jié)構(gòu)的發(fā)展軌跡發(fā)展策略：順應(yīng)市場現(xiàn)狀、穩(wěn)健打造 因此，從來源區(qū)域上看，本項(xiàng)目的目

43、標(biāo)客群總體上是：以重慶市區(qū)有購置度假物業(yè)需求的中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)人群為主；以金佛山景區(qū)周邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群為輔。,重慶市區(qū)中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)人士，如高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、中高級(jí)別公務(wù)員、大學(xué)教授、私營企業(yè)主等。,景區(qū)周邊中高收入人群，如小企業(yè)主、企業(yè)中層管理人員、收入穩(wěn)定的小康之家等。,部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好、有現(xiàn)實(shí)或潛在需求的養(yǎng)老人群；純投資客群。,從社會(huì)角色上看——,結(jié)合項(xiàng)目的階段發(fā)展策略，在各個(gè)不同階段，客群結(jié)構(gòu)和置業(yè)特征也將呈現(xiàn)出區(qū)別。,產(chǎn)

44、品定位,根據(jù)本項(xiàng)目的總體定位和各階段發(fā)展策略；依據(jù)項(xiàng)目客群定位和發(fā)展線索，結(jié)合他們對物業(yè)的需求調(diào)研結(jié)果；結(jié)合消費(fèi)者問卷調(diào)研針對購買物業(yè)特征的測試結(jié)果。,生長在自然山水中的滲透巴渝民俗風(fēng)情的全景觀休閑度假物業(yè),,定位詮釋：生長在自然山水中的：良好的自然資源環(huán)境。滲透巴渝民俗風(fēng)情的：獨(dú)特的、且能喚起受眾懷戀的建筑風(fēng)格。全景觀休閑度假物業(yè)：靈動(dòng)的空間開合關(guān)系、與戶外景觀自然結(jié)合、深度休閑體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)城市住宅無法企及的山水休閑功能。

45、,啟動(dòng)階段,發(fā)展階段,擴(kuò)張階段,生活方式,現(xiàn)實(shí)或潛在的養(yǎng)老需求或度假，順帶投資。,以度假為主，順帶養(yǎng)老、投資。,購置有特色的度假物業(yè)；發(fā)展高端商務(wù)度假需求。,產(chǎn)品類型,院落式客棧花園洋房聯(lián)排,花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅企業(yè)公館,花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅,迎合城市中產(chǎn)階級(jí)、準(zhǔn)高端階級(jí)對度假物業(yè)的需求特征，在完善配套的基礎(chǔ)上推出檔次較高、更能滿足休閑度假功能的中高端物業(yè)。,針對主流的大眾化市場，以低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)型的度假產(chǎn)

46、品打開市場，以特色的客棧式度假產(chǎn)品來集聚人氣。,隨項(xiàng)目和區(qū)域 價(jià)值提升，吸納更多高端客群進(jìn)入，打造有特色價(jià)值的高端物業(yè)。,產(chǎn)品思路,產(chǎn)品開發(fā)思路,商業(yè)定位,商業(yè)功能定位,休閑功能：天星小鎮(zhèn)休閑度假體系中商業(yè)服務(wù)功能的主要承載體；配套功能：金佛山西坡景區(qū)配套功能和接待功能的承載體，同時(shí)作為在天星小鎮(zhèn)購置度假物業(yè)客群的生活配套服務(wù)的承載體。 本項(xiàng)目商業(yè)部分具有多種功能，在項(xiàng)目不同開發(fā)階段，其開發(fā)策略、商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)客

47、群等都將隨之變化。,商業(yè)主題定位,根據(jù)本項(xiàng)目的總體定位和文化定位，以及消費(fèi)群體的心理訴求，本項(xiàng)目的商業(yè)主題定位為：,巴渝風(fēng)情山水休閑,巴渝風(fēng)情：承接項(xiàng)目的總體定位和文化定位，把原鄉(xiāng)生活的文化韻味集中體現(xiàn)在最易受接受的巴渝風(fēng)情上；山水休閑：突出項(xiàng)目的地形、地貌的特點(diǎn)，將這種特點(diǎn)充分地體現(xiàn)在客群的生活中，并在商業(yè)街區(qū)的氛圍營造上契合這種突出的特點(diǎn)。,商業(yè)主題文化的表現(xiàn)形式,主題客棧,客棧既承擔(dān)游客住宿接待的功能，同時(shí)又是小鎮(zhèn)獨(dú)特文化主題的

