5a甲級寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化配置

1、寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化配置,智能化5A甲級寫字樓常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)參照,1、樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，

2、墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科勒、美標(biāo)、TOT0。 配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。2、建筑規(guī)模：一般2—5萬平米。3、客戶進(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商

3、務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。4、物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。5、交通便利：有多種交通工具直達(dá)。6、所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或都心區(qū)。,功能復(fù)合程度之評價標(biāo)準(zhǔn),純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體,純寫字樓是辦公功能占絕對優(yōu)勢的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級餐廳、商務(wù)中心、娛樂場所、會議室等。,功能復(fù)合程度之評價標(biāo)準(zhǔn),純寫字

4、樓/綜合樓/商務(wù)綜合體,當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時，我們稱為綜合樓，如辦公與商場復(fù)合的類型。,功能復(fù)合程度之評價標(biāo)準(zhǔn),純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體,商務(wù)綜合體是綜合樓的高級形態(tài)，又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市；其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、品質(zhì)突出。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色。它是創(chuàng)新活動基地、文化交流

5、之地、財富薈萃之地，是地標(biāo)性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，聚集著大批的精英階層和成熟的公司企業(yè)，是高檔辦公居住消費(fèi)娛樂活動場所。,5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn),5A標(biāo)準(zhǔn)主要針對寫字樓智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、辦公智能化系統(tǒng)(OA) ：包括計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)；2、樓宇智能化系統(tǒng)（BA）：包括冷熱源系統(tǒng)、

6、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)；3、通訊智能化系統(tǒng)（CA）：包括雙向電視電話會議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。4、安保智能化系統(tǒng)（SA）：監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。5、消防智能化系統(tǒng)（FA）：消防聯(lián)動、自動噴淋、自動報警等。,Ecological office district （綠色生態(tài)辦公） 　　Es

7、sential business location（重要的商務(wù)區(qū)） 　　Elegant building（有品位的建筑） 　　Excellent facility and service（超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)） 　　Extraordinary tenant（出眾的客戶） 　　Exact place for business （純商務(wù)） 　　亦有Exception of sale（非賣）一說。 　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)劃、

8、生活標(biāo)準(zhǔn)的提高，企業(yè)對辦公人性化、科技化以及生態(tài)化的要求亦產(chǎn)生新的要求和標(biāo)準(zhǔn)。,寫字樓6E標(biāo)準(zhǔn),寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,外立面在寫字樓中的作用：符合建筑物本身的功能需要；是一種文化的特征；注重的是美感，而且要強(qiáng)調(diào)某種風(fēng)格；它是寫字樓的“臉面”。主要從以下幾個方面打造：立面風(fēng)格立面形態(tài)立面用材立面燈光,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),三種基本類型：（1）純幾何體——建筑形態(tài)的基本形式是規(guī)則幾何體。如：西格拉姆大廈、原紐約

9、世貿(mào)中心大廈。（2）雕塑體——即建筑形體有雕塑性。如香港的奔達(dá)中心。（3）象征體——指建筑形體具有某種精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱門。,西格麗姆大廈,奔達(dá)中心,拉德芳斯大拱門,寫字樓外立面,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,在形體構(gòu)成上分類：單體式雙體式——奔達(dá)中心、紐約世貿(mào)、 吉隆坡佩重納斯雙塔聯(lián)體式——德國募黎黑BMW公司大樓,BMW公司大樓,吉隆坡佩重納斯雙塔,寫字樓

10、產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,變平面式——通常為上大下小，如金字塔式、退臺式、臺階式等，例：舊金山泛美大廈、貝聿銘香港中銀大廈等群體式——常被視為“城中之城”，規(guī)模宏大、壯觀，以群體式解決復(fù)雜的建筑和城市問題，為超大型城市綜合體。例：上海商城。自由式——反傳統(tǒng)的、不規(guī)則式建筑組合、有個性、自由、活潑。,上海商城,舊金山泛美大廈,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,在平面構(gòu)成上分類：線生形：以基本線型的組合發(fā)化，可生出無窮發(fā)化的平面形式

