城鎮(zhèn)房地還原率的計算方法及其變化研究——以石家莊市為例.pdf

1、房地產(chǎn)價格評估,最常用的方法是收益還原法.收益還原法中有兩大難題:純收益和還原率.該文在前人研究的基礎(chǔ)上,分析了還原率的實質(zhì),也就是資本投資的收益率,收益率的大小是與投資風(fēng)險的大小成正比.通過研究影響還原率的因素,總結(jié)出計算還原率的幾種方法.該文所選案例石家莊市,是河北省省會,經(jīng)濟發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場比較完備.通過實際中常用的五種計算還原率的方法,算出石家莊市的平均還原率為7.8％.進而分別從時間角度,從區(qū)域角度,從行業(yè)角度分析了石家莊

2、市土地還原率的變化規(guī)律.該文通過研究石家莊市城鎮(zhèn)房地還原率的變化規(guī)律,計算了各縣區(qū)的還原率,提出不同的成新度與房、地租金比例之間的函數(shù)關(guān)系.認為地租占房地總租金的比例隨成新度的增高,而呈下降趨勢的變化,越新的建筑物,地租所占的比重越小.石家莊市城鎮(zhèn)還原率的區(qū)域變化規(guī)律是:在石家莊市區(qū)內(nèi),確定還原率時,風(fēng)險性占主要地位,市中心的還原率比市郊的還原率高.就整個石家莊市域而言,在確定還原率時,流動性占主導(dǎo)地位,流動性高的市區(qū)還原率要比周邊縣鎮(zhèn)