5a甲級寫字樓產品設計要點及標準化配置

1、寫字樓產品設計要點及標準化配置,智能化5A甲級寫字樓常規(guī)標準參照,1、樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，

2、墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科勒、美標、TOT0。 配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。2、建筑規(guī)模：一般2—5萬平米。3、客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商

3、務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。4、物業(yè)服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。5、交通便利：有多種交通工具直達。6、所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或都心區(qū)。,功能復合程度之評價標準,純寫字樓/綜合樓/商務綜合體,純寫字樓是辦公功能占絕對優(yōu)勢的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動提供服務。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級餐廳、商務中心、娛樂場所、會議室等。,功能復合程度之評價標準,純寫字

4、樓/綜合樓/商務綜合體,當有兩種或者兩種以上的主要功能并存時，我們稱為綜合樓，如辦公與商場復合的類型。,功能復合程度之評價標準,純寫字樓/綜合樓/商務綜合體,商務綜合體是綜合樓的高級形態(tài)，又稱綜合性建筑或復合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市；其特點是功能協同、空間緊湊、品質突出。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設中扮演著非同尋常的角色。它是創(chuàng)新活動基地、文化交流

5、之地、財富薈萃之地，是地標性建筑，反映城市風貌和經濟實力，聚集著大批的精英階層和成熟的公司企業(yè)，是高檔辦公居住消費娛樂活動場所。,5A寫字樓標準,5A標準主要針對寫字樓智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、辦公智能化系統(OA) ：包括計算機網絡系統、會議中心系統、門廳多媒體查詢系統、物業(yè)管理計算機系統；2、樓宇智能化系統（BA）：包括冷熱源系統、

6、空調系統、變配電系統、照明系統、給排水系統、電梯管理系統、停車庫系統；3、通訊智能化系統（CA）：包括雙向電視電話會議系統、共用天線電視系統、公共廣播系統、數字是用戶交換機系統、樓內移動電話系統、綜合布線系統。4、安保智能化系統（SA）：監(jiān)視電話系統、通道控制系統、防盜報警系統、巡更系統。5、消防智能化系統（FA）：消防聯動、自動噴淋、自動報警等。,Ecological office district （綠色生態(tài)辦公） 　　Es

7、sential business location（重要的商務區(qū)） 　　Elegant building（有品位的建筑） 　　Excellent facility and service（超一流的硬件設施與服務） 　　Extraordinary tenant（出眾的客戶） 　　Exact place for business （純商務） 　　亦有Exception of sale（非賣）一說。 　　隨著經濟的發(fā)展，城市規(guī)劃、

8、生活標準的提高，企業(yè)對辦公人性化、科技化以及生態(tài)化的要求亦產生新的要求和標準。,寫字樓6E標準,寫字樓產品設計要點,寫字樓外立面,外立面在寫字樓中的作用：符合建筑物本身的功能需要；是一種文化的特征；注重的是美感，而且要強調某種風格；它是寫字樓的“臉面”。主要從以下幾個方面打造：立面風格立面形態(tài)立面用材立面燈光,寫字樓產品設計要點,三種基本類型：（1）純幾何體——建筑形態(tài)的基本形式是規(guī)則幾何體。如：西格拉姆大廈、原紐約

9、世貿中心大廈。（2）雕塑體——即建筑形體有雕塑性。如香港的奔達中心。（3）象征體——指建筑形體具有某種精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱門。,西格麗姆大廈,奔達中心,拉德芳斯大拱門,寫字樓外立面,寫字樓產品設計要點,寫字樓外立面,在形體構成上分類：單體式雙體式——奔達中心、紐約世貿、 吉隆坡佩重納斯雙塔聯體式——德國募黎黑BMW公司大樓,BMW公司大樓,吉隆坡佩重納斯雙塔,寫字樓

10、產品設計要點,寫字樓外立面,變平面式——通常為上大下小，如金字塔式、退臺式、臺階式等，例：舊金山泛美大廈、貝聿銘香港中銀大廈等群體式——常被視為“城中之城”，規(guī)模宏大、壯觀，以群體式解決復雜的建筑和城市問題，為超大型城市綜合體。例：上海商城。自由式——反傳統的、不規(guī)則式建筑組合、有個性、自由、活潑。,上海商城,舊金山泛美大廈,寫字樓產品設計要點,寫字樓外立面,在平面構成上分類：線生形：以基本線型的組合發(fā)化，可生出無窮發(fā)化的平面形式