48、集中體現(xiàn)點(diǎn)，涵蓋吃、住、游、娛等功能，因此，除了在建筑特征上融入傳統(tǒng)巴渝建筑文化符號(hào)外，還需要根據(jù)功能分區(qū)和地形特點(diǎn)將民族風(fēng)情、金佛山民間故事等、三線建設(shè)遺址文化多個(gè)主題分別進(jìn)行融入。,洗浴作為重慶的特色休閑項(xiàng)目，是本項(xiàng)目不可或缺的主題體驗(yàn)之一。本項(xiàng)目的洗浴文化不僅應(yīng)體現(xiàn)其休閑特性，還可根據(jù)區(qū)域獨(dú)特文化、金佛山優(yōu)質(zhì)藥材資源進(jìn)行主題創(chuàng)新。如百草藥浴。,特色洗浴,主題酒吧,酒吧是中青年人的聚集地、主題文化的發(fā)生地。作為消費(fèi)時(shí)間單一、消費(fèi)場所

49、幾乎空白的金佛山西坡，酒吧正應(yīng)該為填補(bǔ)市場需求、提升整體形象而出現(xiàn)。但是在金佛山目前淡旺季極為分明的、苛刻的人流條件下，酒吧必須具備文化主題性，才能擁有自身的吸引力與輻射能力，從而跳出金佛山景區(qū)目前的商業(yè)窘?jīng)r。在這樣的市場條件下，本項(xiàng)目的酒吧文化需要獨(dú)辟蹊徑，以既符合金佛山大環(huán)境、又獨(dú)具個(gè)性特色的主題文化來實(shí)現(xiàn)對城市人群的吸引和聚集。,根據(jù)本項(xiàng)目挖掘的文化資源，相關(guān)的并可實(shí)現(xiàn)主題文化主要有：與旅游相接的攝影文化；以金佛山、天星鎮(zhèn)為

50、題材的影視劇作文化；以少數(shù)民族風(fēng)情、古鎮(zhèn)風(fēng)情相關(guān)的民俗文化等。,民族茶藝,盡管重慶人沒有象成都人那樣濃厚的茶館情結(jié)，但是作為以休閑度假為核心內(nèi)涵的景區(qū)商業(yè)來說，茶館/ 茶坊是不可缺少的業(yè)態(tài)之一。為了提高本項(xiàng)目茗茶類商業(yè)的吸引力和文化高度，建議將金佛山大葉茶歷史、少數(shù)民族風(fēng)情文化、藥池壩的故事等融入，穿插少數(shù)民族茶藝表演，形成又一個(gè)有鮮明特色的體驗(yàn)主題。另外，本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的是區(qū)別于都市、追求精神放松的“心靈牧場”，因此，本項(xiàng)目所打造的

51、茶館/茶坊在形態(tài)上應(yīng)該避免鋼筋水泥、高層建筑，而是以更多開放式的親水、親山、親天地的空間形態(tài)，承載主題體驗(yàn)的休閑功能。,民族工藝品,古鎮(zhèn)風(fēng)情需要民俗民風(fēng)的形式體現(xiàn)，而做為歷史活標(biāo)本的金佛山民間民俗工藝品就是最好的體現(xiàn)形式，同時(shí)也需要以豐富的購物內(nèi)容來提升本項(xiàng)目商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的引領(lǐng)性。本項(xiàng)目的民俗工藝品從商業(yè)角度來說，目前還不宜實(shí)現(xiàn)高檔次高價(jià)格的購物業(yè)態(tài)，主要應(yīng)以中端消費(fèi)價(jià)格同時(shí)又極具特色的商品內(nèi)容為主，如：木雕石刻、繡坊、剪紙、現(xiàn)

52、場漫畫、筆墨紙硯名品店、大師藝術(shù)作品等。,啟動(dòng)階段,發(fā)展階段,擴(kuò)張階段,休閑方式,當(dāng)?shù)仫L(fēng)味餐飲（含住宿）、特色食品、洗浴、SPA、特色茶坊、主題酒吧、咖啡館等。,有特色的住宿、餐飲以及有文化品位的休閑度假消費(fèi)方式。,高端休閑度假、高端商務(wù)度假需求。,業(yè)態(tài)定位,在原有業(yè)態(tài)組合基礎(chǔ)上，增加社區(qū)配套商業(yè)。,在原有業(yè)態(tài)組合基礎(chǔ)上，增加別墅組團(tuán)內(nèi)的配套商業(yè)。,以重慶周邊度假物業(yè)中有擴(kuò)張意識(shí)的社區(qū)配套商家為主。,重慶城區(qū)的商家、具有全球影響力的會(huì)所

