中原地產(chǎn)中國(guó)主要大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、尋找發(fā)展契機(jī) ——中國(guó)主要大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析,,,,,中原（中國(guó)）物業(yè)顧問(wèn)有限公司 · 中央研究部,第一部分 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)比較：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市建設(shè)比較城市生活水平及購(gòu)買(mǎi)力比較第二部分 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售物業(yè)市場(chǎng)第三部分 城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域分析、城市分類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（住宅、寫(xiě)字樓、

2、零售物業(yè)）,,社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)——宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)比較：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),人均GDP：深圳居首位，重慶位末席,GDP：上海一馬當(dāng)先、北京緊隨其后,GDP增長(zhǎng)率：9－13.2%的年增幅 均高于全國(guó)平均水平,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 城市農(nóng)業(yè)繼續(xù)萎縮,社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)——城市建設(shè)比較,北京：改變以往的擴(kuò)張式發(fā)展模式，而采用分散集團(tuán)模式發(fā)展，有效提高城市資源配置與利

3、用效率。,上海：把“一城九鎮(zhèn)”作為城市擴(kuò)張的方式，并以浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)帶動(dòng)舊城區(qū)改建。,重慶：以建設(shè)主城區(qū)；擴(kuò)展新城區(qū)，構(gòu)建主城、都市圈和市域三層結(jié)構(gòu)形態(tài)城市網(wǎng)絡(luò)。,城市建設(shè)特點(diǎn),注：基本建設(shè)投資為2001年數(shù)據(jù)。,社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)——城市生活水平及購(gòu)買(mǎi)力比較,2000-2001年城市土地購(gòu)置面積,2000-2001年城市土地開(kāi)發(fā)面積,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——土地市場(chǎng),北京土地購(gòu)置面積大幅上升，土地開(kāi)發(fā)面積翻倍增長(zhǎng)，投資呈現(xiàn)高漲態(tài)勢(shì)，

4、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)較為充足。2002年上半年投資快速增長(zhǎng)。上海土地投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)，反映出相對(duì)規(guī)范的土地市場(chǎng)狀況，以及活躍的土地交易狀況。2002年上半年投資快速增長(zhǎng)。重慶土地市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，土地購(gòu)置面積、開(kāi)發(fā)面積同步增加。,2000-2001年城市土地投資額比較,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——住宅市場(chǎng),,,,除杭州外，其它四城市投資均呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)趨勢(shì)2002年，北京住宅投資連續(xù)第二年超過(guò)上海，重慶投資總體規(guī)模較小，但高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)

5、預(yù)示著良好的市場(chǎng)前景。2002年杭州住宅投資與去年基本持平。,住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大五城市建設(shè)規(guī)模綜合比重占據(jù)全國(guó)總量的五分之一強(qiáng)，其中，上海、北京增長(zhǎng)最為顯著。,住宅投資,住宅建設(shè)規(guī)模 （2002年）,銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)，北京、深圳增幅明顯，其它城市增速減緩,上海住宅價(jià)格上升趨勢(shì)明顯，2002年超過(guò)北京達(dá)4950元/平方米2002年北京價(jià)格下降249元，達(dá)4467元/平方米重慶住宅價(jià)格基本穩(wěn)定，平均價(jià)1252元/平方米,住宅銷(xiāo)售,住

6、宅價(jià)格（2002）,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——住宅市場(chǎng),1998-2002年城市住宅空置量變動(dòng)狀況,北京空置好于往年2002年北京空置量?jī)H有小幅上升，增長(zhǎng)16萬(wàn)平方米達(dá)650萬(wàn)平方米，這是因?yàn)?002年大量的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)住宅上市，極大刺激了市場(chǎng)需求,上海空置量連續(xù)兩年下降2002年，上海住宅銷(xiāo)售量連續(xù)四年超過(guò)竣工量，使得市場(chǎng)空置量逐年下降，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況使得住宅空置僅為400萬(wàn)平方米,重慶空置有所回升2002年重慶竣工