11、?；揪€型有兩種：直線、曲線。形生形：以基本形為構(gòu)形基礎(chǔ)要素，創(chuàng)造新形體的構(gòu)形方式?；拘斡校赫叫?、矩形、正三角形、園形、菱形等。基本形經(jīng)漸變、彎曲、切割、錯疊、群化、減切、伸展、拉壓等，可產(chǎn)生各種新的形式。而將原形作交合、取舍，也可產(chǎn)生許多新形式。,北京三里屯,央視大樓,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,在功能和整體形式上分類：高層、超高層建筑一般可明顯地劃分出三部分：?樓下部（腳）；?樓主干（身）；?樓頂部（頭）。三部

12、分有不同的功能和藝術(shù)形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大類，而各類形體又有很多發(fā)化方式。樓腳之裙房做法和樓頂癿處理方法也同樣非常豐富。如果在設(shè)計中善于變化樓的各段之形體，并把握住整體關(guān)系，則可創(chuàng)造出異常豐富的高層建筑形體。,上海陸家嘴,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,寫字樓外立面用材,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,寫字樓外立面燈光,城市夜景已是城市的獨(dú)特風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。,設(shè)計要點(diǎn)：不可以影響建

13、筑的白天景觀；物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動態(tài)發(fā)化光色，簡潔不花哨，色系不超三種；光色方面建議采用：黃、白兩種光色；燈光線條造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)搭配；選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在20—50%以上。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓外立面,寫字樓外立面用材,純玻璃幕墻,鋁合金板,石材,金屬百葉,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn),裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。大堂：有大堂，大堂

14、地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；走廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；

15、衛(wèi)生間數(shù)量指標(biāo)根據(jù)規(guī)范，男廁每40人設(shè)置一個大便器，每30人設(shè)置一個小便器；女廁每20人設(shè)置一個大便器；每40人設(shè)置一個洗手盆。目前很多項(xiàng)目的設(shè)計大部分都超出了規(guī)范的規(guī)定。一般，每個男廁大便器的服務(wù)面積集中在500平米左右，而女廁的服務(wù)面積集中在300平米左右。辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；生態(tài)空間：一個高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。,寫字樓

16、產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),標(biāo)準(zhǔn)層面積對于高層寫字樓而言，下面的公式在一般情況下成立： 標(biāo)準(zhǔn)層面積≈ 總辦公面積/ [（規(guī)劃限高- 裙房高度）/ 標(biāo)準(zhǔn)層層高]對于標(biāo)準(zhǔn)層面積大體確定有三個相關(guān)指標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)層層高、建筑限高和裙房高度；另外中國建筑規(guī)范對防火分區(qū)有明確規(guī)定，在有噴淋系統(tǒng)時寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層一個防火分區(qū)的大小可以到2000 平米。,標(biāo)準(zhǔn)層層高、凈高寫字樓的層高是指寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)底板上表面到上一層底板上表面的距離;寫字樓的凈高是指

17、標(biāo)準(zhǔn)層地板裝飾面到本層吊頂下表面的距離；層高及凈高指標(biāo)主要從規(guī)范、使用者感受、設(shè)備要求等方面考慮，在評判寫字樓的舒適性時，凈高指標(biāo)比層高指標(biāo)更真實(shí)；在設(shè)計時考慮到梁板、吊頂及地面裝修等種種的因素，一般將層高減去1.2米后約為凈高，但因可能鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板及結(jié)構(gòu)設(shè)計問題，會有一定的出入；建筑設(shè)計規(guī)范要求凈高不得低于2.4米，作為甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在2.6—3.3米之間；甲級寫字樓層高一般在3.8米以上。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),核心筒布置

