20122012年自考《資產(chǎn)評估》講座

1、2012年自考《資產(chǎn)評估》講座,于成永 博士南京財經(jīng)大學會計學院,第一章　總　論,本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大?！　?一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算 2資產(chǎn)評估的特點：現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性 3資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同　、執(zhí)行操作者不同?！‘斎唬Y產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的

2、，二者相輔相成?！?4資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。 5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)?！　∮行钨Y產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等?！　?6按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。,7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽?！?8價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。

3、 主要價值類型有：　　 市場價值。 在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值?！　⊥顿Y價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值?！　?資產(chǎn)評估的假設： 繼續(xù)使用假設 公開市場假設：公開市場是指發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的

4、買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用?！　?清算（清償）假設　 10資產(chǎn)評估的原則　　包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則?！　≠Y產(chǎn)評估的工作原則：、獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則　　資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則：貢獻原則、替代原則、預期原則　 11資產(chǎn)評估基礎日一般的基準時點是日。,第二章　資產(chǎn)評估的基本方法,要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定?！　?/p>

5、第一節(jié)　市場法　 市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。　　市場法應用的前提條件：　　需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；　　被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集的?！　∵\用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點　 市場法的優(yōu)缺點：　　市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前

6、的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方面理解和接受?！　∈袌龇ǖ娜秉c表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應用；不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應于商業(yè)用房、通用設備等資產(chǎn)的評估。,第二節(jié)　成本法 成本法及其適用的前提條件　 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被

7、評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。　 成本法運用的形式及其各項指標的估算：　　1、基本公式可表述為：　　被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值　　2、運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：　?、俅_定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；　?、诖_定被評估資產(chǎn)的使用年限；　?、酃浪惚辉u估資產(chǎn)的損耗或貶值；　?、苡嬎愦_定被評估資產(chǎn)的價值。　?。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪恪　驮刂贸杀九c更

8、新重置成本的異同。 1、重置核算法　　2、物價指數(shù)法　　3、功能價值法,4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法　?。?）重置核算法　　是指按資產(chǎn)成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法?！　≈刂贸杀?直接成本+間接成本　?。?）物價指數(shù)法　　物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷

9、史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)　　或者為：　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價變動指數(shù)）　?。?）功能價值法　　也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：　　被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量,（二

10、）實體性貶值及其估算　　是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法（三）功能性貶值及估算　　功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術相對落后出現(xiàn)新的技術的資產(chǎn)而導致的一些貶值。（四）經(jīng)濟性貶值及其估算　　是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及其估算　　　三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。,第三節(jié)　收益法　 一、收益法及其適用的前提

11、條件　　收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法?！?二、收益法應用的前提 P47 三、收益法中各項指標的確定　?。ㄒ唬┦找骖~　　收益額是未來預期收益?！　。ǘ┱郜F(xiàn)率和資本化率　　1、無風險報酬率　　2、風險報酬率（財務風險、市場風險、管理風險）　　無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定?！?（三）

12、收益期限,四、運用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點　?。ǘ┦找娣ǖ膬?yōu)缺點　　1、收益法的優(yōu)點　?。?）能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值；　?。?）與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受?！　?、收益法的缺點　?。?）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；　?。?）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估?！　〉谒墓?jié)　資產(chǎn)評估方法的比較和選擇　　　

13、資產(chǎn)評估方法選擇應考慮的因素：　　1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應?！　?、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應?！　?、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,第三章 機器設備評估,歷年考題中，每年都考計算題。第三節(jié)　機器設備評估的成本法　　機器設備評估的成本法是指通過估算機器設備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值　　機器設備

14、評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值 一、機器設備重置成本的估算四種方法P68-80 二、機器設備的實體性貶值及其估算　?。ㄒ唬嶓w性貶值與成新率的估算　　1、運用使用年限法估算機器設備成新率　　2、運用觀測分析法估算機器設備成新率　　3、運用修復費用法估算機器設備的成新率,第四章　房地產(chǎn)評估,第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物?！　》康禺a(chǎn)的

15、特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性； （5）保值增值趨勢。　 第二節(jié)　土地使用權評估的特點　　土地資產(chǎn)的特性：　　1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性?！　?、經(jīng)濟特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟地理位置的可變性。（3）可壟斷性。土地資產(chǎn)價格體系：　土地資產(chǎn)的價格類型：　　1、基準地價：是指

16、城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格?！　亩x中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；（3）它的價格是按經(jīng)濟用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。,2、標定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。土地資產(chǎn)價格特點：　　1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定　　2、土地價格主要由土地的需求決定　　

17、3、土地價格具有明顯的區(qū)域性　　4、土地價格的上漲性影響地產(chǎn)價格的因素：　　（一） 一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。,（二）區(qū)域因素：　　3、影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎設施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素?！　⊥恋厥褂脵嘣u估的原則：（一） 替代

18、原則（二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻原則,第四節(jié)　土地使用權評估的方法　　市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：　　一般地，采用

19、市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經(jīng)過處理得出一個評估結果。　　建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。　　建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則,第五章　無形資產(chǎn)評估,無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。 無形資產(chǎn)的特點： 1、無

20、形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大　3、無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)?！　o形資產(chǎn)的分類：　　無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標準進行分類。　　1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。 2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權、商標權等均受到國家有關法律的保護，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保

