全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響分析

1、全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響分析放開二孩政策放開二孩政策對房地房地產(chǎn)市場影響：住房需求增影響：住房需求增長、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及構(gòu)及熱點區(qū)域點區(qū)域變化、化、配套要求提高，房企配套要求提高，房企白銀十年迎來新機遇，提出新挑十年迎來新機遇，提出新挑戰(zhàn)2.1、需求、需求總量：二孩政策助力白量：二孩政策助力白銀時銀時代房地代房地產(chǎn)需求需求總量增量增長二孩政策全面實施推動房地產(chǎn)需求總量增長。二孩政策的全面實施在短期內(nèi)推動人口生育高峰，根據(jù)預(yù)測，累計生

2、育意愿的釋放將帶動短期內(nèi)城鎮(zhèn)出生人口將增加約15002000萬人，按2012年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.9平方米計算，未來五年將增加城鎮(zhèn)住房面積約4.96.6億平方米。而此后人口生育率將有所減弱，出生人口數(shù)有所回落，仍將較政策實施之前增長，將帶來住房面積的增加。未來長期一段時間，隨著新型城鎮(zhèn)化進程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩放開影響，預(yù)計到2040年，我國城鎮(zhèn)人口將超過10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長帶來

3、的需求，將成為推進白銀時代房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展的重要助力。另外我們要看到，一般而言，由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開限購，短期內(nèi)房屋需求或?qū)⒁猿钟幸惶追吭僦苯淤徺I大戶型產(chǎn)品或先買后賣的置換形式出現(xiàn)，因而需求量增長或?qū)⒊錾鲜鲱A(yù)期。2.2、需求、需求結(jié)構(gòu)：短期構(gòu)：短期大戶型產(chǎn)品躍居主流，居主流，長期小期小戶型仍將增型仍將增長短期內(nèi)人口增長影響戶型變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長。隨著二孩政策的實施和短期出生育的提高，未來五到十

4、年，二孩家庭長期來看，十五到二十年后，隨著適婚人口的增長，以二室戶型為主的剛需將有增加。從我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口變化趨勢來看，隨著城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模的不斷擴大，戶均人口呈現(xiàn)下降趨勢。盡管2030歲左右城鎮(zhèn)居民家庭首次置業(yè)，以二室為主、90平方米以下小戶型的住房仍將占據(jù)一定比重。至2035年，放開二孩政策增加的新生人口逐漸進入婚育階段，成為適齡首置需求群體，延緩2034歲城鎮(zhèn)人口規(guī)模減小的步伐，甚至在城鎮(zhèn)化進程作用下，出現(xiàn)一定反彈。這也意味

5、未來小戶型需求下降速度將被延緩甚至有反彈趨勢，但總體來看，隨著全面放開二胎政策明顯促進中等中等戶型住宅型住宅成交量增長以及中年群體需求的擴大，小戶型需求已逐漸退出市場主導(dǎo)地位。2.3、需求分布：政策利好、需求分布：政策利好東部地區(qū)、部地區(qū)、熱點城市改善需求點城市改善需求釋放不同城市人口增長影響需求總量。此前分析中，我們得出結(jié)論，三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點城市。不同城市人口增長速度也將影響相關(guān)房地產(chǎn)市場需求。從需求

6、總量變化來看，未來三四線城市中二孩家庭對空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點來點，對于三四線部分城市高庫存去化而言將是一大利好。不同城市銷售主力戶型影響需求增長。我們同時認(rèn)為不同城市當(dāng)前主力戶型也將對未來需求產(chǎn)生影響。此前我們已經(jīng)分析，認(rèn)為隨著二孩家庭數(shù)量增加，部分家庭將考慮大戶型產(chǎn)品，短期內(nèi)三室將成為主力戶型，而四室及以上將成為改善性需求集中區(qū)域。未來部分二室戶型的家庭在生育二孩后或?qū)⒖紤]換房。當(dāng)前各城市主力戶型有明顯區(qū)別，