18、核心筒的布置方式主要是指核心筒在標(biāo)準(zhǔn)層中的位置，主要有以下幾種方式：1、中央布置：集中在標(biāo)準(zhǔn)層的中央，這種方式就是普通的核心筒式，對一般的小公司和大公司有較好的適應(yīng)性；2、外圍布置：核心筒布置在辦公空間外圍，在中間留下連續(xù)無阻隔的大空間，這種方式一般針對大的公司布置；3、綜合布置：結(jié)合了上述兩種方式，核心筒集中成組布置，在每組周邊有較小進(jìn)深的空間，而核心筒組之間又有連續(xù)的無阻隔大空間。,中央布置,外圍布置,綜合布置,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計

19、要點(diǎn),寫字樓客梯設(shè)置電梯是中高層寫字樓中最主要的垂直交通工具，其數(shù)量在很大程度上決定了核心筒的構(gòu)成；電梯的設(shè)置取決于電梯的運(yùn)力，而運(yùn)力由４個因素決定：電梯的數(shù)量、每部電梯的容量、電梯的速度，電梯的組合；電梯的具體設(shè)置要求無明確標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)及寫字樓等級，可以估測出：1、頂級寫字樓3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲級寫字樓4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙級范圍5000-8000平米/1000Kg

20、客梯4、電梯平均等候時間：頂級寫字樓一般不超30秒，甲級寫字樓一般不超45秒,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓客梯設(shè)置電梯按速度分類1、低速電梯：速度為1m/s＞V的電梯；2、中速電梯：速度為1.75m/s＜V＜2.5m/s的電梯；3、高速電梯：速度為2.5m/s＜V＜6m/s的電梯；4、超高速電梯：指速度為6m/s＜V的電梯。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓客梯設(shè)置寫字樓客梯的上下分區(qū)建筑高度超過75米或?qū)訑?shù)在25層以上高層建筑

21、的 客梯應(yīng)分層（奇數(shù)、偶數(shù)層）?？浚虬吹蛥^(qū)、中 區(qū)、高區(qū)）分區(qū)?？浚环謪^(qū)?？坑址址謪^(qū)直通和分 區(qū)設(shè)轉(zhuǎn)換層?？績煞N方式；?？糠謪^(qū)一般按每15層左右作為一區(qū)，低區(qū)層數(shù) 可稍多一些，高區(qū)宜少些；豎向空間布局時考慮將人多的空間（辦公、餐飲 等）布置在低層區(qū)，人少的空間（旅館、公寓）布 置在中層區(qū)或高層區(qū)；每個分區(qū)由一到數(shù)部電梯組成，每個分區(qū)的電梯 自成一組，互相連成一排布置，每排不

22、超過4部；電梯的速度可隨分區(qū)所在部位的增高而加快，即 高層區(qū)電梯速度比中低層區(qū)為快，再加上高層區(qū)電 梯在中低層不停站，大大縮短了運(yùn)行時間，從而減 少電梯數(shù)量。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓客梯設(shè)置寫字樓客梯的上下分區(qū)設(shè)轉(zhuǎn)換層分區(qū)?？浚簩τ谔貏e高的超高層建筑，采用以上方法分區(qū)就不夠經(jīng)濟(jì)合理了。因?yàn)槊拷M電梯均要占用下部的層層建筑面積，越往下部，電梯井道所占面積越多，且電梯效率極低，投資龐大，從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是極

23、不合理，甚至是不可能的。為此，這類超高層建筑常將建筑從高度上分為2~3個區(qū)域，稱為低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，在區(qū)域交接處設(shè)轉(zhuǎn)換電梯的空中大堂，在中區(qū)或高區(qū)工作者，由底層大堂分乘穿梭高速電梯直接抵達(dá)第一或第二空中大堂，再由空中大堂轉(zhuǎn)乘本區(qū)內(nèi)的分區(qū)電梯抵達(dá)第一或第二空中大堂，再由空中大堂轉(zhuǎn)乘本區(qū)內(nèi)的分區(qū)電梯抵達(dá)區(qū)內(nèi)的不同樓層。采用高速穿梭電梯，大大提高了中區(qū)、高區(qū)乘客的交通效率，通常穿梭電梯從底部抵達(dá)空中大堂可控制在30~50s以內(nèi)。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)

