房產(chǎn)建筑空間面積使用率計算及分攤

1、房產(chǎn)建筑空間面積使用率計算及分攤什么是住宅的層高、凈高、進深、開間？答：（1）住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：21米、24米、27米、30米、33米、36米、39米、42米。（2）住宅的進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：30米、

2、33米、36米、39米、42米、45米、48米、51米、54米、57米、60米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。（3）住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：26米、27米、28米。（4）住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系

3、可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。什么是戶型？答：戶型是適合每個家庭生活起居的空間結(jié)構(gòu)。什么是小區(qū)的規(guī)劃建設用地面積、建筑面積？答：建設用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。建筑面積：指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子邊緣線）的水平投影面積（包括按國家有關規(guī)定應計算的陽臺、雨棚、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米（含）以下的技術(shù)層不計算建筑面積

4、。什么是建筑容積率、建筑覆蓋率？答：建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化率和綠地率有什么區(qū)別？答：綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。相關技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地率。在計算時，要求距建筑外墻15米和道路邊線1米以內(nèi)

5、的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60％以上。什么是使用率、實用率？答：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住

6、宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。什么是房屋的建筑面積？答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。什么是房屋的銷售面積？答：商品房銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積什么是套內(nèi)使用面積？答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過

7、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。什么是套內(nèi)墻體面積？答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投

8、影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。目前規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔

9、墻，其墻體面積全部計入套內(nèi)建筑面積。本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。哪些公用建筑面積可以分攤給住戶？答：商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶?？煞謹偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、

10、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用