11、?；揪€型有兩種：直線、曲線。形生形：以基本形為構形基礎要素，創(chuàng)造新形體的構形方式?；拘斡校赫叫巍⒕匦?、正三角形、園形、菱形等?；拘谓洕u變、彎曲、切割、錯疊、群化、減切、伸展、拉壓等，可產生各種新的形式。而將原形作交合、取舍，也可產生許多新形式。,北京三里屯,央視大樓,寫字樓產品設計要點,寫字樓外立面,在功能和整體形式上分類：高層、超高層建筑一般可明顯地劃分出三部分：?樓下部（腳）；?樓主干（身）；?樓頂部（頭）。三部

12、分有不同的功能和藝術形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大類，而各類形體又有很多發(fā)化方式。樓腳之裙房做法和樓頂癿處理方法也同樣非常豐富。如果在設計中善于變化樓的各段之形體，并把握住整體關系，則可創(chuàng)造出異常豐富的高層建筑形體。,上海陸家嘴,寫字樓產品設計要點,寫字樓外立面,寫字樓外立面用材,寫字樓產品設計要點,寫字樓外立面,寫字樓外立面燈光,城市夜景已是城市的獨特風景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。,設計要點：不可以影響建

13、筑的白天景觀；物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動態(tài)發(fā)化光色，簡潔不花哨，色系不超三種；光色方面建議采用：黃、白兩種光色；燈光線條造型美觀與建筑外觀材質及造型協調搭配；選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在20—50%以上。,寫字樓產品設計要點,寫字樓外立面,寫字樓外立面用材,純玻璃幕墻,鋁合金板,石材,金屬百葉,寫字樓產品設計要點,寫字樓裝修裝飾標準,裝飾裝修標準外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。大堂：有大堂，大堂

14、地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石或木門套；走廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；衛(wèi)生間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；

15、衛(wèi)生間數量指標根據規(guī)范，男廁每40人設置一個大便器，每30人設置一個小便器；女廁每20人設置一個大便器；每40人設置一個洗手盆。目前很多項目的設計大部分都超出了規(guī)范的規(guī)定。一般，每個男廁大便器的服務面積集中在500平米左右，而女廁的服務面積集中在300平米左右。辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；生態(tài)空間：一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫字樓內部景觀。,寫字樓

16、產品設計要點,標準層面積對于高層寫字樓而言，下面的公式在一般情況下成立： 標準層面積≈ 總辦公面積/ [（規(guī)劃限高- 裙房高度）/ 標準層層高]對于標準層面積大體確定有三個相關指標：標準層層高、建筑限高和裙房高度；另外中國建筑規(guī)范對防火分區(qū)有明確規(guī)定，在有噴淋系統時寫字樓標準層一個防火分區(qū)的大小可以到2000 平米。,標準層層高、凈高寫字樓的層高是指寫字樓標準層的結構底板上表面到上一層底板上表面的距離;寫字樓的凈高是指

17、標準層地板裝飾面到本層吊頂下表面的距離；層高及凈高指標主要從規(guī)范、使用者感受、設備要求等方面考慮，在評判寫字樓的舒適性時，凈高指標比層高指標更真實；在設計時考慮到梁板、吊頂及地面裝修等種種的因素，一般將層高減去1.2米后約為凈高，但因可能鋪設網絡地板及結構設計問題，會有一定的出入；建筑設計規(guī)范要求凈高不得低于2.4米，作為甲級寫字樓標準應在2.6—3.3米之間；甲級寫字樓層高一般在3.8米以上。,寫字樓產品設計要點,核心筒布置

18、核心筒的布置方式主要是指核心筒在標準層中的位置，主要有以下幾種方式：1、中央布置：集中在標準層的中央，這種方式就是普通的核心筒式，對一般的小公司和大公司有較好的適應性；2、外圍布置：核心筒布置在辦公空間外圍，在中間留下連續(xù)無阻隔的大空間，這種方式一般針對大的公司布置；3、綜合布置：結合了上述兩種方式，核心筒集中成組布置，在每組周邊有較小進深的空間，而核心筒組之間又有連續(xù)的無阻隔大空間。,中央布置,外圍布置,綜合布置,寫字樓產品設計