24、計要點(diǎn),寫字樓消防電梯消防電梯的設(shè)置范圍下列高層建筑必須設(shè)消防電梯：1、一類公共建筑。2、塔式住宅。3、12層及12層以上的單元式住宅和通廊式住宅。4、高度超過32m的其他二類公共建筑。消防電梯設(shè)置數(shù)量1、樓層面積不大于1500平方米時，應(yīng)設(shè)一部；2、當(dāng)大于1500平方米但小于4500平方米時，應(yīng)設(shè)二部；3、當(dāng)大于4500平方米時應(yīng)設(shè)三部；4、消防電梯可另作客梯、貨梯或服務(wù)電梯之用，但應(yīng)符合消防電梯的要求。,寫字樓

25、產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓大堂車行大堂 設(shè)置車行大堂，可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng) 目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。 建議要點(diǎn)：車行大堂的設(shè)計需要注意雨篷的設(shè)置；需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾。,通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓大堂,大堂設(shè)計——考慮因素?外部交通樞紐：臨主要市政道路或人流容易達(dá)到的地段，并且車輛容易到達(dá)門前接送；?內(nèi)部交通樞紐：首層

26、入口大廳是重要的交通樞紐，與辦公室、會議室、商店、餐廳、多功能廳、車庫、防災(zāi)中心……都有直接聯(lián)系，需要進(jìn)行人流組織設(shè)計，首層人流線路包括辦公人流流線，大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進(jìn)餐、購貨人員等流線；?動態(tài)導(dǎo)向：動態(tài)導(dǎo)向即在運(yùn)動的過渡空間中，對前進(jìn)方向做提示、強(qiáng)調(diào)。主要辦公人流方向從入口到電梯廳需強(qiáng)調(diào)。其他到餐廳、多功能廳等也需要一定的導(dǎo)向性。動態(tài)導(dǎo)向常用一種暗示的方法：線條醒目的地面、吊頂召喚人們向前，臺階、欄板暗示樓梯

27、向上……當(dāng)然，也可利用標(biāo)志牌明示；?限定空間：對運(yùn)動人流導(dǎo)向的同時，休息人群則需要空間的限定?？臻g限定指隔而不斷、又圍又透，在大空間中限定更小的特定活動區(qū)域空間的建筑處理。如在地面上鋪地毯等方法。,大堂設(shè)計——考慮因素大堂多入口：如超高層的電梯數(shù)量多，所以要注意一個方向來人很可能對大堂壓力過大，所以應(yīng)該有兩個面的入口較好，必要時四面都能進(jìn)門，或大堂里不設(shè)商業(yè)。,雙層大堂：在很多超過200M高的建筑，往往是城市的標(biāo)致性建筑，，每層

28、的建筑面積就很大，電梯的數(shù)量很多，占用核心筒的面積也很多，在首層的人數(shù)也特多，所以有時可以設(shè)雙層大堂，即首、二層都設(shè)大堂，以解決疏散進(jìn)出的擁擠，在首層大堂單設(shè)自動扶梯直接上二層大廈。,寫字樓大堂,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓大堂,大堂是繼寫字樓第一張臉－建筑外形后的第二張臉，常識是大堂越大挑高越高裝修越高檔，品質(zhì)就越高，但也需要考慮寫字樓的實(shí)際定位、賣點(diǎn)訴求及實(shí)用性；但綜合品質(zhì)評價標(biāo)準(zhǔn)或建筑規(guī)范并未對大堂的面積、挑高及

