房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念?房產(chǎn)房產(chǎn)，是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。?地產(chǎn)地產(chǎn)，是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。?房地產(chǎn)房地產(chǎn)，也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的

2、各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。?房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。土地及土地使用年限土地及土地使用年限?土地所有制在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制(即國(guó)家所有)和集體所有制(即集體所

3、有)兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。?土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房后，對(duì)該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。土地及土地使用年限土地及土地使用年限?土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地

4、使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：(1)土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂谜咄ㄟ^(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。(3)土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用

5、者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。?宗地圖宗地圖宗地圖，是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線，界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)?開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購(gòu)房者非常關(guān)注的問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)

6、通常會(huì)考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開(kāi)發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目等等。對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》和《銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》等相關(guān)證書(shū)。另外，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為四個(gè)等級(jí)。其中一

7、級(jí)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)最高。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)1資質(zhì)一級(jí)企業(yè)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)?注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；?從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；?近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；?連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；?上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；?有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中

8、級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人；?工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；?具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；?未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。2資質(zhì)二級(jí)企業(yè)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)?注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；?從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；?近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；?連續(xù)3年建筑工程