19、要點,寫字樓客梯設置電梯是中高層寫字樓中最主要的垂直交通工具，其數量在很大程度上決定了核心筒的構成；電梯的設置取決于電梯的運力，而運力由４個因素決定：電梯的數量、每部電梯的容量、電梯的速度，電梯的組合；電梯的具體設置要求無明確標準，根據實際經驗及寫字樓等級，可以估測出：1、頂級寫字樓3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲級寫字樓4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙級范圍5000-8000平米/1000Kg

20、客梯4、電梯平均等候時間：頂級寫字樓一般不超30秒，甲級寫字樓一般不超45秒,寫字樓產品設計要點,寫字樓客梯設置電梯按速度分類1、低速電梯：速度為1m/s＞V的電梯；2、中速電梯：速度為1.75m/s＜V＜2.5m/s的電梯；3、高速電梯：速度為2.5m/s＜V＜6m/s的電梯；4、超高速電梯：指速度為6m/s＜V的電梯。,寫字樓產品設計要點,寫字樓客梯設置寫字樓客梯的上下分區(qū)建筑高度超過75米或層數在25層以上高層建筑

21、的 客梯應分層（奇數、偶數層）?？?，或按低區(qū)、中 區(qū)、高區(qū)）分區(qū)?？浚环謪^(qū)?？坑址址謪^(qū)直通和分 區(qū)設轉換層停靠兩種方式；?？糠謪^(qū)一般按每15層左右作為一區(qū)，低區(qū)層數 可稍多一些，高區(qū)宜少些；豎向空間布局時考慮將人多的空間（辦公、餐飲 等）布置在低層區(qū)，人少的空間（旅館、公寓）布 置在中層區(qū)或高層區(qū)；每個分區(qū)由一到數部電梯組成，每個分區(qū)的電梯 自成一組，互相連成一排布置，每排不

22、超過4部；電梯的速度可隨分區(qū)所在部位的增高而加快，即 高層區(qū)電梯速度比中低層區(qū)為快，再加上高層區(qū)電 梯在中低層不停站，大大縮短了運行時間，從而減 少電梯數量。,寫字樓產品設計要點,寫字樓客梯設置寫字樓客梯的上下分區(qū)設轉換層分區(qū)停靠：對于特別高的超高層建筑，采用以上方法分區(qū)就不夠經濟合理了。因為每組電梯均要占用下部的層層建筑面積，越往下部，電梯井道所占面積越多，且電梯效率極低，投資龐大，從技術上、經濟上都是極

23、不合理，甚至是不可能的。為此，這類超高層建筑常將建筑從高度上分為2~3個區(qū)域，稱為低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，在區(qū)域交接處設轉換電梯的空中大堂，在中區(qū)或高區(qū)工作者，由底層大堂分乘穿梭高速電梯直接抵達第一或第二空中大堂，再由空中大堂轉乘本區(qū)內的分區(qū)電梯抵達第一或第二空中大堂，再由空中大堂轉乘本區(qū)內的分區(qū)電梯抵達區(qū)內的不同樓層。采用高速穿梭電梯，大大提高了中區(qū)、高區(qū)乘客的交通效率，通常穿梭電梯從底部抵達空中大堂可控制在30~50s以內。,寫字樓產品設

24、計要點,寫字樓消防電梯消防電梯的設置范圍下列高層建筑必須設消防電梯：1、一類公共建筑。2、塔式住宅。3、12層及12層以上的單元式住宅和通廊式住宅。4、高度超過32m的其他二類公共建筑。消防電梯設置數量1、樓層面積不大于1500平方米時，應設一部；2、當大于1500平方米但小于4500平方米時，應設二部；3、當大于4500平方米時應設三部；4、消防電梯可另作客梯、貨梯或服務電梯之用，但應符合消防電梯的要求。,寫字樓

25、產品設計要點,寫字樓大堂車行大堂 設置車行大堂，可增加項目賣點，體現開發(fā)商注重品質，讓項 目在同質產品中脫穎而出。 建議要點：車行大堂的設計需要注意雨篷的設置；需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾。,通過交通障礙物或圍欄的設置實現人車分流,寫字樓產品設計要點,寫字樓大堂,大堂設計——考慮因素?外部交通樞紐：臨主要市政道路或人流容易達到的地段，并且車輛容易到達門前接送；?內部交通樞紐：首層

