房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策(二)

1、三、流轉稅三、流轉稅（一）增值稅（一）增值稅根據(jù)財稅[2016]36號規(guī)定：1、稅率銷售不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)：稅率為11%簡易計稅，征收率為3%2、新老項目房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。2016年4月30日以后的為新項目。實際工作中，認定老項目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以輔助有付款記錄、工程形象進度、照片等。3、銷項稅（1）銷售額根據(jù)“國家稅務總局公

2、告2016年第18號”：銷售額=（全部價款和價外費用當期允許扣除的土地價款當期允許扣除的土地價款）（111%）當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。例如：同一項目戶型的相同期間中，因為司慶當天9折優(yōu)惠。稅務機關有可能認為價格明顯偏低要求核定銷售額。（3）預繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地

3、產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款=預收款（1適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。預收款包括分期取得的預收款（首付按揭尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。（4）關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)后再銷售問題根據(jù)河北省局“關于全面

4、推開營改增有關政策問題的解答”（之二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權屬登記在自己名下的不動產(chǎn)，應當按照《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）的規(guī)定進行稅務處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本不允許扣除土地成本。登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下房產(chǎn)，再次銷售時，屬于“二手”再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未辦