7、面積與銷(xiāo)售面積基本相當(dāng)，當(dāng)年銷(xiāo)售不及上年火爆，空置量上升10萬(wàn)平方米，達(dá)71萬(wàn)平方米,注：圖中所示空置面積為當(dāng)年竣工面積與銷(xiāo)售面積之差,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——住宅市場(chǎng),各地商品住宅區(qū)域價(jià)格分布,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——住宅市場(chǎng),各地商品住宅類(lèi)型價(jià)格分布,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——住宅市場(chǎng),存量巨大，分布集中，公寓占七成吸納緩慢，供大于求，空置率偏高未來(lái)預(yù)測(cè)供求失衡將加劇，特別是北京、上海和深圳,單位：萬(wàn)平方米,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特

8、征分析——高級(jí)住宅市場(chǎng),市場(chǎng)供求,市場(chǎng)價(jià)格,價(jià)格全面上揚(yáng) 各城市高級(jí)住宅普遍供過(guò)于求，空置率居高不下，價(jià)格上漲空間十分有限，部分城市甚至可能出現(xiàn)價(jià)格回落。公寓低于別墅 預(yù)計(jì)未來(lái)各城市高級(jí)公寓價(jià)格仍有一定上升空間，而別墅供應(yīng)量的持續(xù)放大，價(jià)格將可能下調(diào)。,單位：元/平方米,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——高級(jí)住宅市場(chǎng),小 結(jié)：高級(jí)住宅市場(chǎng)泡沫將受到擠壓,中國(guó)目前各城市高級(jí)住宅市場(chǎng)普遍存在的投資熱度高，價(jià)格高，空置率高的“三高”現(xiàn)象

9、，應(yīng)當(dāng)引起市場(chǎng)以及政府相關(guān)部門(mén)的高度警惕。入世、奧運(yùn)、世博和國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)雖然會(huì)在一定程度上推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展，但目前高級(jí)住宅市場(chǎng)供大于求情況，以及未來(lái)大規(guī)模的市場(chǎng)新增供給必將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這也對(duì)高級(jí)住宅項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和定位、建筑風(fēng)格、開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等方面提出了更高的要求。預(yù)計(jì)隨著這一輪高級(jí)住宅開(kāi)發(fā)高潮過(guò)去，各城市市場(chǎng)將先后進(jìn)入調(diào)整階段。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——高級(jí)住宅市場(chǎng),市場(chǎng)供求,寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)

10、2001年投資額達(dá)到72億元，增幅近60%，超過(guò)整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51%的增幅。預(yù)計(jì)2002年，寫(xiě)字樓投資為85億元，增幅約為18%。 寫(xiě)字樓供應(yīng)量開(kāi)始回升 2001年達(dá)到新的歷史高峰140萬(wàn)平方米。據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)，2002年將達(dá)300萬(wàn)平方米，而甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量約為40萬(wàn)平方米。吸納量先升后降，空置率先降后升 2000年，在經(jīng)濟(jì)狀況向好的背景下，寫(xiě)字樓吸納量增長(zhǎng)48%，空置率從1999年25%下降至7

11、.2%，2001年上半年出現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，但從2001年下半年至2002年三季度，市場(chǎng)需求萎縮，空置率回升至15%左右。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：北京,單位：萬(wàn)平方米,區(qū)域租金水平,租售市場(chǎng)“兩頭熱，中間冷”“兩頭熱”——高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓（國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、財(cái)富中心等）