21、護的無形資產(chǎn)，如專有技術等稱為收益性無形資產(chǎn)。　　3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨地取得、轉讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標權、版權、計算機軟件等。不可確指主要指商譽。,每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間是真正的無形資產(chǎn)有效期限?！　o形資產(chǎn)功能特性

22、：　　1、附著性?！　?、共益性。　　3、積累性?！　?、替代性。 專利權是國家專利機關依法批準的發(fā)明人或其權利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權或專有權。　　　 商標權是商標注冊后，商標所有者依法享有的權益，它受到法律保障，未注冊商標不受法律保護?！　?商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。特征：1、商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資

23、產(chǎn)分開出售。2、商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。3、商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。4、商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。,第六章　流動資產(chǎn)評估,第一節(jié)　流動資產(chǎn)評估的特點　 　一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點　　流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應收及預付款項、短期投資等

24、。流動資產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：　　第一，周轉速度快。　　第二，變現(xiàn)能力強。　　各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務的重要保證?！　〉谌?，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估的特點　　1、流動資產(chǎn)評估是單項評估?！　?、必須選取準流動資產(chǎn)評估的基準時間。一般在會計期末　　3、即要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點?！　?、流動資產(chǎn)周轉速度快，變現(xiàn)能力強

25、。無需考慮功能性貶值。　　三、一份準確的被評估資產(chǎn)清單是正確估價資產(chǎn)的基礎資料，被評估資產(chǎn)的清單應以實存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應以清查核實后的實有額做為評估值。,第三節(jié)　債權類及貨幣類流動資產(chǎn)評估 一、應收賬款及預付賬款的評估　一般應從兩方面進行：一是清查核實應收賬款數(shù)額；二是判斷估計可能的壞賬損失。應收賬款評估值確定的基本公式為：　　應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-

26、預計壞賬損失　　預計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、賬齡分析法 二、應收票據(jù)的評估　　應收票據(jù)可采取下列兩種方法：　　1、按本金加利息確定。計算公式為：　　應收票據(jù)評估值=本金×（1+利息率×時間）　　2、按貼現(xiàn)值評估值=到期值-貼現(xiàn)息 三、待攤費用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應由本月和以后各個月份負擔的費用。,第七章　長期投資及其他資產(chǎn)評估,第七章　長期投資及其他資

27、產(chǎn)評估　　長期投資是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。　　債券是政府、企業(yè)和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權人承諾于指定日期還本付息的有價證券?！　∩鲜袀脑u估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值，一般是以評估基準日的收盤價確定評估值。　　非上市債券的評估：采有收益法進行?！?上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計算公式為：上市

28、股票評估值=股票股數(shù)×評估基準日該股票收盤價,第八章　企業(yè)價值評估,一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估人員具體實施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價值評估具體范圍的重要途徑。 二、企業(yè)價值評估中的財務分析　?。ㄒ唬┢髽I(yè)償債能力　　償債能力分析一般可以通過下列指標來進行：　　1、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強。經(jīng)驗值：2：1　　2、速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠

29、出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標。經(jīng)驗值：1：1　　3、資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權人提供資金進行經(jīng)營活動的能力。　?。ǘ┢髽I(yè)運營能力　　通常可采用如下指標考察?！　?1、存貨周轉率?！　。?）存貨周轉次數(shù)?！　。?）存貨周轉天數(shù)?！　　?、應收賬款周轉率。是用以評估應收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標。通常用應收賬款周轉次數(shù)和應收賬款周轉天數(shù)表示。,（三）企業(yè)盈利能力　　

30、1、投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有　?。?）資產(chǎn)報酬率（資產(chǎn)利潤率）。企業(yè)一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比率?！　。?）凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強?！　?、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率?！　。?）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率?！　。?）銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率?！　?、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。

31、 4、每股股利 5、市盈率 三、資產(chǎn)基礎法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。企業(yè)預期收益的預測必須以企業(yè)未來進行正常經(jīng)營為基礎并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。,第九章　資產(chǎn)評估報告,第一節(jié)　資產(chǎn)評估報告的作用　　一、資產(chǎn)評估報告的類型　　1、按資產(chǎn)評估對象劃分，可分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告　　

32、2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報告、評估復核報告和評估咨詢報告　　3、評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報告、現(xiàn)值性報告和預期性評估報告　　二、資產(chǎn)評估報告的作用　　 1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見　　　　2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評估機構的工作成果。它是有償服務?！　?3、對資產(chǎn)評估報告進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段?！　?4、是建立評

33、估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。計算應用：,1、收益法的應用： 第一，企業(yè)價值評估：教材P50，例2-8；P239，例5-13；P307，例8-1 第二，無形資產(chǎn)的評估：教材P225，例5-11；P226例5-12 舉例：A企業(yè)擬向B公司轉讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標使用權。評估人員了解到以下情況： (1)該商標生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利

34、潤10元/臺； (2)雙方協(xié)商，商標使用許可期限4年。商標使用費按新增利潤的30%支付A企業(yè)； (3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預計前2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年； (4)根據(jù)相關資料分析，A企業(yè)正常投資報酬率為15%，所得稅稅率為25%。 要求：(1)計算該商標權每年新增利潤；(2)計算該商標使用權價格。 第三，土地價格評估的運用：教材

35、P132-133 第四，非上市債券的評估，教材P274-276 2、成本法的應用：教材P77-91,,3、市場法舉例：P124-130 有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C 三個宗地交易實例，具體情況見下表： 表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