物業(yè)管理風(fēng)險及規(guī)避方式案例分析

1、2012年2月20日,物業(yè)管理的風(fēng)險及規(guī)避方式,課程內(nèi)容,一、小區(qū)安全風(fēng)險的類型二、物業(yè)風(fēng)險規(guī)避方式,一、小區(qū)安全風(fēng)險的類型,1、治安安全風(fēng)險2、消防安全風(fēng)險3、交通安全風(fēng)險4、設(shè)施設(shè)備的安全風(fēng)險5、環(huán)保安全風(fēng)險6、意外事故安全風(fēng)險,1、治安安全風(fēng)險,物業(yè)小區(qū)的治安安全主要表現(xiàn)為小區(qū)內(nèi)的盜竊、搶劫、毀損、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行為和其他應(yīng)受治安處罰的行為。雖然《物業(yè)管理條例》第四十七規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管

2、理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”，但我們物業(yè)服務(wù)人員在管理服務(wù)中存在過錯，還是要賠償業(yè)主所受的損失。,2、消防安全風(fēng)險,消防安全是物業(yè)服務(wù)工作中最重要的，但也是最被人忽視，最沒人去做的一項工作。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不同，對消防安全的重視程度也不同，因此也可能造成小區(qū)的消防安全隱患多，嚴(yán)重影響到業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)小區(qū)消防安全管理主要存在以下一些問題。 一是消防管理責(zé)任不落實，沒有統(tǒng)一的消防管理辦法和制度。 二是消防設(shè)施損壞、擅自停用、滅火

3、器材缺乏保養(yǎng)等問題。三是各小區(qū)亂停車現(xiàn)象的嚴(yán)重，私家車占用消防車道是普遍的問題。 四是物業(yè)公司內(nèi)部人員沒有接受專業(yè)的消防安全知識培訓(xùn)，出現(xiàn)消防事故時不知道如何去處理，有些服務(wù)人員甚至不會檢查小區(qū)消防設(shè)施。,3、交通安全風(fēng)險,物業(yè)小區(qū)的交通安全就是小區(qū)的車輛、業(yè)主出行的安全管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的車輛管理的目的在于，建立小區(qū)內(nèi)的良好交通秩序、車輛停放秩序、防止業(yè)主、使用人的車輛不受損壞或失竊等，相應(yīng)地，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的交通安全風(fēng)

4、險有以下幾點：一是小區(qū)交通出行安全管理風(fēng)險二是小區(qū)車輛停放秩序管理風(fēng)險 三是小區(qū)內(nèi)車輛的停放安全管理風(fēng)險,4、設(shè)施設(shè)備的安全風(fēng)險,物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全管理風(fēng)險，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主的生活居住、設(shè)備使用等提供安全保障，防止業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損失，而進(jìn)行的對小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的安全檢查與管理等活動。在實際的物業(yè)服務(wù)工作中，物業(yè)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的安全隱患可以分為以下幾個方面：一是小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備安全隱患，如電梯故障致人損害、供電設(shè)備

5、發(fā)生故障等；二是小區(qū)景觀構(gòu)造、休閑設(shè)施安全隱患，如健身器材脫落、斷裂致人損害等；三是小區(qū)內(nèi)物品堆放、設(shè)備安裝、施工安全隱患，如小區(qū)因道路、雨水井、化糞池等維修開挖作業(yè)未加有效防護(hù)或提醒，而致行人墜落受傷等。,5、環(huán)保安全風(fēng)險,環(huán)保安全風(fēng)險就是小區(qū)的環(huán)境污染安全風(fēng)險，隨著社會的進(jìn)步，封閉式住宅小區(qū)的日益增多，從一個小區(qū)幾棟房子到十幾棟房子發(fā)展到幾十棟房子，人口也隨著增多，人口的集聚帶來了系列的環(huán)境衛(wèi)生問題。小區(qū)的環(huán)境污染主要有以下幾類：