26、入口大廳是重要的交通樞紐，與辦公室、會議室、商店、餐廳、多功能廳、車庫、防災中心……都有直接聯系，需要進行人流組織設計，首層人流線路包括辦公人流流線，大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員等流線；?動態(tài)導向：動態(tài)導向即在運動的過渡空間中，對前進方向做提示、強調。主要辦公人流方向從入口到電梯廳需強調。其他到餐廳、多功能廳等也需要一定的導向性。動態(tài)導向常用一種暗示的方法：線條醒目的地面、吊頂召喚人們向前，臺階、欄板暗示樓梯

27、向上……當然，也可利用標志牌明示；?限定空間：對運動人流導向的同時，休息人群則需要空間的限定。空間限定指隔而不斷、又圍又透，在大空間中限定更小的特定活動區(qū)域空間的建筑處理。如在地面上鋪地毯等方法。,大堂設計——考慮因素大堂多入口：如超高層的電梯數量多，所以要注意一個方向來人很可能對大堂壓力過大，所以應該有兩個面的入口較好，必要時四面都能進門，或大堂里不設商業(yè)。,雙層大堂：在很多超過200M高的建筑，往往是城市的標致性建筑，，每層

28、的建筑面積就很大，電梯的數量很多，占用核心筒的面積也很多，在首層的人數也特多，所以有時可以設雙層大堂，即首、二層都設大堂，以解決疏散進出的擁擠，在首層大堂單設自動扶梯直接上二層大廈。,寫字樓大堂,寫字樓產品設計要點,寫字樓產品設計要點,寫字樓大堂,大堂是繼寫字樓第一張臉－建筑外形后的第二張臉，常識是大堂越大挑高越高裝修越高檔，品質就越高，但也需要考慮寫字樓的實際定位、賣點訴求及實用性；但綜合品質評價標準或建筑規(guī)范并未對大堂的面積、挑高及

29、裝修等有明確的要求；一般情況大堂的面積約占總建筑面積的1%－2%之間；如50000平米的大樓可取500-1000平米之間。挑高：一般大堂挑高為5－12米，一般情況大堂面積越大挑高越高。建筑高度100米左右，大堂高度大概占據底層2-3層高度；建筑高度200米左右，大堂高度大概占據底層3-4層高度；建筑高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概為7.5%；,寫字樓產品設計要點,寫字樓衛(wèi)生間衛(wèi)生間在產品設計上容易被忽視，但卻是在使用過

30、程中非常重要的公共空間；數量指標：根據規(guī)范，男廁每40 人設置一個大便器，每30 人設置一個小便器，每40人設置一個洗手盆；女廁每20 人設置一個大便器；每40 人設置一個洗手盆，高級別寫字樓男女各不少于2個盆為好，最高檔的衛(wèi)生間，可以一廁一盆。廁所距離最遠的工作地點不應大于50m，廁所應有天然采光和不向鄰室對流的直接自然通風，條件不許可時，應設機械排風裝置。,寫字樓產品設計要點,寫字樓停車位,停車場方式：普通平面停車、機械式停車（

31、升降平移式、垂直循環(huán)式）,停車場方式——平面停車現大部分采用地下室外停車相結合的方式，以地下停車為主。,需要有十分寬余癿占地條件,需要對辦公室部分的柱間距和停車空間進行整合；需要對建筑物的總平面和車行路線進行整合,寫字樓停車位,寫字樓產品設計要點,地下停車建筑面積約為35--40平米／個，地上停車位的面積約25--30平米／個；一般寫字樓的柱網在8--9米左右，這樣正好可以在兩個柱子之間停3輛車。常規(guī)情況下，規(guī)劃要求寫字樓1000

32、㎡配置6.5個以上車位；,寫字樓產品設計要點,餐廳總面積＝就餐區(qū)面積+廚房面積＝寫字樓預計總辦公人員×80%（辦公人員實際上班率）×50%（最高峰就餐率）×人均所需就餐區(qū)面積中餐廳的廚房等操作空間面積一般為餐廳總面積的50%；人均所需就餐區(qū)面積指標一般在1-1.5 平米／人，常規(guī)可取中間值1.2平米／人；寫字樓預計總辦公人員：按建筑面積15平米/人計算，總建筑面積/15即為整棟滿租的辦公人員,寫字樓

