物業(yè)行業(yè)存在的問題及對策

1、物業(yè)管理行管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的狀及存在的問題問題和原因和原因（一）最低工資上調、勞動合同法實施導致行業(yè)面臨透支險境（一）最低工資上調、勞動合同法實施導致行業(yè)面臨透支險境中國物業(yè)之窗，打造中國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌中國物業(yè)之窗，打造中國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌從2006年開始，各物業(yè)管理服務企業(yè)已出現(xiàn)虧損。多年來我市最低工資標準一直持續(xù)高位調整，由2003年的600元調整到2007年的850元，5年間調整幅度超過40％；與此同時，我市CP

2、I指數(shù)去年1－9月超過3.9％，10月高達5.6％，11月更超高6.9％，至今年3月達到7.6％的歷史最高值；再者，新的《勞動合同法》實施以來，企業(yè)新增支付加班費等人工成本也在大幅增加。由于物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，人工成本變化對行業(yè)生存發(fā)展影響巨大，特別是2007年以來，隨著全國性物價迅猛上漲，以及2008年新《勞動法》實施和7月1日深圳市最低工資上調至1000元（1997年的最低工資標準是398元），物業(yè)管理服務企業(yè)的支出已增長數(shù)倍

3、，人工成本占企業(yè)總成本的比例已從過去的67%左右激增到80%多，有企業(yè)支付工資和加班費就比過去多支付700萬之多。作為勞動密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動合同法》和按深圳最低工資保障要求調整的過程中，首先面對的是勞動成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費用并未同步提高，特別是一些政府福利房、微利房，包括一些老舊小區(qū)，還是按照十多年前的標準在收取。相反的是1997年至2007年社會最低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業(yè)服務收

4、費標準的平均水平卻在直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營變得越來越困難。譬如，深圳2008年度最低工資標準調整到全國最高水平，具體為：特區(qū)內為1000元月，較上年度增長17.6%；特區(qū)外為900元月，較上年度增長20%。據(jù)測算，因最低工資標準調整物業(yè)管理企業(yè)人均每月工資上漲150元，這對作為勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)形成了致命性的沖擊。利潤空間越來越小，行業(yè)面臨空前的生存壓力。深圳市國房局公布的資料顯示：“深圳70％的物業(yè)管理企業(yè)處于

5、虧損狀況。歡迎使用由于工資的水平低下，目前深圳居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物業(yè)服務費收入的政策性下降，以及企業(yè)違規(guī)用工法律風險隨著《勞動合同法》的實施而大幅度上升等原因，使得物業(yè)服務企業(yè)陷入工資水平低和員工流失率高的惡性循環(huán)中。有的企業(yè)秩序維護員常年流動不斷，時有青黃不接，難以完成小區(qū)秩序維護任務，給小區(qū)秩序維護帶來隱患。譬如，鑒于《勞動合同法》的相關約束，鑒于成本的大幅攀升，企業(yè)不得不安排員工休息，以減少加班費支出，但

6、這也勢必加劇企業(yè)員工缺編和流動性過大的問題。目前，鑒于以上諸多因素的共同作用，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主等各方主體之間的利益關系在重構中矛盾叢生。（二）物業(yè)管理收費標準低、調整困難、收繳率低（二）物業(yè)管理收費標準低、調整困難、收繳率低為每平方米２元，卻報出0.8元。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規(guī)律，同時也影響了行業(yè)的發(fā)展。有個別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也要爭取

7、把項目搶到手。也有管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務不到位，引起招標單位及業(yè)主的強烈不滿和投訴不斷。這種低價接盤的物業(yè)管理公司一旦取得物業(yè)管理權，往往會巧立名目開展各種有償服務，更有甚者，降低物業(yè)管理的服務水平，如不按時對機械進行保養(yǎng)、使得一些貴重的機械使用壽命縮短，損害業(yè)主的長遠利益，引發(fā)物業(yè)管理糾紛。特別是目前一些投標企業(yè)并未按《勞動法》、最低工資保障、CPI指數(shù)波動乃

8、至最低工資保障要求調整計算用工成本，而由于行業(yè)自身的無序低價競爭，投標企業(yè)都盡量壓低報價搶占市場，而補救手段主要是使用低技術含量的原始方法，如減少用工、壓低工資、不交保險、延長勞動時間、取消星期天、增加勞動任務、克扣福利待遇等等，導致物業(yè)管理行業(yè)整個服務隊伍陷入“低價格、低素質、低價值”的惡性循環(huán)怪圈。本文來自中國物業(yè)管理領先媒體（四）老舊問題樓盤收費標準低、經(jīng)濟效益低、進退機制缺乏，各種矛盾（四）老舊問題樓盤收費標準低、經(jīng)濟效益低、進

9、退機制缺乏，各種矛盾糾集已成社會問題糾集已成社會問題老舊問題樓盤由于收費標準普遍偏低，房屋及配套設施設備老化，致使項目的經(jīng)濟效益低、經(jīng)營風險高、管理難度大，不僅已成為一個行業(yè)問題，還成為了一個社會問題。目前，我市老舊小區(qū)收費標準普遍偏低，企業(yè)申請?zhí)岣叻召M價格程序復雜，難度大。按我市物業(yè)服務費指導標準規(guī)定，多層住宅最低標準為0.6元平方米，而實際多數(shù)老舊小區(qū)收費標準卻只有0.35元平方米，最低的僅有0.30元平方米，且維持十多二十年之久

10、不變，與其他商品房小區(qū)相比，物業(yè)服務費比新樓盤及行業(yè)平均水平低約25%到50%左右，收繳率平均僅為60%到80%左右。極低的收費標準本身難以維持物業(yè)日常維修養(yǎng)護的需要。目前，有物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商調整物業(yè)服務費，但根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，需經(jīng)業(yè)主大會通過，實踐中順利召開業(yè)主大會比較困難，調價程序復雜，業(yè)主往往又以物業(yè)設施老化、管理不到位為由不同意漲價，久而久之老舊小區(qū)環(huán)境惡化，管理服務難度加大，陷入越來越難管理的惡性循環(huán)怪圈。此外，老舊