6、 一是垃圾污染，是住宅小區(qū)最主要的環(huán)境污染源。二是空氣污染。三是噪音污染。,6、意外事故安全風(fēng)險,意外事做是意想不到或預(yù)計不到的事情，往往在發(fā)生前被人們忽視的一些問題，因自然、外力等因素造成的安全隱患。如大風(fēng)刮落雨陽棚、盆景致人損害；老鼠、貓等動物竄入小區(qū)配電房引起配電設(shè)備的損壞等。造成意外事故的發(fā)生往往是我們服務(wù)人員認(rèn)為不可能發(fā)生的，從而造成工作上的疏忽。這樣的意外事做發(fā)生所造成的經(jīng)濟(jì)損失也是相當(dāng)大的。如一個小區(qū)配電房內(nèi)竄進(jìn)了一只

7、貓，引起供電變壓器短路燒壞了。由于這是物業(yè)公司的工作失職，更換變壓器的費用應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，這樣的安全風(fēng)險給物業(yè)公司帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。,二、物業(yè)風(fēng)險規(guī)避方式,1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng)2、建立完善的制度3、購買物業(yè)管理責(zé)任險4、合同約定規(guī)避風(fēng)險,1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng),第一張網(wǎng)是建立一支訓(xùn)練有素的秩序維護(hù)隊伍。 第二張網(wǎng)是全體物業(yè)管理人員。 第三張網(wǎng)是全體業(yè)主。  第四張網(wǎng)是科技手段網(wǎng)。,2、建立完善的制度,制度建

8、設(shè)的重要性已被越來越多的企業(yè)所認(rèn)識，企業(yè)的發(fā)展壯大與成功都離不開一套系統(tǒng)、科學(xué)、嚴(yán)密、規(guī)范的內(nèi)部管理制度。物業(yè)公司防范安全管理風(fēng)險的基本立足點，也應(yīng)是建立嚴(yán)格的各項工作管理、考核與評價制度，做到管理工作有章可循，無遺漏、無缺陷、無失誤。制度得到全面落實，是減少安全風(fēng)險的重要保障。 制度建設(shè)一定要注重推行和檢查評估環(huán)節(jié)，進(jìn)行重點的落實、推進(jìn)，并不定期地對執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、糾正、提醒員工違反制度的行為，按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則落實安全

9、防范管理責(zé)任和逐級崗位責(zé)任。完善的制度可以帶動員工的工作熱情，明確其責(zé)任，約束其行為。,3、購買物業(yè)管理責(zé)任險,隨著近年來物業(yè)服務(wù)行業(yè)的不斷發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)與業(yè)主的糾紛也越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識也日益增強，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的法律糾紛也與日俱增?！肮芾硎韬雠c失誤”是作為判斷物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)法律責(zé)任的根據(jù)，但再優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司也很難避免工作中的疏忽和失誤。對業(yè)主造成人身安全和財產(chǎn)損害，將使物業(yè)公司產(chǎn)生很大的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險

10、。如何來規(guī)避因工作人員過失而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險呢？我想對于大多數(shù)物業(yè)公司來說，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險和賠償責(zé)任是最好的方法。而轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的最佳選擇便是投保，購買物業(yè)管理責(zé)任險，如在服務(wù)過程中工作人員因疏忽和失誤造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的經(jīng)濟(jì)賠償，依法由保險公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。,4、合同約定規(guī)避風(fēng)險,在物業(yè)糾紛中，認(rèn)定物業(yè)公司是否存在“管理疏忽與失誤”的法律依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定的：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致

11、業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。因此要規(guī)避風(fēng)險，在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時盡量避免使用結(jié)果意義的用詞，如“保障人身財產(chǎn)安全”之類的詞語，應(yīng)用“每小時巡邏一次”、“及時到現(xiàn)場處理”等行為詞語。在實際工作中做不到或做不好的服務(wù)不要在合同和其它資料中體現(xiàn)和承諾，不然以后發(fā)生人身、財產(chǎn)損害后會成為物業(yè)公司的賠償?shù)囊罁?jù)。雖然可以利用合同的約定規(guī)避一些風(fēng)險，但只要我們物業(yè)人員自身的工作做得完善，便可減少矛盾，化解風(fēng)險,物

