商鋪價值

1、房地產(chǎn)估價師：如何評估商鋪價值2009020314:25:04來源：作者不詳瀏覽次數(shù)：46網(wǎng)友評論0條[收藏此頁]復(fù)制分享到i貼吧任何商品和服務(wù)都是有價值的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行評估。如果價格高于價值，那么，人們在心理上就會認(rèn)為這種購買是不值得的。對于投資行為而言，就意味著這項投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購買商鋪時，投入的資金大、風(fēng)險高，比如，就目前北京投資商鋪來講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，

2、價格都在20000元㎡以上；在CBD、朝外商圈、中關(guān)村等商業(yè)旺地，價格基本上在30000元㎡左右；鼎好電子商城甚至達(dá)到7萬元㎡以上，（媒體報道的14萬元㎡指其按套內(nèi)面積計算）。面對如此昂貴的投資，如何實現(xiàn)投資的價格接近價值甚至大于價值？我們認(rèn)為首先要做的就是對商鋪進(jìn)行價值評估。如何評估？我們根據(jù)多年商鋪開發(fā)的經(jīng)驗和代理商鋪營銷的實踐，建議投資人從以下幾個方面進(jìn)行考慮：1、是否處于核心商圈商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心

3、是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等，吸引的是來自全國各地的人流；而公主墳、木樨園吸引的是全北京的消費者。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非?？捎^。例如，正在建設(shè)中的中關(guān)村西區(qū)，總體規(guī)劃150萬平方米，其中

4、商業(yè)10多萬平方米，而且正在建設(shè)北京第一個SHOPPING——ME，在未來的幾年勢必形成新的核心商圈，所以，中關(guān)村西區(qū)新推出的商鋪就具備很好的投資價值。2、商圈的變動因素在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果5、品牌店效應(yīng)目前在商鋪租賃和購買市場，

5、品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇

6、商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進(jìn)駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應(yīng)該具有更高的投資價值。6、立地條件商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。

7、所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如銀科大廈，既連接了城市交通主干道四環(huán)路，而且兩面與兼具商業(yè)干道和交通干道的蘇州街和海淀南路相鄰，因此，商