北京知春大廈策劃案

1、第一篇市場篇我們面臨的是一個怎樣的市場狀況？一、北京寫字樓市場整體概況1、市場供應(yīng)量持續(xù)攀升，西部地區(qū)首居榜首通過對北京寫字樓市場的調(diào)查顯示：2002年北京寫字樓市場供應(yīng)量將達到創(chuàng)記錄的300萬平方米，是2001年供應(yīng)量的兩倍。其中，東部地區(qū)100萬平方米，包括朝陽區(qū)以國航大廈、住邦2000為代表，供應(yīng)量達80萬平方米；東城區(qū)以東直門地區(qū)改造和東方廣場三期為代表，供應(yīng)量在20萬平方米。西部地區(qū)140萬平方米，包括西城區(qū)以富凱大廈、中證大

2、廈為代表，供應(yīng)量在40萬平方米；海淀區(qū)以銀網(wǎng)中心、中關(guān)村科技貿(mào)易中心為代表，供應(yīng)量在100萬平方米。其他各區(qū)供應(yīng)量在40萬平方米。統(tǒng)計顯示，西部地區(qū)繼消化量2001年首次超過東部地區(qū)之后，今年在供應(yīng)量上也是第一次超過東部地區(qū)，從而在供應(yīng)量上繼寫“西風(fēng)壓倒東風(fēng)”的市場格局。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。而據(jù)有關(guān)媒體報道，2002年上海甲級寫字樓市場供應(yīng)量僅為64萬平方米。北京市場溫度之高，供應(yīng)量之大，由此可見一斑。2002年上半

3、年北京部分甲級寫字樓供應(yīng)狀況區(qū)域項目名稱面積（萬平米）海淀區(qū)當代青云大廈5帝恒寫字樓4.5中關(guān)村科技貿(mào)易中心12銀網(wǎng)中心6長遠天地12太平洋大廈5世紀經(jīng)貿(mào)大廈7皇冠大廈11世紀豪景大廈2科技財富中心6朝陽區(qū)中國國際科技會展中心6佳境天城10住邦200010現(xiàn)標志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進一步豐富和市場的成熟，同時也標志著寫字樓市場從“以產(chǎn)品為核心”開始轉(zhuǎn)向“以客戶為核心”。商務(wù)樓或商務(wù)公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，

4、更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段中小公司看好的原因。2002年上半年，市場吸納了近20萬平方米的甲級寫字樓面積，其中多數(shù)面積被國內(nèi)機構(gòu)購買且多數(shù)用于自用，而外資機構(gòu)大單則多數(shù)用于投資用途，同時在中關(guān)村、金融街中小機構(gòu)和個人的投資購買也非常踴躍?？傮w來看，2002年上半年北京寫字樓由于中關(guān)村大量新興寫字樓的低價上市而出

5、現(xiàn)以售為主的新動向，銷售價格與去年相比略有下跌。據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)最新統(tǒng)計：截止今年6月市場平均售價14890平方米，與2001年相比下跌7.5%；平均租金22.5平方米月，與2001年相比下跌4.2%。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的銷售報價在2400美元／平方米，銷售價格與去年基本持平。租金方面，報價在25美元月／平方米，與去年相比下降了3.8個百分點。二、未來三至五年內(nèi)市場供求狀況分析1、當前市場客觀現(xiàn)狀北京申奧成功、APEC會議在

6、上海的圓滿舉行、中國加入世貿(mào)組織、國家足球隊出線等大事使得世界矚目中國，更加為中國經(jīng)濟的良好表現(xiàn)喝彩。2001年以來，在上述利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，甲級寫字樓全年供應(yīng)量達到150萬平方米，銷售（租賃）量在68萬平方米。2002年北京寫字樓市場的供應(yīng)量更達到創(chuàng)紀錄的300萬平方米，對于目前北京寫字樓年消化68萬平方米（2001年數(shù)字）這樣的容量來說，市場要消化掉這批存量就需要一段相當長的時間，眾多項目一涌而上的市場跟風(fēng)式

7、行為為未來幾年寫字樓市場提出了嚴峻的考驗；同時，市場需求也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)變化，傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)及外地機構(gòu)重新成為寫字樓需求主體，大單成交成為市場主流。2、市場供應(yīng)：1200萬平方米寫字樓誰來消化據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新調(diào)查，北京在建、擬建寫字樓面積將達到1200萬平方米以上。其中30%左右即300萬平方米的寫字樓面積將在今年推出，是2001年市場供應(yīng)量的一倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場形勢不容樂觀。調(diào)查結(jié)果顯示：