12、 乙級(jí)寫(xiě)字樓（租金低廉、付款方式靈活多變） “中間冷”——普通甲級(jí)寫(xiě)字樓（市場(chǎng)份額約55%）租金“先揚(yáng)后抑”，前景不容樂(lè)觀(guān) 2001年2Q以來(lái)，寫(xiě)字樓租金水平小幅上揚(yáng)后持續(xù)下調(diào)，市場(chǎng)并未能如2001年起初預(yù)計(jì)可以獲得較大繁榮，2002年繼續(xù)了去年的趨勢(shì)，租金水平進(jìn)一步下跌。,單位：美元/月.平方米,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：北京,寫(xiě)字

13、樓開(kāi)復(fù)工，新上市項(xiàng)目增加，全年投資將有較大增長(zhǎng)市場(chǎng)供應(yīng)逐年回升2001年到達(dá)低谷后，2002年回升至35萬(wàn)平方米。至2002年，市場(chǎng)存量約為235萬(wàn)平方米。 歷年銷(xiāo)售量穩(wěn)定上升，租賃市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大歷年銷(xiāo)售量穩(wěn)定于30－50萬(wàn)平方米，2001年寫(xiě)字樓出租量近200萬(wàn)平方米。 目前市場(chǎng)供求呈現(xiàn)“金字塔”結(jié)構(gòu) 甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，空置率低；中低檔寫(xiě)字樓供過(guò)于求，空置率呈逐年上升趨勢(shì)。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——寫(xiě)字樓

14、市場(chǎng)：上海,市場(chǎng)供求,單位：萬(wàn)平方米,區(qū)域租金水平,租金“觸底反彈”，但離歷史高峰（96年）仍有較大差距區(qū)域租賃市場(chǎng)新格局出現(xiàn)，傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域風(fēng)采不復(fù)租金水平地區(qū)格局也略有變化，小陸家嘴、南京西路和淮海路成為租金最高的區(qū)域；而人民廣場(chǎng)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)則失去領(lǐng)導(dǎo)地位，與徐家匯處于同一租金水平。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：上海,單位：美元/平方米.月,寫(xiě)字樓投資迎來(lái)第二次高潮1997年受“直轄”的利好消息，寫(xiě)字樓投資于199

15、8年達(dá)到歷史高峰10.6億元。2001年，在西部大開(kāi)發(fā)的利好因素下，寫(xiě)字樓投資再次達(dá)到10.6億元；寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模較小，尚處于剛剛起步階段2001年末寫(xiě)字樓存量約為85萬(wàn)平方米；市場(chǎng)檔次不高甲級(jí)寫(xiě)字樓僅有大都會(huì)商廈等3家，數(shù)量偏少；而乙級(jí)和乙級(jí)以下的普通寫(xiě)字樓卻占市場(chǎng)比重的85%；空置率高達(dá)65%,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：重慶,市場(chǎng)供求,單位：萬(wàn)平方米,區(qū)域租金水平,租金水平差異較大，大都處于較低價(jià)位，入住率

16、總體水平均不高除上述純寫(xiě)字樓，重慶存有大量的商住樓（商務(wù)公寓）和一些酒店附屬商務(wù)樓，在商用寫(xiě)字樓市場(chǎng)占有較大份額。重慶純寫(xiě)字樓約50萬(wàn)平方米，商住樓約26萬(wàn)平方米，酒店附屬商務(wù)樓約9萬(wàn)平方米。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：重慶,重慶城市經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，將有力刺激寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)外資進(jìn)入城市時(shí)間較短，規(guī)模較小高品質(zhì)商務(wù)寫(xiě)字樓缺乏，市場(chǎng)需求有望增長(zhǎng)全球經(jīng)濟(jì)低迷將延遲外資進(jìn)入時(shí)間，市場(chǎng)近期迅速繁榮的可能性較小,上海市場(chǎng)正

