李嘉誠不再迷戀長期持有

1、李嘉誠不再迷戀“長期持有”“李嘉誠出售西城都薈項(xiàng)目的新聞出現(xiàn)之前，這個(gè)項(xiàng)目并沒有受到過多的外界關(guān)注，甚至很多人都不知道這是和黃和長實(shí)的作品?！痹佑|該項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)人士向本報(bào)記者如此描述西城都薈受到的“冷遇”。從未承諾對(duì)項(xiàng)目堅(jiān)持“長期持有”的李嘉誠，一直在踐行選擇合適時(shí)機(jī)出售的投資法則。對(duì)于這些早已觸碰“長和系”經(jīng)營底線的項(xiàng)目，李嘉誠依然有辦法保其“華麗”出售，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大值。業(yè)內(nèi)人士分析，如今經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)發(fā)生巨變，在電商沖擊下，商業(yè)物

2、業(yè)的價(jià)值潛力猛然下滑，不能按照過去的方法招商。對(duì)于開發(fā)商來說，持有高端商業(yè)物業(yè)，不如持有現(xiàn)金流。優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目遭優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目遭“雪藏雪藏”“一直是冷冷清清的，從開業(yè)至今基本上沒旺場(chǎng)。”西城都薈的某商家葉永芝（化名）表示，她的語氣中夾雜著不少抱怨?！拔鞒嵌妓C”的冷場(chǎng)，早已人盡皆知，而進(jìn)駐該項(xiàng)目的商鋪銷售人員也常抱怨每月銷售業(yè)績“慘不忍睹”的事實(shí)。近日，和記黃埔宣布將廣州西城都薈商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以30.3億港元作價(jià)售賣給離岸公司GCREFAcqu

3、isitions22Limited。這意味著，“長和系”放棄了其上世紀(jì)在廣州投資的第一個(gè)項(xiàng)目，并將在廣州的“西進(jìn)”發(fā)展中缺席。不過，相對(duì)于李嘉誠秉承的“地段優(yōu)先”投資法則而言，西城都薈這個(gè)由長江實(shí)業(yè)與和記黃埔聯(lián)手打造的優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目，確實(shí)符合李嘉誠的投資思路。該項(xiàng)目占地約7.1萬平方米，總建筑面積8.8萬平方米，所處地段正是廣州和佛山交界的傳統(tǒng)商圈荔灣區(qū)。不僅如此，西城都薈項(xiàng)目正處于廣州地鐵一號(hào)線與廣佛地鐵線的交會(huì)點(diǎn)，其背后蘊(yùn)藏著廣佛商圈

4、的巨大消費(fèi)群。據(jù)悉，和記黃埔是伴隨1997年興建廣州地鐵進(jìn)入廣州投資的，其中，“地鐵上蓋物業(yè)”的西城都薈便是李嘉誠看中的首個(gè)項(xiàng)目?！耙恢蔽姹P到2005年才開工，最先出售的也是住宅，那片住宅很有代表性?！币晃粡臉I(yè)多年的房企人士告訴記者，西城都薈住宅部分逸翠灣在2008年開售，“在當(dāng)年腥風(fēng)血雨的樓市行情中，逸翠灣出售價(jià)位在1.5萬元平方米，且銷售成績相當(dāng)理想，成為城中不斷熱議的樓王?！痹撊耸看致杂?jì)算了一下，西城都薈上蓋的住宅部分銷售價(jià)格隨后

5、一直水漲船高，到2011年最后一批住宅的售價(jià)已高達(dá)2.5萬元平方米，因此，住宅部分為整個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)收至少達(dá)20億。記者了解到，該項(xiàng)目從試營業(yè)期間并未停止舉辦系列暖場(chǎng)活動(dòng)，包括主題展覽等。該項(xiàng)目運(yùn)營期間的積極程度，也讓業(yè)內(nèi)有目共睹。市場(chǎng)上對(duì)李氏在內(nèi)地運(yùn)營方式的判斷是，對(duì)住宅項(xiàng)目囤地采取慢開發(fā)慢銷售，而對(duì)持有型物業(yè)則延長開發(fā)時(shí)間，等土地與樓面價(jià)值飆升至合理高點(diǎn)時(shí)，打包出售。華南某房企人士蔡先生告訴記者，業(yè)內(nèi)人士也嗅到了老城區(qū)荔灣區(qū)的物業(yè)價(jià)位已到

6、了一定的滯漲期，“長和”只是走出第一步而已。廣州西城都薈的賣價(jià)折算后為2.9萬元平方米，而這項(xiàng)交易金額達(dá)30.3億港元，將為和黃錄得約4.93億港元的未經(jīng)審核收益。對(duì)于此次西城都薈的成交價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士黃文杰認(rèn)為該價(jià)位在正常交易價(jià)格范疇內(nèi)，不存在割價(jià)讓利退場(chǎng)。顛覆顛覆“長期持有長期持有”概念概念事實(shí)上，市場(chǎng)消息稱，除了西城都薈項(xiàng)目，李嘉誠在廣州的商業(yè)物業(yè)可能一并打包進(jìn)這宗交易，和黃位于廣州蘿崗區(qū)的國際玩具禮品城可能屬于交易物業(yè)之一。記者從

7、該國際玩具禮品城了解到，這個(gè)項(xiàng)目占地30多萬平方米，總投資15億元，李嘉誠在2003年入股該項(xiàng)目，占股60%。不過，該項(xiàng)目的一期商鋪在2004年開售當(dāng)日直接售罄，收金7億后，二、三期的開發(fā)便了無蹤影，一期項(xiàng)目也門庭冷落，開業(yè)率只有1%，至今項(xiàng)目依然遭到店鋪業(yè)主的維權(quán)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，該禮品城項(xiàng)目幾近癱瘓，不過，該項(xiàng)目的部分土地在經(jīng)過更改規(guī)劃后已建成公寓樓盤。丁先生告訴記者，與西城都薈押寶“西進(jìn)”策略失敗不同，玩具禮品城依然承接著廣州市政

8、府“東進(jìn)”的大背景，這意味著，即使該項(xiàng)目的出租率、開業(yè)率、前期投入、人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西城都薈，但玩具禮品城地處廣州蘿崗新區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，其土地價(jià)值依然有極大的發(fā)展空間?！俺钟蟹降却牟皇情L期持有，而是資產(chǎn)最大化的一個(gè)機(jī)遇。”丁先生總結(jié)李氏的出售路徑稱，丁先生所在的中介機(jī)構(gòu)正是為李氏出售物業(yè)做前期盡職調(diào)查，除了本身要做的項(xiàng)目估值外，還需要判斷競標(biāo)方的價(jià)位、風(fēng)險(xiǎn)等因素，畢竟“太差的項(xiàng)目，買家也不會(huì)愿意出高價(jià)格，所以如何判斷最大值，才是關(guān)鍵”。事實(shí)上