分時(shí)度假25677

1、1分時(shí)度假（Timesharing），或稱旅游分時(shí)度假及交換系統(tǒng)，最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時(shí)，只購買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。國際上一度通行的慣例是：將一處住所（如飯店的客房、公寓、別墅等）每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給顧客。每個單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在

2、約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20年~40年）在這一住所住宿一周的權(quán)利。第一節(jié)旅游分時(shí)度假產(chǎn)品簡介一、旅游分時(shí)度假及交換系統(tǒng)的運(yùn)營機(jī)制要理清分進(jìn)度假及交換系統(tǒng)的運(yùn)營機(jī)制，關(guān)鍵是要把握好其中的幾個關(guān)系。在最簡單的分時(shí)度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時(shí)銷售的方式出售給會員。分時(shí)度假交換系統(tǒng)出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會員與會員之間進(jìn)行分時(shí)度假交換的媒介。加入交換系統(tǒng)后的運(yùn)營機(jī)制具有一定的代表性在更為復(fù)雜的情形中，分時(shí)度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到

3、房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費(fèi)的分?jǐn)?shù)（點(diǎn)數(shù)）俱樂部等。典型的分時(shí)度假及交換系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換系統(tǒng)公司四方之間的六種關(guān)系。理清這六種關(guān)系，就基本掌握了分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營原理。①房產(chǎn)開發(fā)商與會員在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時(shí)使用權(quán)賣給購買分時(shí)度假產(chǎn)品的會員。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。②房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商3二

4、、旅游分時(shí)度假及交換系統(tǒng)發(fā)展歷史回顧1.產(chǎn)生階段──以經(jīng)濟(jì)性為靈魂本世紀(jì)60年代中期，“分時(shí)度假”的概念在法國阿爾卑斯地區(qū)興起。當(dāng)時(shí)的歐洲地區(qū)，度假風(fēng)氣興盛，但由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制和度假地房產(chǎn)的高昂價(jià)格，多數(shù)家庭都無力單獨(dú)購買度假地別墅。部分有購買能力的用戶，每年對度假別墅的使用時(shí)間也不長，最多只有幾周，突置率很高。所以，出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅、供大家在不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)使用權(quán)的概念也由此產(chǎn)生。可見，分時(shí)度假概

5、念的產(chǎn)生直接源于人們對經(jīng)濟(jì)性的追求。由于分時(shí)度假產(chǎn)品通過創(chuàng)新的經(jīng)營方式消除了人們現(xiàn)實(shí)購買力與產(chǎn)品供給價(jià)格間的鴻溝，從而創(chuàng)造出一種新興的需求，進(jìn)而帶動了一個行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展。當(dāng)時(shí)銷售的只有單獨(dú)的房產(chǎn)，顧客只能選擇一處房產(chǎn)，購買這處房產(chǎn)指定的住宿單元、每年一周時(shí)間的使用權(quán)。其使用權(quán)是永久性購買或固定一段時(shí)間（一般為20FONT40年）。一旦選定購買之后，旅游者對于時(shí)間、住宿設(shè)施等都沒有選擇的權(quán)利，只能在固定的時(shí)間到固定的房間內(nèi)入住，很不方便

6、。但畢竟?jié)M足了人們在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛袑儆谧约旱亩燃俜慨a(chǎn)和進(jìn)行定期度假的愿望。2.70年代──交換概念出現(xiàn)分時(shí)度假的概念在70年代之后傳入美國。當(dāng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動房地產(chǎn)商建起大批公寓房和別墅，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮時(shí)期后，這些房產(chǎn)大量閑置。房產(chǎn)供應(yīng)商為解決閑置房產(chǎn)的努力，客觀上支持了旅游分時(shí)度假產(chǎn)品的產(chǎn)生。在供需兩方面因素的共同推動下，旅游分時(shí)度假產(chǎn)品逐步在歐美地區(qū)發(fā)展和成熟起來。但在這一時(shí)期，旅游分時(shí)度假產(chǎn)品只是旅游住