12、業(yè)舉案學(xué)法--特殊侵權(quán),某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，長1.5米，重約8公斤。某天，氣象臺預(yù)報有臺風(fēng)，該市為臺風(fēng)預(yù)計登陸點，風(fēng)力可能會超過10級，最高達(dá)12級左右。該天中午，臺風(fēng)登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開外的奔馳車玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費將近2萬元，要求物業(yè)公司賠償……　　經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝，原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙， 經(jīng)臺風(fēng)長時間吹刮斷裂，釀成大禍。,物業(yè)案例啟示與思考

13、,1、"不可抗力"是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺風(fēng)信息已經(jīng)提前準(zhǔn)確預(yù)告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應(yīng)該預(yù)見到臺風(fēng)登陸所造成的影響，提前做好防災(zāi)工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中"不可抗力"并不能成為物業(yè)公司免責(zé)的理由。2、對于建筑物等致人損害，作為特殊侵權(quán)行為，國家相關(guān)法律通過專門條款予以了明確?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條規(guī)定："建筑物或者

14、其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。"也就是說，其所有人或者管理人除能證明自己沒有過錯的以外，均應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺風(fēng)將至?xí)r未做任何檢查和預(yù)防措施，所以應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。,物業(yè)案例啟示與思考,3 、此案

15、例也提示我們：在物業(yè)管理日常工作中，應(yīng)該忠于職守，做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。在面對臺風(fēng)等災(zāi)害性事故來臨前，應(yīng)該體現(xiàn)專業(yè)公司應(yīng)有的預(yù)見能力和預(yù)防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺風(fēng)、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應(yīng)盡的安全防范義務(wù)。,物業(yè)舉案學(xué)法--提示標(biāo)識,某日晚上19:15分左右，402住戶家人（業(yè)主親屬）從負(fù)1層消防樓梯到1層電梯廳過程中，在推開消防門時，消防門碰倒站在消防門外

16、的一位老人（403家人）。老人摔倒后感覺不適，在當(dāng)班安全員全力協(xié)助下， 402、403兩家業(yè)主將老人送到醫(yī)院，管理處人員也隨后到醫(yī)院探望。經(jīng)檢查，老人胯部骨折。因老人已90多歲，醫(yī)治較困難。402業(yè)主認(rèn)為：1、消防門位置設(shè)計不合理，不應(yīng)該設(shè)在電梯廳；2、消防門內(nèi)外無小心開門和小心門推開的提示。管理處應(yīng)對老人摔倒事件負(fù)有民事賠償責(zé)任。并向管理處遞交了一份律師函。（提示：電梯前室設(shè)置消防防煙門是大廈消防必須的，符合消防安全要求的。）,物業(yè)案

17、例啟示與思考,1、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第18條規(guī)定："經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。對可能危及人身、財產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法".　　2、案例中，消防門從里面推開勢必會威脅到電梯前室人員的安全，物業(yè)公司作為專業(yè)的服務(wù)提供商，有義務(wù)預(yù)見到業(yè)主在享受服務(wù)過程中潛在的威脅，并

18、提供"明確的警示",即在顯眼的位置張貼明確的警示標(biāo)識，否則，物業(yè)公司因沒有明確警示的過錯勢必需要承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任（當(dāng)然只是整個賠償責(zé)任的一部分）；如果此處已有明確的警示，物業(yè)公司承擔(dān)的就僅僅是改善設(shè)施或者加強防護(hù)的改進(jìn)措施。這也是為什么麥當(dāng)勞的湯碗有"小心燙傷"的文字提示、保潔員清潔地面時需放置"小心地滑"提示牌的真正原因。這也要求我們在日常工作中，必須具備準(zhǔn)確識別各種設(shè)