53、。,商家定位,主要為基本的住宿、餐飲需求，附帶部分商務(wù)休閑需求。,以南川及金佛山地區(qū) 、以及重慶城區(qū)、其他景點(diǎn)有擴(kuò)張意識(shí)的商家為主，附帶重慶區(qū)縣的商家。,開發(fā)策略,抓大眾，添人氣。,增物業(yè)，提檔次。,引高端，溢價(jià)值。,消費(fèi)群體,以中端的休閑度假客群為主。,以中高端次的休閑度假客群為主。,以高端休閑度假客群為主。,根據(jù)以上概述，結(jié)合本項(xiàng)目的總體定位和發(fā)展策略；依據(jù)項(xiàng)目客群定位和發(fā)展線索，結(jié)合他們對配套的需求調(diào)研結(jié)果。本項(xiàng)目商業(yè)定位如下：,

54、用地條件分析 概念性規(guī)劃建議項(xiàng)目整體風(fēng)貌控制巴渝建筑的文化內(nèi)涵風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃理念,用地條件分析,7號(hào)地塊,1號(hào)地塊,2號(hào)地塊,3號(hào)地塊,5號(hào)地塊,4號(hào)地塊,6號(hào)地塊,,現(xiàn)狀,用地條件分析——進(jìn)一步細(xì)化地塊,1,3-1,2,4,5,6,7,3-3,3-2,3-4,3-5,3-6,3-7,用地條件分析,概念性規(guī)劃建議,大致分區(qū)，融合交錯(cuò)；商住結(jié)合，景觀引入。,前期規(guī)劃理念回顧,本次規(guī)劃原則總體規(guī)劃原則：強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的

55、統(tǒng)一，立意于自然山水、傳統(tǒng)文化。景觀塑造原則：盡可能的創(chuàng)造出自然環(huán)境與人工風(fēng)貌完美結(jié)合的山水小鎮(zhèn)形象。旅游原則：注重整體結(jié)構(gòu)的形成，現(xiàn)有旅游資源的利用與強(qiáng)化和新資源的創(chuàng)造，營造合理的游覽載體。生態(tài)環(huán)境原則：提出生態(tài)理念，開敞式綠地與生態(tài)綠地相結(jié)合，重視水系利用，形成鎮(zhèn)區(qū)向主水系的指狀延伸。交通組織原則：結(jié)合已形成的道路系統(tǒng)，合理組織各個(gè)組團(tuán)與中心鎮(zhèn)區(qū)的車行交通網(wǎng)絡(luò)和景觀步行游覽通道。空間營造原則：遵循人群行為習(xí)慣，科學(xué)處理集中

56、、小眾和個(gè)人活動(dòng)空間，并形成疏密有致、動(dòng)靜結(jié)合的空間關(guān)系。,規(guī)劃構(gòu)思 自然 把自然開放的空間引入小鎮(zhèn)，讓小鎮(zhèn)沐浴在山水的自然地帶 人本 良好的通達(dá)性與舒適的生活空間 交融 傳承歷史文脈、展示地方特色、營造現(xiàn)代生活。 和諧 人與山溶、與天共浴。,自然山水,現(xiàn)代生活,傳統(tǒng)文化,,大致分區(qū)，模糊處理引入水系，增加靈動(dòng)動(dòng)靜有序，檔次遞進(jìn),規(guī)劃手法通過點(diǎn)、線、面三個(gè)層次對游覽空間的營造，形成富于變化、

57、功能互動(dòng)的游憩空間。打造淺水原灘，串聯(lián)各個(gè)節(jié)點(diǎn)，增加濱水建筑空間。處理好交通功能與游憩功能，硬質(zhì)景觀（道路、雕塑、建筑小品）與軟質(zhì)景觀（植物、水面、原灘）的關(guān)系是塑造街景和濱水景觀的關(guān)鍵。建筑規(guī)劃上以傳統(tǒng)巴、渝建筑為母體，溶入現(xiàn)代與后現(xiàn)代風(fēng)格，營造適合現(xiàn)代人休閑、生活的建筑空間。,項(xiàng)目總體概念性規(guī)劃建議,根據(jù)上述規(guī)劃理念，將小鎮(zhèn)的主要商業(yè)配套街區(qū)沿天星河布置，作為小鎮(zhèn)核心文化體驗(yàn)區(qū)。在兩側(cè)山上和山后相對安靜的地塊，分區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目的

