南京首例小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)奪案業(yè)主獲勝

1、南京首例小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)奪案業(yè)主獲勝南京首例小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)奪案業(yè)主獲勝華東政法學(xué)院張忠野博士：“這個(gè)判決很精彩”孫潔南京已準(zhǔn)備進(jìn)行地方立法，初步討論結(jié)果為：規(guī)劃要求配建的車庫(kù)將一律禁止開發(fā)商出售；超出規(guī)劃要求的部分車位經(jīng)公示確認(rèn)未計(jì)入房?jī)r(jià)的，方可由開發(fā)商出售。與此同時(shí)，上海、深圳、汕頭等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)早已就車庫(kù)問(wèn)題立法。在私家車不斷增多的情況下，這些地區(qū)無(wú)一例外地采用“允許規(guī)劃外的車庫(kù)出售，鼓勵(lì)開發(fā)商多建車庫(kù)”的辦法，推行車庫(kù)市場(chǎng)化南京首例

2、小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)奪案業(yè)主獲勝。然而，一石激起千層浪11月12日，南京市鼓樓區(qū)人民法院一審判決了該市首例業(yè)主與開發(fā)商對(duì)簿公堂爭(zhēng)要地下車庫(kù)歸屬權(quán)一案。星漢城市花園小區(qū)地下車庫(kù)判歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商無(wú)權(quán)出售。星漢城市花園開發(fā)商對(duì)小區(qū)停車位的銷售，屬“重復(fù)銷售”。位于南京市中心的星漢城市花園，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共59個(gè)車位。開發(fā)商江蘇星漢置業(yè)有限公司銷售住宅時(shí)，就承諾配建機(jī)動(dòng)車庫(kù)位供業(yè)主停車使用。然而，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，只有向開發(fā)商購(gòu)

3、買車位方可取得停車權(quán)。今年6月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將開發(fā)商告上法庭，請(qǐng)求法院保護(hù)小區(qū)全體業(yè)主對(duì)星漢城市花園地下室停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。當(dāng)天的庭審，原、被告間唇槍舌劍，爭(zhēng)辯相當(dāng)激烈，焦點(diǎn)集中在原告是否有本案的主體資格，被告是否有權(quán)處理地下車庫(kù)。最終，法院通過(guò)質(zhì)證認(rèn)為：一、南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求開發(fā)商按每戶02車位的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)，這明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，建成后的車庫(kù)作為公共配套設(shè)施，是

4、建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有權(quán)人共同使用。計(jì)入成本。已納入公攤面積的車庫(kù)無(wú)法領(lǐng)取銷售許可證，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。另一種是“專門車庫(kù)”，這種車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，在核價(jià)的時(shí)候一般也是單列的，但目前南京這種情況較少。不建車庫(kù)就違反了規(guī)劃部門的配建規(guī)定，按規(guī)定納入規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的車庫(kù)就必定屬于全體業(yè)主。筆者近日獲悉，南京房管部門從今年5月起就暫停了車庫(kù)銷售許可證的發(fā)放，有關(guān)部門和人大代表正就此問(wèn)題研究立法，形成了名為《南京人防工事出讓管理辦法

5、》（暫定名）的討論稿。討論中，傾向性的意見是，新建小區(qū)在規(guī)劃部門配建標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的車庫(kù)所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，核算房?jī)r(jià)時(shí)計(jì)入公攤面積，開發(fā)商無(wú)權(quán)銷售。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)車庫(kù)的處理辦法，收益歸全體業(yè)主所有。超出規(guī)劃部門配建標(biāo)準(zhǔn)的車位部分又沒(méi)有列入公攤面積的開發(fā)商可以出售，但必須先由物價(jià)部門進(jìn)行審核。法規(guī)雖然到位，但多頭管理給小區(qū)車庫(kù)出售及市場(chǎng)監(jiān)管留下漏洞盡管，房產(chǎn)部門斷定“無(wú)證銷售車庫(kù)使用權(quán)”違法，物價(jià)部門也明確已攤?cè)敕績(jī)r(jià)

6、的車庫(kù)不能“二次銷售”，但目前南京仍有大量小區(qū)車庫(kù)在違規(guī)出售使用權(quán)。法規(guī)已然到位，南京樓市中為什么還會(huì)有如此多的車庫(kù)違規(guī)出售呢？筆者采訪發(fā)現(xiàn)，房管、物價(jià)、規(guī)劃等部門之間缺乏協(xié)作給了開發(fā)商可乘之機(jī)。據(jù)了解，目前雖然南京大多開發(fā)商都暫停了車庫(kù)銷售，但此前銷售車庫(kù)或打算銷售車庫(kù)的樓盤超過(guò)百家。有開發(fā)商向記者坦言，由于房管和物價(jià)部門信息并不互通，開發(fā)商先在房管部門領(lǐng)了車庫(kù)銷售許可證，而在物價(jià)部門核價(jià)時(shí)，又將車庫(kù)計(jì)入房?jī)r(jià)分?jǐn)?。這樣，就給違法出售的

7、車庫(kù)披上了合法的外衣。加上各部門執(zhí)法查處分散，事后監(jiān)督很難到位，使得車庫(kù)違法銷售紛紛“出籠”。當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門曾以“二次銷售”為由查處過(guò)一批開發(fā)商，勒令其將車庫(kù)收入30％打入小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，70％納入維修基金，但具體執(zhí)行情況卻要從房管部門才能得到證實(shí)。多頭管理給小區(qū)車庫(kù)出售及市場(chǎng)管理留下漏洞，市民如想靠法律維權(quán)也同樣會(huì)遇到缺乏統(tǒng)一管理的難題。南京市物價(jià)部門有關(guān)人員無(wú)奈地說(shuō)，限于工作強(qiáng)度，他們只能給予咨詢市民口頭答復(fù)，只有法院才能從該處獲得書面