物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、1物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析與防范物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析與防范一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)分很多種，從管理階段來(lái)說(shuō)分為前期介入接管風(fēng)險(xiǎn)和日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低前期介入接管的風(fēng)險(xiǎn)為是降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)為了物業(yè)公司長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。前期是早期介入和前期物業(yè)管理，時(shí)限應(yīng)該是開(kāi)始建樓到業(yè)主裝修完入住以后3個(gè)月左右，首先說(shuō)早期介入，這個(gè)階段涉及面廣、時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)公司不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力

2、和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過(guò)程參與時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問(wèn)題，會(huì)對(duì)日后的日常物業(yè)管理埋下隱患。再說(shuō)前期物業(yè)管理，最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)和印象風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說(shuō)，按現(xiàn)階段的現(xiàn)狀來(lái)講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因?yàn)闃I(yè)主眾多，修改的過(guò)程繁瑣，即使修改成功對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生負(fù)面影響。印象風(fēng)險(xiǎn)就好比剛剛認(rèn)識(shí)的兩個(gè)人，第一印象都會(huì)對(duì)以后的交往產(chǎn)生重要作用，前期物業(yè)管理處

3、于物業(yè)公司與業(yè)主相互了解階段，也是各種矛盾交織的特殊時(shí)期，工程遺留的質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試、業(yè)主裝修等等問(wèn)題，都會(huì)影響業(yè)主正常生活，從而影響到日后的物業(yè)管理工作。由此可見(jiàn)，如不重視前期物業(yè)管理，將會(huì)已發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的絆腳石，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)可以使物業(yè)公司長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。包括如下：1、物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本，還會(huì)使物業(yè)公司在物業(yè)日常使用過(guò)程中，業(yè)

4、主(或物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等，這些情況難以確定責(zé)任人的，即使確認(rèn)了責(zé)任人物業(yè)公司一般也要承擔(dān)一定的法律責(zé)任2、法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)：如公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面，業(yè)主往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主糾紛增加，物業(yè)公司為此投入大量的人力、財(cái)

5、力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。3、各項(xiàng)費(fèi)用的收繳風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)主由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問(wèn)題。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一，不單是物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用繳納不及時(shí)勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。4、管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)管理服務(wù)需要員工來(lái)實(shí)施，在對(duì)員工的選擇及實(shí)施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司雖然可采取多種手段加以控制，

6、但員工的工作如與物業(yè)公司不一致，雖然物業(yè)公司可通過(guò)要求整改予以解決，但其后果往往是對(duì)物業(yè)公司不利，物業(yè)公司也將承擔(dān)員工不當(dāng)行為的責(zé)任。3物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式前言相對(duì)其他行業(yè)我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的實(shí)施，長(zhǎng)期樹(shù)立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。一、物業(yè)管理

7、活動(dòng)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點(diǎn)，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)協(xié)議的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個(gè)方面：1、人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。是指因第三人的行為（包括過(guò)失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。2、停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。是指在物

8、業(yè)管理的停車場(chǎng)范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。3、消防風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)和大廈的消防問(wèn)題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問(wèn)題。所謂消防風(fēng)險(xiǎn)是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來(lái)的可能導(dǎo)致重大人身?yè)p害或財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。200

9、0年12月，河南省洛陽(yáng)市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成309人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無(wú)噴水裝置，又無(wú)煙霧警報(bào)器，沒(méi)有及時(shí)阻止火災(zāi)的蔓延。4、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財(cái)產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。5、公共環(huán)境管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對(duì)所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來(lái)巨大的隱患。6、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的