房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關稅收政策和實際中

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關稅收政策和實際中應注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1“銷售商品房等“包括:住宅商業(yè)用房其他建筑物附著物配套設施等.2“涉及的稅收“包括:營業(yè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅土地增值稅)(一)營業(yè)稅――基本規(guī)定應納營業(yè)稅=銷售收入稅率1銷售收入的確認:(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時確認收入的實現(xiàn).(2)采取

2、分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn).付款方提前付款的在實際付款日確認收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應按以下原則確認收入的實現(xiàn):①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現(xiàn).②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應按合同或協(xié)議規(guī)定的價

3、格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的在實際付款日確認收入的實現(xiàn).④采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應按月或季為結(jié)算期定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱地理位置編號數(shù)量單價金額手

4、續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的應按以下原則確認收入的實現(xiàn):①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)出售時再按銷售痢疾確認收入的實現(xiàn).②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn).2視同銷售行為的收入確認:(1

5、)下列行為應視同銷售確認收入:①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用捐贈贊助廣告樣品職工福利獎勵等②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)③將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位個人的非貨幣性資產(chǎn).確核算收入總額或收入總額能夠查實但其成本費用支出不能準確核算的(3)只能準確核算成本費用支出或成本費用能夠查實但其收入總額不能準確核算的(4)收入總額及成本費用支出均不能正確核算不能向主管稅務機關提供真實準確完整

6、納稅資料難以查實的(5)帳目設置和核算雖然符合規(guī)定但并未按規(guī)定保存有關帳簿憑證及有關納稅資料的(6)發(fā)生納稅義務未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報經(jīng)稅務機關責令限期申報逾期仍不申報的.――可以利用的政策《國家稅務總局關于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]38號)文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%20%.1對實行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收即:應納企業(yè)所得稅=(銷售收入預售

7、收入其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2納稅人發(fā)生年度虧損的可以用下一年度的所得彌補下一年度所得不足彌補的可以逐年延續(xù)彌補彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失經(jīng)稅務部門審核或?qū)徟夂鬁视柙诶U納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅――基本規(guī)定:1工資薪金所得項目(1)工資薪金所得收入是指:個人在機關團體學校部隊企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報

8、酬.工資薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資薪金外還包括個人取得的屬于工資薪金范疇的各類獎金年終加薪勞動分紅雙薪津貼補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月季年度獎定額獎出勤獎特殊行業(yè)津貼補貼特殊地區(qū)津貼補貼伙食補助通訊補貼交通補助等.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=(所得額880元稅法規(guī)定準予扣除的項目)適用稅率速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.2利息股息紅利所得項目(1)利息股息紅利所得是指:個人擁有的債權(quán)股

9、權(quán)而取得的利息股息紅利所得.利息股息紅利所得按次征收個人所得稅以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=應納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅――基本規(guī)定1預征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實行預征土地增值稅納稅人取得預售房款收入的按月申報繳納稅款等項目完工決算后到主管稅務機關申請結(jié)算由主管稅務機關進行清算應繳稅款多退少補.具體預征比例為:(1)納稅人預售普通標準住宅預征率為0.5%(2)納稅人