本科畢業(yè)論文當前我國商品房價格過高的原因與對策研究

1、1當前我國商品房價格過高的原因與對策研究工程管理專業(yè)工程管理專業(yè)062：王飛：王飛指導(dǎo)教師：魏黎明指導(dǎo)教師：魏黎明內(nèi)容摘要：內(nèi)容摘要：近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，商品房價格過高問題嚴重，這必然給國民經(jīng)濟的健康發(fā)展與人民的日常生活帶來一系列問題。本文圍繞房地產(chǎn)市場的運行機制而展開，從多維視角分析了商品房價格的構(gòu)成元素，以期了解房地產(chǎn)價格形成機理，分析出商品房價格過高的原因及對策。在方法上，本文通過定性與定量、宏觀與微觀相結(jié)合的方法以及

2、文獻研究法，綜合運用經(jīng)濟學(xué)和社會心理學(xué)等相關(guān)知識，對當前房地產(chǎn)市場的基本特征和商品房價格上漲的原因進行了探討。在內(nèi)容上，本文描述了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本態(tài)勢；指出了造成我國商品房價格上漲的多方面因素，包括我國房地產(chǎn)市場供求失衡，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加，投資性購房增長過快，以及傳統(tǒng)文化、非理性預(yù)期等。最后在此基礎(chǔ)上，提出了若干調(diào)控與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的對策及建議，以期有助于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：商品房價格上漲；宏觀調(diào)控；不

3、平衡供求；投資1導(dǎo)言2009年初以來，我國房地產(chǎn)市場量價齊升，市場需求得到集中釋放。前8個月，全國商品房累計銷售面積4.94億平方米，同比增長42.85%，而2008年同期是下降近15個百分點；銷售額上漲更快，前8個月商品房銷售總額達23464.7億元，同比增長69.86%，而2008年同期是下降近13個百分點[1]。在成交量急劇放大的同時，房價同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)6個月正增長。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0

4、%，漲幅比7月份擴大1個百分點，這是自年初以來房屋銷售價格連續(xù)第2個月同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，環(huán)比連續(xù)6個月正增長[2]。1.1寫作背景及意義寫作背景及意義房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到繁榮，在改善居住環(huán)境、拉動經(jīng)濟增長以及提升城市面貌方面功不可沒。但與此同時，房價上漲的速度也遠遠超出了居民收入的增長速度，部分大中城市的房價收入比短短幾年內(nèi)迅速超過10倍以上，而該指標國際公認的合理區(qū)間是3至6倍[3]。高房價不僅超出了普通居民的承受能力，也對國民

5、經(jīng)濟健康發(fā)展和金融市場良好運行構(gòu)成威脅。觀察近年我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的運行特征以及社會結(jié)構(gòu)的迅速變化，不難發(fā)現(xiàn)房價過快上漲是包括建筑成本、市場結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟政策等多種因素共同推動的結(jié)果。本文試圖對這些因素進行梳理，以認清對高房價進行宏觀調(diào)控的要害所在，并在此基礎(chǔ)上研究符合我國國情的解決問題的對策。1.2文獻綜述文獻綜述李清立的《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》提出了我國房地產(chǎn)市場的特點和房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。其中我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾包括：房地產(chǎn)

6、無效供給和有效需求的矛盾十分突出；樓市供應(yīng)與購房人需求之間的差異造成供求失衡；供給與需求的區(qū)域不平衡的矛盾。武獻華、宋維佳的《工程經(jīng)濟學(xué)》介紹了商品房開發(fā)成本、商品房利潤、貸款利息、管理31.4.3基于原因的分析從開發(fā)商、政府和消費者角度提出若干對策及建議，以期對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有所幫助。2中國房地產(chǎn)市場發(fā)育與發(fā)展的基本態(tài)勢在宏觀經(jīng)濟景氣循環(huán)的四個階段（蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退）中，經(jīng)濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長

7、、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合[4]。實際上，房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律：一般而言，房地產(chǎn)市場的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現(xiàn)所謂“量跌價升”階段；接著價格和成交量雙雙下降，即“量價齊跌”階段；隨著價格的下跌，有效需求開始不斷增加，成交量開始回升，進入“量升價跌”階段；最后隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、成交量的持續(xù)增加，投機需求活躍，進而演化為“量價齊升”階段。從一個階段發(fā)展到另一階段所需的時間

8、主要取決于房地產(chǎn)自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。根據(jù)行業(yè)發(fā)展周期，我們可以把2000年以來我國房地產(chǎn)發(fā)展過程分為三個階段：2.1我國房地產(chǎn)發(fā)展過程我國房地產(chǎn)發(fā)展過程第一階段（2000～2002年）：“量升價跌”階段。這一階段全國房價漲幅較小，3年期間房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅為2.0%[5]。由于價格漲幅較小，再加上住房制度改革之前積聚的大量有效需求得到集中釋放，導(dǎo)致該階段市場成交量也大幅增加。第二階段（2003～2007年）：“量價

9、齊升”階段。從2003年開始，受經(jīng)濟景氣周期上升、北京奧運會臨近等多種因素影響，全國房屋銷售成交量繼續(xù)增加，同時全國房價也步入快速上漲通道，房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅超過7%[6]。這一階段持續(xù)了較長時間，市場存在調(diào)整的客觀需要。第三階段（2008年至今）：“量跌價升”階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續(xù)增長，但不斷攀升的高房價超出了大部分購房者的承受能力，將大部分自住購房者擠出市場，再加上國家宏觀調(diào)控的抑制和全球金融危機

10、的沖擊，導(dǎo)致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年成交量下降近兩成，為房改以來的首年下降[7]。但這一階段僅持續(xù)不到1年時間。進入2009年，受國家經(jīng)濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束了調(diào)整，重返“量價齊升”景氣上升周期。但根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)調(diào)整周期至少應(yīng)在3年以上，而2008年這次調(diào)整持續(xù)時間還不到1年[8]。因此，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整是不完全、不充分的。由于前期價格上漲，購房者觀望氣氛重現(xiàn)，部分城市房