19、施設(shè)備、建筑本體以及服務(wù)的提供過程本身所潛在的危險，并給予明確的警示。,物業(yè)案例--外來車輛撞壞道閘如何處理？,14:10分1#崗一臨停貨車出場時，由于緊跟前一輛車把出口道閘刮壞。班長馬上到場處理，經(jīng)了解情況是他前面一輛的士剛出場道閘未完全降下，臨停貨車就馬上開出場導(dǎo)致掛壞道閘。班長向事主說明，我們的停車場系統(tǒng)是自動道閘，必須是過一輛車降一次道閘，但車主否認(rèn)，說是我們道閘有問題。等道閘裝好后經(jīng)過測試再分擔(dān)責(zé)任，雙方達(dá)成協(xié)議。物業(yè)案例解

20、決過程：　　1、首先對事故現(xiàn)場進(jìn)行拍照?！　?、暫交押金700元放行。　　3、車主到指定廠家買回道閘自己裝上。　　4、道閘裝上后車主經(jīng)過多次測試，確定系統(tǒng)沒問題，后自己賠償，中心退回暫交押金。,物業(yè)案例經(jīng)驗或教訓(xùn)（含預(yù)防措施）,1、崗?fù)と藛T沒有做到過一輛車開一次道閘，反應(yīng)不及時。2、崗?fù)ね庵蛋嗳藛T刷卡速度太快，指揮手勢不明確。3、當(dāng)值班長處理靈活、及時，避免損失。,物業(yè)舉案學(xué)法--消防安全事件,2011年7月30日，某工業(yè)園

21、管理處當(dāng)值安全員李某巡邏至7#員工宿舍時，突然發(fā)現(xiàn)5#宿舍601員工宿舍有濃煙從窗戶向外冒出，吳敏感的意識到601室已發(fā)生火警（注：宿舍所屬單位員工于上午集體外出活動），在這緊急關(guān)頭，刻不容緩，李即刻用對講通知四號巡邏崗，同時快速沖向宿舍提取滅火器趕赴事發(fā)現(xiàn)場。四號巡邏崗在得到火警信息后，第一時間啟動大門崗警鈴，并用對講通知各崗位，3分鐘后，各班組人員按照管理處《義務(wù)消防隊作戰(zhàn)方案》相關(guān)流程執(zhí)行，在總指揮的指揮下，全面展開滅火救援工作，

22、在各班組通力協(xié)作下于45分后將火源撲滅?！　∈潞螅?jīng)管理處技術(shù)人員對火災(zāi)現(xiàn)場進(jìn)行查看，初步查明引起此次火災(zāi)事故的主要原因是員工外出時未拔掉放在床鋪上的小型錄音機(jī)的變壓器電源，變壓器帶電長時間工作造成線圈絕緣擊穿，導(dǎo)致短路燃燒，繼而引起床鋪易燃品起火而波及周邊床鋪等；目前，起火原因有關(guān)部門還在進(jìn)一步調(diào)查之中。,物業(yè)案例分析,1、在《中華人民共和國消防法》第四章、第三十二條明確規(guī)定任何人發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時，都應(yīng)當(dāng)立即報警。任何單位、個人都應(yīng)當(dāng)無償

23、為報警提供便利，不得阻攔報警。嚴(yán)禁謊報火警。公共場所發(fā)生火災(zāi)時，該公共場所的現(xiàn)場工作人員有組織、引導(dǎo)在場群眾疏散的義務(wù)。發(fā)生火災(zāi)的單位必須立即組織力量撲救火災(zāi)。鄰近單位應(yīng)當(dāng)給予支援。消防隊接到火警后，必須立即趕赴火場，救助遇險人員，排除險情，撲滅火災(zāi)。我國法規(guī)明文規(guī)定了在火警確認(rèn)為火災(zāi)后的處理應(yīng)是在第一時間報警，本案例中是在物業(yè)公司已經(jīng)盡力進(jìn)行滅火但是如果在無法撲滅火災(zāi)的情況下才撥打"119,事實上這樣做風(fēng)險太大。一是即使將火

