中國房地產(chǎn)市場的均衡分析——基于20個(gè)大城市的實(shí)證研究.pdf

1、自1998年我國住房完成商品化改革以來，房地產(chǎn)市場開始蓬勃發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速增長的重要力量。然而，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了諸如房價(jià)快速飛漲、投機(jī)盛行、土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重、百姓住房得不到保障等一系列問題。政府多次出臺(tái)一些相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是收效甚微。人們不禁要問，我國的房地產(chǎn)市場到底怎么了？政府調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中哪些地方做得不對(duì)？今后該怎么辦？
　　 實(shí)踐呼喚理論指導(dǎo)

2、，本文以經(jīng)濟(jì)學(xué)的局部均衡理論為研究主線，綜合運(yùn)用金融學(xué)、投資學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)、博弈論等多個(gè)學(xué)科的知識(shí)，并采用理論推導(dǎo)和實(shí)證研究相結(jié)合的研究方法，構(gòu)建了一套比較完整的房地產(chǎn)市場局部均衡理論體系。經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，我國目前的房地產(chǎn)市場并不是均衡的，而是失衡的，且失衡程度比較嚴(yán)重。去探析失衡現(xiàn)象的背后，我們發(fā)現(xiàn)了失衡的原因所在：非理性預(yù)期是造成房地產(chǎn)投機(jī)需求膨脹的主觀原因；“人口紅利”是造成房地產(chǎn)需求旺盛的客觀原因；房產(chǎn)商的寡頭壟斷供給

3、是導(dǎo)致房地產(chǎn)供給不足的直接原因；政府對(duì)土地的完全壟斷控制是導(dǎo)致房地產(chǎn)供給短缺的間接原因；同時(shí)，過高的交易成本傳遞到房地產(chǎn)價(jià)格上，也會(huì)影響房地產(chǎn)均衡的形成。因此，政府不能不明就里地推出可能會(huì)加重失衡的房地產(chǎn)政策，也不能尋求“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的短期解決辦法。政府首先應(yīng)該明晰房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和機(jī)理：抑制投機(jī)需求、規(guī)制壟斷、降低過高的交易成本，讓房地產(chǎn)從失衡走向均衡；其次再緊繞上述目標(biāo)制定實(shí)施有關(guān)的土地、金融、稅收和價(jià)格等政策，筆者在文中也