58、休閑度假物業(yè)。建筑物應(yīng)充分融入環(huán)境，成為環(huán)境中的一景。因此，建筑物在布局上應(yīng)嚴(yán)格控制高度，做到疏密有致。,項(xiàng)目功能分區(qū)建議,小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)根據(jù)其用地條件不同，分為大眾化消費(fèi)的風(fēng)情商業(yè)區(qū)和中高端消費(fèi)的商務(wù)休閑游憩區(qū)。在小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)的兩側(cè)，通過緊密的道路體系，連系著小鎮(zhèn)的度假物業(yè)板塊。度假物業(yè)板塊遵循景觀價(jià)值原則、資源價(jià)值原則、近景區(qū)高端原則，由外向內(nèi)檔次遞增，即在1#、2#、7#地塊上規(guī)劃中高端度假產(chǎn)品，在3-3#、3-5#、3-6#、

59、4#、5#、6#規(guī)劃高端度假產(chǎn)品。,1#,2#,7#,3-5#,3-6#,4#,6#,5#,3-3#,根據(jù)產(chǎn)品定位及市場特征，各功能區(qū)開發(fā)強(qiáng)度控制如下：總開發(fā)量約58萬平方米，總體容積率約0.52,用地面積：232880 容積率：0.56建筑面積：130256,用地面積：317736 容積率：0.74建筑面積：235099,用地面積：292814 容積率：0.32建筑面積：93784,用地面積：95604

60、 容積率：0.2建筑面積：19442,用地面積：176210 容積率：0.5建筑面積：88105,項(xiàng)目交通組織建議,除現(xiàn)有過境公路外，將河道上側(cè)現(xiàn)有土路改造為主車行道，來解決小鎮(zhèn)車流疏散需求；利用山體和商業(yè)街之間的車行道和步行道，形成魚骨狀的立體交通網(wǎng)絡(luò) ，將兩側(cè)的休閑度假區(qū)與商業(yè)街緊密聯(lián)系起來，達(dá)到為商業(yè)街道聚集人氣的目的。在商業(yè)街區(qū)的內(nèi)部設(shè)立一條商業(yè)步行道，作為商業(yè)街區(qū)主要的人流動(dòng)線。同時(shí)在過境公路與山體之間

61、以及過境公路靠山體一側(cè)，輔以多個(gè)小型停車場和線性停車場。,區(qū)內(nèi)主要車行道：寬8米區(qū)內(nèi)次要車行道：寬6米度假社區(qū)車行道：寬4米,一方面能讓度假區(qū)的人便捷地到達(dá)小鎮(zhèn)商業(yè)街，另一方面，依山勢起伏，伴水系蜿蜒，設(shè)置集健身、休閑、冥想于一體的特色健身步道。步行道節(jié)點(diǎn)可設(shè)觀景臺(tái)，為休閑人群提供觀景、休閑的好去處。,森林健身步道,半山觀景臺(tái)示意,景觀建議,以主水系景觀軸線和巴渝文化商業(yè)街區(qū)景觀軸線為核心，植入不同層級(jí)的景觀節(jié)點(diǎn)，將金佛山的歷史典故

62、演繹其中；同時(shí)利用地形地貌，輔以不同視角，不同高度、不同距離的景觀節(jié)點(diǎn)和多層次的交叉性立體景觀視線。,,,,,,,,藥池壩的傳說,鳳凰寨與方竹的傳說,杜鵑花的傳說,金佛山的傳說,古佛洞的傳說,茶姑池的傳說,牽牛坪的傳說,,五馬飲的傳說,鑄鐘塔的傳說,銀杉岡的傳說,三疊泉的傳說,,,,,,,商業(yè)街景觀節(jié)點(diǎn)示意,項(xiàng)目整體風(fēng)貌控制,項(xiàng)目整體風(fēng)貌控制 現(xiàn)代巴渝風(fēng),根據(jù)本項(xiàng)目的文化主題定位 本項(xiàng)目整體風(fēng)貌控制應(yīng)該遵循“巴渝原鄉(xiāng)

63、生活”這一文化主題，在建筑特征、空間關(guān)系、景觀營造等多個(gè)方面進(jìn)行體現(xiàn)。我們的思路將傳統(tǒng)巴渝建筑文化與現(xiàn)代休閑商業(yè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合；沿山片區(qū)的建筑應(yīng)體現(xiàn)山地建筑的獨(dú)特風(fēng)情；休閑度假物業(yè)既要應(yīng)用傳統(tǒng)建筑文化符號(hào)，又要滿足現(xiàn)代休閑度假的功能和空間格局；項(xiàng)目整體的景觀打造應(yīng)通過山地、水系、景觀節(jié)點(diǎn)的串聯(lián)，呈現(xiàn)“流動(dòng)的風(fēng)景，鮮活的畫卷”景觀效應(yīng)。,商業(yè)街總體風(fēng)貌建議,入口牌坊與廊橋,商業(yè)街可采取金屬、玻璃與傳統(tǒng)建筑文化相結(jié)合的方式。,度假物