29、裝修等有明確的要求；一般情況大堂的面積約占總建筑面積的1%－2%之間；如50000平米的大樓可取500-1000平米之間。挑高：一般大堂挑高為5－12米，一般情況大堂面積越大挑高越高。建筑高度100米左右，大堂高度大概占據(jù)底層2-3層高度；建筑高度200米左右，大堂高度大概占據(jù)底層3-4層高度；建筑高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概為7.5%；,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓衛(wèi)生間衛(wèi)生間在產(chǎn)品設(shè)計上容易被忽視，但卻是在使用過

30、程中非常重要的公共空間；數(shù)量指標(biāo)：根據(jù)規(guī)范，男廁每40 人設(shè)置一個大便器，每30 人設(shè)置一個小便器，每40人設(shè)置一個洗手盆；女廁每20 人設(shè)置一個大便器；每40 人設(shè)置一個洗手盆，高級別寫字樓男女各不少于2個盆為好，最高檔的衛(wèi)生間，可以一廁一盆。廁所距離最遠(yuǎn)的工作地點(diǎn)不應(yīng)大于50m，廁所應(yīng)有天然采光和不向鄰室對流的直接自然通風(fēng)，條件不許可時，應(yīng)設(shè)機(jī)械排風(fēng)裝置。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓停車位,停車場方式：普通平面停車、機(jī)械式停車（

31、升降平移式、垂直循環(huán)式）,停車場方式——平面停車現(xiàn)大部分采用地下室外停車相結(jié)合的方式，以地下停車為主。,需要有十分寬余癿占地條件,需要對辦公室部分的柱間距和停車空間進(jìn)行整合；需要對建筑物的總平面和車行路線進(jìn)行整合,寫字樓停車位,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),地下停車建筑面積約為35--40平米／個，地上停車位的面積約25--30平米／個；一般寫字樓的柱網(wǎng)在8--9米左右，這樣正好可以在兩個柱子之間停3輛車。常規(guī)情況下，規(guī)劃要求寫字樓1000

32、㎡配置6.5個以上車位；,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),餐廳總面積＝就餐區(qū)面積+廚房面積＝寫字樓預(yù)計總辦公人員×80%（辦公人員實(shí)際上班率）×50%（最高峰就餐率）×人均所需就餐區(qū)面積中餐廳的廚房等操作空間面積一般為餐廳總面積的50%；人均所需就餐區(qū)面積指標(biāo)一般在1-1.5 平米／人，常規(guī)可取中間值1.2平米／人；寫字樓預(yù)計總辦公人員：按建筑面積15平米/人計算，總建筑面積/15即為整棟滿租的辦公人員,寫字樓

33、餐廳,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓會議室或多功能廳,會議室或者多功能廳并不是寫字樓所必須配備的設(shè)施，多數(shù)公司在內(nèi)部會有各自的會議室；一般在頂級及部分甲級寫字樓才會有配置；一般來講，多數(shù)多功能廳和會議絕對大小在200-1000平米之間。根據(jù)資料，建議會議或多功能廳的面積＝寫字樓預(yù)計總辦公人員×（ 0.4-0.8）平米／人；寫字樓預(yù)計總辦公人員：按建筑面積15平米/人計算，總建筑面積/15即為整棟滿租的辦公人員。,寫字樓產(chǎn)

34、品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓主要空調(diào)系統(tǒng),考慮因素：空調(diào)的運(yùn)行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購買決定階段最為關(guān)注的問題之一。建議要點(diǎn)：公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)；提供24小時全天候服務(wù)，無時差辦公，滿趍不同類型公司需求；預(yù)留分體空調(diào)室外機(jī)位置；分戶計量：寫字樓部分按電量計費(fèi)，計費(fèi)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費(fèi)分時段收?。辉跅l件允講的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓

35、主要空調(diào)系統(tǒng),寫字樓空調(diào)系統(tǒng)以人體的舒適要求來控制房間的空氣參數(shù)，且需考慮整體美觀、檔次感視，主要采用中央空調(diào)系統(tǒng)。,缺點(diǎn)：大多數(shù)使用中央空調(diào)系統(tǒng)的大廈，會在工作日的早上9點(diǎn)到晚上6點(diǎn)提供空調(diào)，如果因?yàn)榧影喽笫褂弥醒肟照{(diào)，除了要提早向物管申請，還要支付高額的中央空調(diào)加班使用費(fèi)，因?yàn)橐婚_空調(diào)，整棟樓的空調(diào)系統(tǒng)都會隨之啟動。,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),寫字樓主要空調(diào)系統(tǒng),中央空調(diào)品牌,美國約克,美國開利,美國特靈,美國麥克維爾,日本大金,日本

36、三菱,國產(chǎn)海爾,國產(chǎn)美的,國產(chǎn)格力,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),VRV空調(diào)系統(tǒng),VRV，就是可變流量的意思，它是依賴于機(jī)電方面的變頻技術(shù)而產(chǎn)生的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計安裝方式。自從大金公司80年代發(fā)明了VRV系統(tǒng)之后，由于VRV系統(tǒng)只是輸送制冷劑到每個房間的分機(jī)，所以不需要設(shè)計獨(dú)立的風(fēng)道(新風(fēng)系統(tǒng)另外安排風(fēng)道)，做到了設(shè)備的小壟化和安靜化，給建筑設(shè)計單位，安裝公司以及業(yè)主都提供了便捷，舒適和經(jīng)濟(jì)的完美選擇。進(jìn)入21世紀(jì)以后，大金不斷完善VRV技術(shù)。優(yōu)點(diǎn)

37、：可以適時地滿足室內(nèi)冷、熱負(fù)荷要求，節(jié)能、舒適、合理的計費(fèi)、運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)等，而且各房間可獨(dú)立調(diào)節(jié)，能滿足不同房間不同空調(diào)負(fù)荷的需求，提供24小時全天候服務(wù)，無時差辦公，適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求。缺點(diǎn)：該系統(tǒng)對管材材質(zhì)、制造工藝、現(xiàn)場焊接等方面要求非常高，其初投資比較高，入市時間短，而中央空調(diào)是傳統(tǒng)做法，故現(xiàn)今寫字樓還主要以中央空調(diào)為主。,VRV空調(diào)較好的品牌為日本大金,寫字樓

38、產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn),中央空調(diào)與VRV空調(diào)對比,一、工作原理1.VRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)VRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)是由一臺室外機(jī)通過冷媒銅管運(yùn)接多臺室內(nèi)機(jī)組成，該系統(tǒng)采用冷媒直接蒸發(fā)對室內(nèi)空氣進(jìn)行冷卻處理，不存在二次換熱，效率高。2.中央空調(diào)系統(tǒng)該系統(tǒng)通常由冷水機(jī)組、冷卻循環(huán)系統(tǒng)、冷卻水循環(huán)系統(tǒng)、以及末端空氣處理設(shè)備，如空氣處理機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管等組成。該系統(tǒng)載冷介質(zhì)通常為冷水，即首先在冷水機(jī)組蒸發(fā)器內(nèi)通過冷媒蒸器吸收熱量產(chǎn)出冷水，即成第一次熱交換，冷水機(jī)組

39、產(chǎn)出的冷水通過冷水循環(huán)系統(tǒng)管路輸送到末端空氣處理設(shè)備，冷水通過末端空氣處理設(shè)備的熱交換盤管與室內(nèi)空氣再次發(fā)生熱交換，即二次熱交換，從而達(dá)到調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣溫度的目的，該系統(tǒng)由于存在二次交換，故降低了部分效率。二、系統(tǒng)設(shè)計1.VRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)：系統(tǒng)組成僅通過冷媒管道把室外機(jī)與若干臺室內(nèi)機(jī)連接。同時用控制線路將各室內(nèi)機(jī)與室外機(jī)控制線路板相連接。即組成完成的系統(tǒng)。由于整個系統(tǒng)的控制技術(shù)都集中于設(shè)備本身，故該系統(tǒng)設(shè)計簡單。2.中央空調(diào)系統(tǒng)：