租賃合同中改善或增添物的歸屬

1、租賃合同中改善或增添物的歸屬租賃合同中改善或增添物的歸屬高昭彭提要：租賃合同的承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物及場(chǎng)所進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。合同解除后，尚未履行的，終止履行已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。對(duì)于改善或者增添物，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除不能拆除的，也可以折價(jià)歸還財(cái)產(chǎn)所有人造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。[事實(shí)與理由]2004年3月6日呂顯明作為乙方與熊細(xì)東

2、作為甲方簽訂一份租賃合同。約定：一、甲方將位于南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)創(chuàng)世紀(jì)學(xué)校對(duì)面的原鑫歡度假村的主樓內(nèi)部設(shè)備、綜合樓二樓及其內(nèi)部設(shè)備、綜合樓一樓的兩個(gè)店面(3號(hào)、5號(hào))、綜合樓頂租賃給乙方經(jīng)營(yíng)，租賃物以清單為準(zhǔn)。租賃期為捌年，從2004年3月6日到2012年3月5日，租金為每月2.8萬(wàn)元。二、乙方每月1日按時(shí)交納當(dāng)月租金給甲方。如在當(dāng)月5日前不交納租金，甲方有權(quán)解除合同。三、乙方向甲方交納20萬(wàn)元租賃物押金(簽訂合同時(shí)交納10萬(wàn)元，200

3、4年4月6日前交納10萬(wàn)元)四、甲方為乙方提供為期30天的開張準(zhǔn)備時(shí)間，不收租賃費(fèi)。乙方租賃經(jīng)營(yíng)期間的水費(fèi)、電費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)由乙方自行負(fù)擔(dān)，并在合同起止交接時(shí)與甲方按月進(jìn)行結(jié)算。五、乙方在租賃期內(nèi)，如需對(duì)租賃物主題結(jié)構(gòu)進(jìn)行裝修改造，必須經(jīng)甲方同意并由雙方簽字確認(rèn)，合同終止時(shí)不得拆除。乙方擅自裝修改造租賃物，除恢復(fù)原狀外，致使租賃物損失部分由乙方進(jìn)行賠償。裝修改造工程費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。六、乙方如有違約，甲方有權(quán)解除合同并沒(méi)收其租賃押金及其所

4、有投入。如甲方違約。甲方必須無(wú)條件雙倍返還租賃物押金并對(duì)乙方所有投入進(jìn)行賠償。七、合同期內(nèi)，乙方需要更換租賃物內(nèi)設(shè)備，須提前十五天通知甲方，甲方須在十五天內(nèi)將設(shè)備撤離，否則乙方有權(quán)自行處理。更換后乙方添加的設(shè)備歸乙方所用。八、如遇政府主張，但被告未提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)其抗辯意見，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十一條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、終止原告熊細(xì)東與被告呂顯明簽訂的房屋租賃合同。二、被告呂顯明

5、于本判決生效后十日內(nèi)支付原告熊細(xì)東租金等計(jì)43617.61元，訴訟費(fèi)3300元及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)400元由被告呂顯明承擔(dān)。宣判后，呂顯明不服上訴認(rèn)為，熊細(xì)東首先違約，未按合同約定將有關(guān)證照手續(xù)轉(zhuǎn)讓給上訴人，致使上訴人無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。另合同還約定，開張30天免收租金，原審判決卻對(duì)此段租金予以計(jì)算。原審法院查封酒店期間，上訴人未經(jīng)營(yíng)，原審判決亦計(jì)算了上訴人租金。因此原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，且原審判決沒(méi)有正確認(rèn)定押金的性質(zhì)，屬適用法律錯(cuò)誤。故要求二審法

6、院撤消原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。熊細(xì)東則答辯認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。二審法院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人于2004年3月6日簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同合法有效。出租方已履行了交付租賃物的主要義務(wù)，承租人亦已開始正常經(jīng)營(yíng)，其理應(yīng)按約交納租賃費(fèi)及水、電費(fèi)。上訴人提出因被上訴人未提交相關(guān)證件和消防安全有問(wèn)題而未正常經(jīng)營(yíng)的上訴理由，由于其所舉相關(guān)證據(jù)不足以證實(shí)，本院不予支持。本案在原審法

7、院審理期間，雙方合同已實(shí)際解除，上訴人亦交納實(shí)際使用期間應(yīng)交費(fèi)用。法院查封期間產(chǎn)生的租賃費(fèi)損失(按半個(gè)月租金14000元計(jì)算)雙方當(dāng)事人應(yīng)分擔(dān)。上訴人在二審期間還提出其為履行租賃合同，已投入30余萬(wàn)資金，故要求法院支持其提出的要求被上訴人賠償其損失的請(qǐng)求屬反訴請(qǐng)求，由于其在本案一審期間未提出反訴，本院二審不予審查。上訴人可就此另行起訴，以維護(hù)其合法權(quán)益。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，處理部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。于2004年8月17日作出判決：一