17、處于快速恢復(fù)性增長(zhǎng)期受到全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響，寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)趨緩，租金水平和空置率趨于穩(wěn)定近期甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量有限，租金及入住率仍將繼續(xù)走高,北京宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)向好支撐了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好信心近期市場(chǎng)供求現(xiàn)狀并未顯現(xiàn)出入世和奧運(yùn)的利好效應(yīng)近期市場(chǎng)先揚(yáng)后抑的發(fā)展歷程，說(shuō)明其尚處于恢復(fù)性增長(zhǎng)階段,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：小 結(jié),城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——零售物業(yè)市場(chǎng)：北京,位于王府井、西單、隆福大廈等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以及

18、廣安大街等新興商業(yè)區(qū)的店鋪價(jià)格高居各類(lèi)店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。以出售產(chǎn)權(quán)為模式的零售物業(yè)在朝陽(yáng)CBD相對(duì)匱乏，而2007年前該地區(qū)大面積底商的推出，必將牽動(dòng)投資重心的偏移。以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。南城近兩年內(nèi)的表現(xiàn)格外突出。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——零售物業(yè)市場(chǎng)：上海,市場(chǎng)供求,,平均租金水平較高，各大商圈平均租金水平參差不齊頂級(jí)商業(yè)街的供應(yīng)漸飽和

19、，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)商鋪投資成為房地產(chǎn)投資的新渠道中心城區(qū)、次中心城區(qū)的旺鋪帶動(dòng)銷(xiāo)售價(jià)格節(jié)節(jié)升高地鐵商鋪脫穎而出，扮演2002年零售物業(yè)市場(chǎng)“黑馬”角色,租金回升優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的底層租金在99年后觸底回升，2002年平均租金比01年微幅上漲0.1美元，升至2.1美元/平方米/天。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——零售物業(yè)市場(chǎng)：上海,租售價(jià)格,,售價(jià)高位運(yùn)行中心城區(qū)商鋪售價(jià)保持在高位區(qū)間運(yùn)行，次中心區(qū)

20、商鋪由于產(chǎn)租能力提高，旺鋪價(jià)格直逼城市中心區(qū)域。近期上市的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪售價(jià)較高。,1998-2002年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)底層租金,商鋪售價(jià)水平,市場(chǎng)發(fā)展迅速，各項(xiàng)供求指標(biāo)均取得較大增長(zhǎng)1－11月商業(yè)用房投資額達(dá)28億元，同比增長(zhǎng)7.6%；竣工面積達(dá)69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.2%；平均銷(xiāo)售價(jià)格為3,581元/平方米，同比增長(zhǎng)9.3%。 重大項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，大大刺激各商圈發(fā)展如：沙坪壩商圈——三峽廣場(chǎng)、華宇廣場(chǎng)、欣陽(yáng)百貨、新世紀(jì)百貨

21、、太平洋百貨 南岸商圈——天龍廣場(chǎng) 北部商圈——北城天街購(gòu)物廣場(chǎng) 租賃市場(chǎng)走紅，價(jià)格直線(xiàn)上升,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析——零售物業(yè)市場(chǎng)：重慶,商鋪一級(jí)市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格,單位：元/平方米),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè),隨著“十五”計(jì)劃的推進(jìn)、城市規(guī)劃的實(shí)施，三地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持較高水平，城市建設(shè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。但由于基礎(chǔ)水平及發(fā)展階段的差異，三地差距有可能進(jìn)一步加大。,GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城

22、市建設(shè),北京、上海城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)，人民生活水平和綜合購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，并將在一段時(shí)間內(nèi)保持領(lǐng)先地位。重慶城市化程度低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后，人民生活水平有待提高，市場(chǎng)綜合購(gòu)買(mǎi)力不足。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè),居民生活水平及購(gòu)買(mǎi)力,城區(qū)熱點(diǎn),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域分析：北京,衛(wèi)星城,“十五”期間，北京市將加強(qiáng)衛(wèi)星城的市政、經(jīng)濟(jì)建設(shè)，近期將重點(diǎn)發(fā)展通州、昌平、順義、黃村、亦莊、良鄉(xiāng)六個(gè)衛(wèi)星城，使之成為市區(qū)

