淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的研究

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的研究摘要：隨著各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理也成熟化、規(guī)范化，房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化，越來越多的開發(fā)商開始重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制。目前，多數(shù)開發(fā)商只重視施工過程中的造價(jià)管理，而對(duì)于決策階段和設(shè)計(jì)階段并未實(shí)施造價(jià)控制，導(dǎo)致整體造價(jià)控制效果不明顯。分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段存在的問題，并提出相應(yīng)的造價(jià)控制手段。關(guān)鍵詞：商住樓；高層建筑；設(shè)計(jì)中圖分類號(hào)：TU723.3文

2、獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：0引言隨著我國(guó)房地產(chǎn)政策及城市規(guī)劃對(duì)開發(fā)商的要求日趨嚴(yán)格，居民對(duì)房屋質(zhì)量要求越來越高，開發(fā)商也開始注重地產(chǎn)環(huán)境、景觀、人文方面的規(guī)劃。但開發(fā)地產(chǎn)畢竟是純商業(yè)行為，利潤(rùn)永遠(yuǎn)是在第一位的，因此越來越多的開發(fā)商開始重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制。目前，多數(shù)開發(fā)商只重視施工過程中的造價(jià)管理，而對(duì)于影響最大的前期決策階段和設(shè)計(jì)階段并未進(jìn)行造價(jià)控制，導(dǎo)致整體造價(jià)控制效果不明顯，據(jù)分析施工階段的造價(jià)控制對(duì)整體的影響因子僅為8%，而

3、決策階段和設(shè)計(jì)階段對(duì)整體的影響因子高達(dá)90%左右[1]。因此，開發(fā)商的傳統(tǒng)觀念應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變，將發(fā)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期。本文首先闡述了房地產(chǎn)造價(jià)控制的特點(diǎn)，隨后分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中決策階段、設(shè)計(jì)階若現(xiàn)有項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)有所出入，可利用修正系數(shù)進(jìn)行修正，分別計(jì)算出各個(gè)子項(xiàng)目的造價(jià)，再進(jìn)行匯總。目前，公式估算法是常用的精度較高的方法，其根據(jù)已建項(xiàng)目總投資、規(guī)模、建設(shè)年限與待建項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，結(jié)合物價(jià)波動(dòng)情況，按照經(jīng)驗(yàn)公式進(jìn)行修正。目

4、前決策階段尚存在以下問題：1）開發(fā)商多是其它行業(yè)轉(zhuǎn)行的成功人士，缺乏前期決策階段造價(jià)的控制意識(shí)。2）開發(fā)公司缺乏一個(gè)前期造價(jià)的控制部門，如規(guī)劃部或計(jì)劃經(jīng)濟(jì)部。3）開發(fā)項(xiàng)目前，未對(duì)投資額進(jìn)行科學(xué)的分析和深入的論證。4）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是由會(huì)計(jì)部或者辦公室等非專業(yè)部分測(cè)算的，并未聘請(qǐng)專業(yè)人員。針對(duì)以上存在的問題，提出以下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制措施：1）采用先進(jìn)技術(shù)措施，應(yīng)用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)造價(jià)、功能的最優(yōu)化。2）委托專業(yè)的