房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見書選址意見書》及《項(xiàng)目立項(xiàng)批文項(xiàng)目立項(xiàng)批文》申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件條件通知等文件申領(lǐng)申領(lǐng)《建設(shè)用地建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證》房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段三、項(xiàng)目建設(shè)階段四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段首先對(duì)投資地

2、區(qū)投資地區(qū)和投資投資環(huán)境環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)《選址意見書》是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項(xiàng)目選址意見書》時(shí)需向主管部門提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等；《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》是有計(jì)劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》的時(shí)候需向主管部門提交可行性

3、報(bào)告可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來源說資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；到城市規(guī)劃管理部門城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見選址意見書、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用申請(qǐng)用地報(bào)告地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書法人代表委托書等文件或證書；到土地管理部門土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同地使用權(quán)出讓

4、或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等提交建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理規(guī)劃管理部門部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商《建設(shè)用地規(guī)劃許建設(shè)用地規(guī)劃許可證可證》三、項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控加強(qiáng)開發(fā)

5、項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控申領(lǐng)申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證》項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨1、配合承包商做好各項(xiàng)工作2、按時(shí)提供施工現(xiàn)場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七通一平”3、及時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門

6、申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資的25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：1、開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3、投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使

7、用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；4.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5.有施工單位簽署的工程保修書。不符合上述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗(yàn)收。應(yīng)提交材料：項(xiàng)目開工報(bào)告、竣