33、餐廳,寫字樓產品設計要點,寫字樓會議室或多功能廳,會議室或者多功能廳并不是寫字樓所必須配備的設施，多數公司在內部會有各自的會議室；一般在頂級及部分甲級寫字樓才會有配置；一般來講，多數多功能廳和會議絕對大小在200-1000平米之間。根據資料，建議會議或多功能廳的面積＝寫字樓預計總辦公人員×（ 0.4-0.8）平米／人；寫字樓預計總辦公人員：按建筑面積15平米/人計算，總建筑面積/15即為整棟滿租的辦公人員。,寫字樓產

34、品設計要點,寫字樓主要空調系統,考慮因素：空調的運行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運營成本，其設置往往是客戶進入購買決定階段最為關注的問題之一。建議要點：公共空間均安設新風系統和中央空調；提供24小時全天候服務，無時差辦公，滿趍不同類型公司需求；預留分體空調室外機位置；分戶計量：寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產權單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費分時段收取；在條件允講的情況下盡量選用進口設備。,寫字樓產品設計要點,寫字樓

35、主要空調系統,寫字樓空調系統以人體的舒適要求來控制房間的空氣參數，且需考慮整體美觀、檔次感視，主要采用中央空調系統。,缺點：大多數使用中央空調系統的大廈，會在工作日的早上9點到晚上6點提供空調，如果因為加班而要求使用中央空調，除了要提早向物管申請，還要支付高額的中央空調加班使用費，因為一開空調，整棟樓的空調系統都會隨之啟動。,寫字樓產品設計要點,寫字樓主要空調系統,中央空調品牌,美國約克,美國開利,美國特靈,美國麥克維爾,日本大金,日本

36、三菱,國產海爾,國產美的,國產格力,寫字樓產品設計要點,VRV空調系統,VRV，就是可變流量的意思，它是依賴于機電方面的變頻技術而產生的空調系統設計安裝方式。自從大金公司80年代發(fā)明了VRV系統之后，由于VRV系統只是輸送制冷劑到每個房間的分機，所以不需要設計獨立的風道(新風系統另外安排風道)，做到了設備的小壟化和安靜化，給建筑設計單位，安裝公司以及業(yè)主都提供了便捷，舒適和經濟的完美選擇。進入21世紀以后，大金不斷完善VRV技術。優(yōu)點

37、：可以適時地滿足室內冷、熱負荷要求，節(jié)能、舒適、合理的計費、運轉平穩(wěn)等，而且各房間可獨立調節(jié)，能滿足不同房間不同空調負荷的需求，提供24小時全天候服務，無時差辦公，適應現代企業(yè)（尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢服務類公司）的信息辦公需求。缺點：該系統對管材材質、制造工藝、現場焊接等方面要求非常高，其初投資比較高，入市時間短，而中央空調是傳統做法，故現今寫字樓還主要以中央空調為主。,VRV空調較好的品牌為日本大金,寫字樓

38、產品設計要點,中央空調與VRV空調對比,一、工作原理1.VRV多聯空調系統VRV多聯空調系統是由一臺室外機通過冷媒銅管運接多臺室內機組成，該系統采用冷媒直接蒸發(fā)對室內空氣進行冷卻處理，不存在二次換熱，效率高。2.中央空調系統該系統通常由冷水機組、冷卻循環(huán)系統、冷卻水循環(huán)系統、以及末端空氣處理設備，如空氣處理機組、風機盤管等組成。該系統載冷介質通常為冷水，即首先在冷水機組蒸發(fā)器內通過冷媒蒸器吸收熱量產出冷水，即成第一次熱交換，冷水機組

39、產出的冷水通過冷水循環(huán)系統管路輸送到末端空氣處理設備，冷水通過末端空氣處理設備的熱交換盤管與室內空氣再次發(fā)生熱交換，即二次熱交換，從而達到調節(jié)室內空氣溫度的目的，該系統由于存在二次交換，故降低了部分效率。二、系統設計1.VRV多聯空調系統：系統組成僅通過冷媒管道把室外機與若干臺室內機連接。同時用控制線路將各室內機與室外機控制線路板相連接。即組成完成的系統。由于整個系統的控制技術都集中于設備本身，故該系統設計簡單。2.中央空調系統：