64、業(yè)可采取傳統(tǒng)建筑文化元素與現(xiàn)代休閑建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合的方式。,含有傳統(tǒng)建筑元素的坡屋頂、白墻與大面積玻璃、金屬元素的結(jié)合,內(nèi)飾中傳統(tǒng)元素的運(yùn)用，顯得精致古樸,已經(jīng)抽象化的傳統(tǒng)元素，如坡屋頂，鋼質(zhì)鏤花幕墻，具有很強(qiáng)的表現(xiàn)力,巴渝建筑的文化內(nèi)涵,巴渝建筑文化內(nèi)涵,巴渝建筑以傳統(tǒng)的“吊腳樓”風(fēng)貌為主體，依山就勢，沿江而建。除外就是青磚、石瓦、紅檐綠瓦的古典民居。重慶山地住宅建筑的吊腳樓形式很多，有用木柱、磚柱或石柱。民居并沒有正統(tǒng)的建筑概念，不講

65、什么“堂屋”、“廂房”，隨坡就坎，隨山就勢，前長坡，后短坡。由于功能上要滿足生活要求，所以房屋空間布置自由，利用率很高，內(nèi)部關(guān)系十分緊湊?？臻g往往有幾個(gè)等方體，這間比另一間高出三尺，那間上去又是閣樓，上上下下，極富變化。從外面看，仿佛由許許多多小木桿支撐著一個(gè)小木箱，形成了特殊的建筑空間和環(huán)境效果。,傳統(tǒng)巴渝建筑細(xì)部 —墻與檐,巴渝建筑中，民居墻以灰白為主，檐的形態(tài)多種多樣,吊腳樓,吊腳樓式的巴渝民居，多依山勢而建,檐的細(xì)部,吊瓜及樣

66、式古樸的吊牌,檐廊式民居常見的挑枋吊瓜,檐部樣式簡單但仍顯大氣,檐下細(xì)部的雕花，古樸典雅,檐下細(xì)部的鏤空，簡單大方,柱礎(chǔ)和石雕造型,木結(jié)構(gòu)民居常見的古樸的鼓型石質(zhì)柱礎(chǔ),筑臺(tái)：在有些不太險(xiǎn)陡的坡地許多居民建筑用，多用條基石壘徹而成。,相對比較講究的石獅子造型，憨態(tài)可掬,小型的石獅子門柱造型，結(jié)構(gòu)精致,方型的石質(zhì)柱礎(chǔ),石質(zhì)裝飾細(xì)部,石質(zhì)的大型花盆，擺放在街道兩旁，憑添古樸的韻味,造型奇特的名牌,造型渾厚，大氣古樸的名牌,天井內(nèi)和街道旁常見的

67、太平缸。,吊腳樓樓上細(xì)部,三樓突出的陽臺(tái)，是吊腳樓風(fēng)格的延伸，非常有層次感,挑樓式是聯(lián)排民居最典型的特征，也能達(dá)到給底層店面遮風(fēng)擋雨的效果,突出的木質(zhì)房間，讓整個(gè)建筑有立體感,二樓有部分的創(chuàng)新，用玻璃代替木板，通透性有所增強(qiáng)，但古樸的感覺稍弱,院落(天井)細(xì)部,院落能解決中部房間的通風(fēng)采光，可以經(jīng)營茶館等，也是休憩的主要場所,民居的院落，較為簡陋，仍種有植物來改善居住環(huán)境,進(jìn)入院落的通道，采光普遍不好，長度較短,較高檔的院落門和柱都非常

68、講究。也會(huì)有各種裝飾，如成串的燈籠。,墻及墻的裝飾細(xì)部,建筑側(cè)面多見抹灰墻,民居門上裝飾，用最原始的竹枝和燈籠，很有回歸田園的感覺,墻上吊掛大量的松果，也是頗具野趣,會(huì)館通道的木質(zhì)裝飾，刻上了當(dāng)?shù)鼐用裨渡顖鼍?。很有觀賞性,別具一格的墻面裝飾，既體現(xiàn)了四川民居的地方特色，又有視覺的震撼力,窗的細(xì)部,鏤花門窗的細(xì)部,其它有代表性的細(xì)節(jié),特色門框,木質(zhì)門、窗與燈籠的搭配,形態(tài)生動(dòng)的獅子,水缸,柱礎(chǔ),墻飾,門環(huán),花磚,風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