23、人口轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域分析：北京,“黃浦江綜合開(kāi)發(fā)”規(guī)劃地區(qū),南浦大橋地區(qū)獨(dú)特的“江邊島” ，創(chuàng)建生活、娛樂(lè)、工作綜合區(qū)，占地約3.43平方公里。,楊浦大橋地區(qū)特色濱江居住區(qū)和科教、辦公園區(qū)，占地約1.99平方公里。,上海船廠(chǎng)—北外灘地區(qū)大型購(gòu)物、娛樂(lè)和博物館等綜合場(chǎng)所，占地約1.06平方公里。,十六鋪—東昌地區(qū)水上旅游總站以及具有現(xiàn)代商業(yè)中心特色的假日市場(chǎng)，占地約0.35平方公里。,城

24、市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域分析：上海,“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃地區(qū),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域分析：上海,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),主城區(qū)依然是城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,雖然重慶“十五”計(jì)劃——以市域產(chǎn)業(yè)布局為依據(jù)，都市圈為核心，主要交通線(xiàn)為發(fā)展軸，逐步形成以重慶都市圈為中心，萬(wàn)州、涪陵、黔江等城市為地區(qū)中心的網(wǎng)絡(luò)式城鎮(zhèn)體系，但是目前城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域依然是集中在主城區(qū)。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——城市熱點(diǎn)

25、發(fā)展區(qū)域分析：重慶,北部新城,渝中,江北區(qū),南岸區(qū),沙平壩,北部——江北區(qū)、北部新城基礎(chǔ)設(shè)施的大大改善和城市發(fā)展重點(diǎn)北移，將使江北區(qū)以及渝北的“北部新城” 成為未來(lái)重慶房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。西部——沙坪壩完備的居民生活配套設(shè)施，強(qiáng)大的商品住宅消費(fèi)群體，得天獨(dú)厚的城市文化氛圍，將會(huì)成為商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的亮點(diǎn)。 南部——南岸區(qū)生態(tài)旅游區(qū)，隨著市政配套設(shè)施的完善，未來(lái)5－10年將成為新一輪城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要一環(huán)。 中部——

26、渝中區(qū)受規(guī)劃的限制和區(qū)內(nèi)拆遷成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商普遍將未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)移出該區(qū)。未來(lái)上升的空間有限。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域分析：重慶,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)調(diào)整期預(yù)計(jì)近期市場(chǎng)供應(yīng)將進(jìn)一步放大，價(jià)格保持平穩(wěn)別墅市場(chǎng)供應(yīng)將趨緊經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將較快增長(zhǎng)危改動(dòng)遷與舊城改造力度繼續(xù)加強(qiáng)以低密度住宅為特點(diǎn)的“郊居化”概念將日趨普及住宅市場(chǎng)將日趨理性,北京,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè),未來(lái)住宅供應(yīng)量穩(wěn)步上

27、升，區(qū)域集中在“一城九鎮(zhèn)”中心城區(qū)供應(yīng)集中在高價(jià)位區(qū)域、住宅品質(zhì)也將大幅提高未來(lái)需求以動(dòng)遷居民為主，需求對(duì)象主要為中低價(jià)位的住宅隨著浦江兩岸開(kāi)發(fā)和世博會(huì)場(chǎng)館的建設(shè)，浦江兩岸住宅的消化將主要依靠外省及境外人士和本地高收入階層隨著居民收入的提高、私人汽車(chē)擁有量的上升以及國(guó)家對(duì)別墅用地的停止審批，遠(yuǎn)郊低密度住宅市場(chǎng)前景看好,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè),上海,重慶未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好直轄市和西部大開(kāi)發(fā)等積極效應(yīng)將