24、災(zāi)撲滅，物業(yè)公司投入大量的人力物力不說，如果方法不當(dāng)，速度太慢，加大了損失；二是若不能及時將火撲滅，此時撥打"119",延誤了最佳滅火時間，消防部門將會追糾物業(yè)管理公司管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。這是本案應(yīng)該注意的要點之一。　　2、另外一個關(guān)鍵點就是在火災(zāi)撲滅后，需要鑒定火災(zāi)事故的火災(zāi)原因和損失的時候，我國消防法第三十九條規(guī)定 火災(zāi)撲滅后，公安消防機(jī)構(gòu)有權(quán)根據(jù)需要封閉火災(zāi)現(xiàn)場，負(fù)責(zé)調(diào)查、認(rèn)定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故

25、責(zé)任。對于特大火災(zāi)事故，國務(wù)院或者省級人民政府認(rèn)為必要時，可以組織調(diào)查?！　』馂?zāi)撲滅后，起火單位應(yīng)當(dāng)按照公安消防機(jī)構(gòu)的要求保護(hù)現(xiàn)場，接受事故調(diào)查，如實提供火災(zāi)事實的情況。在本案處理過程中，該物業(yè)公司應(yīng)按照消防法之規(guī)定請公安消防機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查、核定，查明事故責(zé)任而不是由物業(yè)公司技術(shù)人員來確認(rèn)。,物業(yè)案例啟示與思考,1、當(dāng)上述類型事件發(fā)生前，物業(yè)公司要按照國家以及當(dāng)?shù)卣姆ㄒ?guī)明確消防設(shè)施等行業(yè)管理部門與物業(yè)公司之間應(yīng)該維護(hù)或者管理服務(wù)的界

26、限。對與屬于物業(yè)公司管理服務(wù)范圍的嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行義務(wù)；　　2、當(dāng)上述類型事件發(fā)生時。物業(yè)公司要根據(jù)國家規(guī)定以及按照符合國家規(guī)定制訂預(yù)案并在已經(jīng)確認(rèn)為火災(zāi)發(fā)生時按照預(yù)案開展工作；同時我們在火災(zāi)整個救助過程要根據(jù)符合相關(guān)法規(guī)，既不能不作為而引起違約，也不能充當(dāng)公安消防機(jī)構(gòu)履行公安消防機(jī)構(gòu)的法定責(zé)任；在處理此類案件過程中特別要注意員工安全的保護(hù)；　　3、 當(dāng)上述類型事件發(fā)生后，物業(yè)公司應(yīng)配合公安消防機(jī)構(gòu)保護(hù)現(xiàn)

27、場，火災(zāi)因各類責(zé)任問題需要鑒定的，應(yīng)根據(jù)國家消防法的規(guī)定由公安消防部門以及政府組織調(diào)查、認(rèn)定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故責(zé)任?！　?、物業(yè)公司還應(yīng)按照消防預(yù)案組織消防演習(xí)保證預(yù)案啟動后的運行質(zhì)量、加強員工培訓(xùn)，提高消防意識和消防技能、加大園區(qū)消防安全宣傳促進(jìn)業(yè)主對日常生活中消防安全注意事項的關(guān)注。對于消防隱患要及時的處理，消防設(shè)施設(shè)備有物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)的應(yīng)制定日常維保計劃，并在消防演習(xí)中啟動保證運行良好，同時建議也可以以消防安

28、全為專業(yè)分類，使用ds系統(tǒng)制訂消防安全的管理方案。,物業(yè)舉案學(xué)法--小區(qū)交通安全,2004年4月8日，西安市某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標(biāo)識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護(hù)現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任。可是

29、，事情并沒有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬元。并聲稱其私人律師已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。,物業(yè)案例分析,1、根據(jù)《中華人民共和國道路交通管理條例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實際上在各地類似案件的

30、處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識也并無不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識失效（履行合同

31、義務(wù)有瑕疵），同時證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；　　2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關(guān)系，可以視為兩個債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實際損失。如果

32、在實際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。,物業(yè)案例啟示與思考,1、《物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)企業(yè)生存的基礎(chǔ)。在現(xiàn)實操作中，為了保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的合法利益和不必要的經(jīng)營風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在《物業(yè)服務(wù)合同》中詳細(xì)約定違約責(zé)任的相關(guān)條款，明確違約的條件和責(zé)任》。2、在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識設(shè)置須符合國家或相關(guān)主管部門的強制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通