28、使住宅價(jià)格繼續(xù)上升城市化水平提高，大規(guī)模的舊城改造將使住宅需求增加住宅開(kāi)發(fā)將穩(wěn)步上升住宅品質(zhì)將逐步提高渝中和北部新城近期內(nèi)依然是住宅購(gòu)銷(xiāo)的熱點(diǎn)地區(qū),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè),重慶,北京近期（2004－2005）市場(chǎng)將有大量供應(yīng)，消化壓力頗大，雖然有中長(zhǎng)期利好因素支 撐，但短期市場(chǎng)仍將處于調(diào)整態(tài)勢(shì)。中遠(yuǎn)期（2006－2010）市場(chǎng)狀況將隨著開(kāi)發(fā)節(jié)奏和市場(chǎng)定位的調(diào)整得到較大改善。上海近期（2004-

29、2005年）市場(chǎng)信心較強(qiáng)，需求穩(wěn)定，市場(chǎng)供應(yīng)有較大增幅，市場(chǎng)將持續(xù) 向好。中遠(yuǎn)期（2005－2010）規(guī)劃供應(yīng)規(guī)模較大，如能控制供應(yīng)節(jié)奏，與城市經(jīng)濟(jì)同步發(fā) 展，前景看好。重慶近期（2004-2005年）市場(chǎng)信心較弱，需求增長(zhǎng)緩慢，2003年供應(yīng)規(guī)模未有明顯增幅， 較多商務(wù)住宅以寫(xiě)字樓姿態(tài)上市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將維持現(xiàn)狀，難以改觀(guān)。中遠(yuǎn)期（2006－2010）市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀(guān)，市場(chǎng)將不斷成熟，發(fā)展空間較為廣闊。,城

30、市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——商用物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè),北京,社區(qū)商鋪熱銷(xiāo)。 部分經(jīng)營(yíng)商逐漸從只租不買(mǎi)的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓I(mǎi)并舉的模式 新的“商業(yè)航母”將在東城區(qū)建成，即金寶街、東單“銀街”改造、信遠(yuǎn)大廈、光彩事業(yè)發(fā)展中心等在建項(xiàng)目將使得王府井、東單的商業(yè)街區(qū)連成一片 。 奧運(yùn)規(guī)劃區(qū)的住宅配套商業(yè)設(shè)施明顯不足，如本市大型住宅社區(qū)望京、天通苑等，奧運(yùn)工程的啟動(dòng)，將帶動(dòng)周邊商用物業(yè)開(kāi)發(fā)。 幾個(gè)大規(guī)

31、模的商業(yè)區(qū)正在籌備當(dāng)中，如位于朝陽(yáng)門(mén)外昆泰集團(tuán)的 “北京第三商業(yè)大道”(東大橋至呼家樓商業(yè)區(qū))和中關(guān)村西區(qū)的 “中關(guān)村Shopping Mall”。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——商用物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè),上海,中心城區(qū)的商鋪吸納能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。中心城區(qū)未來(lái)商鋪新增供應(yīng)較少，租售價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)會(huì)有所上升。隨著未來(lái)軌道交通建設(shè)的深入，地鐵商業(yè)將逐漸從單打獨(dú)斗的小商鋪向滿(mǎn)足綜合消費(fèi)需求的大商圈轉(zhuǎn)型，主題鮮明的地鐵商城將是未來(lái)發(fā)展的方向。

32、大型零售物業(yè)由于人口分布的郊區(qū)化與土地級(jí)差效益原則，將主要分布于城市次中心區(qū)和城市邊緣地區(qū)。新建的軌道交通、城市交通樞紐、公共綠地周?chē)约爸行某菂^(qū)外圍的大型生活社區(qū)的區(qū)域性商業(yè)中心的商鋪將有較大上升潛力。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望——商用物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè),重慶,城市輕軌工程、立交橋等大型市政設(shè)施，使主城區(qū)大量商鋪或拆遷、或空置，這些因素的影響使得本處于低谷的商用物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)低迷。預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)市政設(shè)施的完工，沙坪壩、江北、南岸、楊家坪商